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1、长沙商业写字楼分析报告 目标项目商业写字楼市场定位分析,长沙市整体商业发展分析 长沙市写字楼市场发展分析 目标项目商业写字楼市场定位分析,目录,整体商业发展综述,从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。,商业物业市场发展历程,外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风,90年代初，“五虎闹长沙”,阿波罗,友谊,中山,晓园,东塘,1998年，日本平和堂进驻五一路,2002年，深圳新一佳入主侯家塘,友阿集团转战超市（家润多）,家乐福,麦德龙,沃尔玛,易初莲花,沃尔玛,华纳,平和堂,王府井,新一佳,商业物业市场发展历程,传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集
2、,商业物业市场发展现状,1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。,2、传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。,3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点，仅04-05年间进入超过10家。,商业业态发展特点,长沙市城市商业市场总述,1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、
3、利润锐减。,商业发展存在问题,2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌,3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。,总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异,长沙市城市商业市场总述,商业商圈发展格局,市级五一商圈 区域级袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈,溁湾镇商圈,伍家岭商圈,五一商圈,火车站商圈,袁家岭商圈,东塘商圈,侯家塘商圈,长沙现有主要零售商圈,商业商圈现有格局,除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线
4、周边尤其是东二环沿线各类专业市场林立的局面。 红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。,三湘南湖大市场,金苹果服装大市场,高桥建材市场,长沙建材 批发大市场,高桥友谊 汽配大市场,高桥大市场,马王堆陶瓷建材城,马王堆汽车 汽配大市场,红星建材大市场,红星农副产品 批发大市场,安居乐园建材市场,广大环球家具超市,万家丽建材广场,红星商业广场,长沙现有主要专业市场：,商业商圈现有格局专业市场,根据长沙城市商业网点布局规划2005-2020,基本保持商圈现有格局现状不变 城市的东部的星沙将形成新的城市的副中心 随城市快速扩张城市外围出现七个区域级商业中心,商业规划对商圈格局的影响,新大新,平
5、和堂,金满地地下商城,万代酒店,新友谊锦绣店,春天百货,王府井百货,万达购物广场,黄 兴 南 步 行 街,解放西路,五一大道,中山路,黄兴路,东方百联,区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围,商圈格局分析五一商圈,新世界,起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万 客户辐射：全市消费者及全国观光客,商圈概况：,商圈格局分析五一商圈
6、,发展：,现状：五一大道为界，北部冷清，南部繁荣，人气聚集。,过去：中山路附近为最繁荣的商业地带。,发展：新的购物中心将重振黄兴北的繁荣，使五一市级商圈地位更加巩固。,商圈格局分析五一商圈,小结：,是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； 以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好； 传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； 黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全“恢复元气”仍需要一段时间； 随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。,商圈格局分析五一商圈,区域范围 ：以东塘立交为圆
7、心，步行在15-20分钟的范围。,金色家族,百信鞋城,大都市地下商城,通程电器,友谊商城,劳动路,韶山路,步步高,家润多,迪信通,平和堂,商圈格局分析东塘商圈,南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。 业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主,概况：,商圈格局分析东塘商圈,小结：,商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。 沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。 逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业，与北部东塘立交共同形成大
8、东塘商圈，将辐射更多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费，发展潜力大。,发展：,现状：东塘立交附近中低档商业为主。,发展：东塘商圈南移，大东塘商圈逐渐形成,商圈格局分析东塘商圈,区域范围：以候家塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。,新一佳,劳动路,芙蓉路,红星美凯龙,商圈格局分析候家塘,小结：,属于新兴商圈，商业规模不大； 中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城市商业广场，已倒闭） 依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好 。,商圈格局分析候家塘,区域范围：以五一大道与韶山路交接处以北，步行在10分钟的范围。,阿波罗商业城,友谊商店,五一大道,韶山路,新
9、华书店,商圈格局分析袁家岭,概况：,辐射周边：虽然同在五一大道上，但由于没有新兴的商业形态出现，而旧有商业因为硬件上的局限（如无地下停车）而竞争力大降，加上立交桥的阻隔，使商圈呈没落之势，客户也只能辐射周边居民。 商业营业面积：约5万 每日人流量：2万,商圈格局分析袁家岭,小结：,传统商厦虽然经过改建，但硬伤较多，竞争力低 由于立交的修建，限制了周边的商业发展空间 虽然是本土的有名商业集团（友阿），但百货内人气不足，超市经营状况也不及其他商圈。 后续发展乏力，逐渐衰退,商圈格局分析袁家岭,区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。,家润多
10、朝阳店,通程电器,天心电子世界,金苹果服装大市场,颐高电脑城,阿波罗商业广场,家润多广场店,家润多千禧店,百脑汇,五一大道,火车站,八一路,人民中路,车站路,晓园数码,国储电脑城,商圈格局分析火车站,特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称 商业营业面积：约10万 日人流量：20万 客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区的特定消费群体,概况：,独特的地理位置造就了专业卖场（主要是电脑）特别发达的独特现象。,商圈格局分析火车站,发展：,过去：不法商贩横行，整体形象不佳，多个商厦倒闭
11、。,现在：政府打造“诚信火车站商圈”，整改经营环境，吸引品牌专业店、超市进驻,发展：发挥“口岸经济圈”效应，打造“宜商宜居宜投资”的高端商务物业。,商圈格局分析火车站,小结：,由于交通地理位置重要，人流量大，长沙火车站一直是湖南省第一商圈，但档次偏低，形象不如人意; 传统百货商厦或倒闭（晓园），或转营（国储），或仍在苦苦支撑（阿波罗），但已不成主流；各类专业市场则经营状况良好，已形成了固定的消费群体; 在政府的扶持下，刻意引进的品牌商家正努力改变火车站形象，其口岸经济的优势正有待发挥。,商圈格局分析火车站,泰阳商城,新一佳,岁宝百货,麦德龙超市,华银旺和,三一大道,芙蓉路,区域大小：以伍家岭立
12、交为核心、步行在15分钟的范围。,商圈格局分析伍家岭商圈,小结：,五家岭现在仍是一个正在成长的商圈，人气不足； 传统百货转营，如泰阳，现百货的功能已不存在，重新装修后以批发和家电卖场出现； 购物中心很缺乏，岁宝百货刚刚起步，麦德龙以会员制批发为主，泰阳商城则以低价电器而著称，之前进驻的普尔斯玛特则因自身资金原因而关闭； 虽然交通上很便利，但由于不处于城市主要发展方向，要成长为一个有规模的商圈还需假以时日。,商圈格局分析伍家岭,国美电器,通程商业广场,新外滩商业中心广场,岳麓时尚购物广场,五一大道,枫林路,商圈格局分析溁湾镇,河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该
13、区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升 商业营业面积：约5万 日人流量：15万 客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群,概况：,商圈格局分析溁湾镇,小结：,消费基本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称，商业后续发展空间大； 业态基本齐全，以中等档次为主； 新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空间。,商圈格局分析溁湾镇,百货转向购物中心：目前的百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，取而代之的是复合型的商业中心，出现
14、在周边人群的消费能力较强的区域； 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证； 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好； 电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群； 批发市场对形象有损减：对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损。,六大零售商圈业态经营情况分析,愿意投资的原因,愿意投资的人对项目位置的商业价值及升值潜力比较认可。,投资者问卷调查,愿意投资的人的特征,年龄：26-30岁是最活跃的投资者，其他年龄比较平均。,职业：个体经营者及公务员是投资者的主体，前者是因为有
15、对商业的职业敏感性，后者则由于有固定的业余时间及精力可兼顾个人投资。,投资者问卷调查,愿意投资什么类型商铺,商业街店面是投资者比较喜欢的形式，而产权式商铺是近年来比较受投资者欢迎的一种形式。 明显的在商场内的铺位不太受欢迎，除非它以产权式出现。,投资商铺目的,自营的比例是38%，其他投资的是62%，而投资形式比较平均。,投资者问卷调查,希望购买的商铺面积,小商铺较受欢迎，40%的人愿意购买 20平方以下的商铺。,投资金额,愿意投资10-20万的人最多，占33%，在这个区间内，按1.2万/M2的价格计算的话，8-16 M2的面积的商铺最受欢迎.,投资者问卷调查,商业物业租售情况分析,购物中心/商
16、场：,各类业态的售价/租金及营销方式,商业街：,各类业态的售价/租金及营销方式,二环内可参考性在售商铺情况,二环外可参考性型商铺情况,各大商圈典型商铺在售情况,省府商圈,各大商圈典型商铺在售情况,芙蓉区政府商圈,各大商圈典型商铺在售情况,火车站商圈,各大商圈典型商铺在售情况,东塘商圈,大规模商业销售困难：购物中心/商场的规模要与其辐射范围内人群规模相适应，由于城市的各个方向均有相似功能的商业，若项目自身不具差异性，则大体量的商业的销售会有难度。 商业街形式的小铺位销售较好：除了步行街外，间隔成一间间小店铺、中间以走廊分割形式的内街式商业也比较受欢迎，尤其是量不大时，销售容易保证。 买家喜欢有保障的投资：比较常见的模式是开发商引进主力商家以此带动销售，并承诺以稳定的返租率（一般在10%左右）； 店铺投资热度不大，整体销售情况一般。 有好的概念的商业易销售：南城商业中，新概念的引入（如韩国街、橙子时尚街区）成风气， 定位差异使项目销售加速。 客户：目前市面商业项目均设不同部门分别进行招商
