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1、金地御园项目 公寓产品推广思路,大 纲,第一章 项目分析 第二章 客群分析 第三章 广告策略 第四章 推广策略,第一章 项目分析,项目概述,位于新城区新城核心位置、人居成熟、毗邻主干道、有学校等完善配套； 定位小户型与本项目个性相符，但县城市场目前对公寓产品认知度底，购 买信心不足，使项目面临较大的市场销售压力； 户型面积35-50之间，总价底，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等 多重功能与一体，功能齐全。,地段价值配套完善、人居成熟、具有很强的吸引力； 户型价值40-50，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等 多重功能与一体，功能齐全； 价格优势单位总价值：10万元左右，具有一定的竞争
2、力。,本项目的核心价值： 地段+产品,产品 + 地段 + 价格,集居住、 投资 、 办公、养老、出租等多重功能与一体的稀缺投资型产品,城市发展方向、交通便捷、配套完善、人居成熟、具有很强的吸引力投型产品,总价约10万左右，首付1万（低首付策略），日供仅需30元（具体根据定价做调整此处仅供参考）、轻松赚钱、坐享升值稀缺投资型产品,核心价值梳理,市场抗性与抗性解决,西平作为县级城市，购房客户大部分仍是刚需群体，以满足居住功能为主，县城投资客户占比小，对小户型公寓产品接受度底。 抗性解决： 推广中突出产品性价比，将产品打造成集居住、 投资 、 办公、养老、出租等多重功能与一体的稀缺投资型产品，打实用
3、、投资、保值、增值牌，并根据不同客户的置业目的进行合理化、差异话的销售引导，从而弱化产品抗性，强化项目的竞争力。,第二章 客群分析,投资客户 县城内公务员、企业老板、私营业主、政府领导等有闲 钱的客户群体，这部分客户手中有钱但是没有合适的投 资渠道，这部分客户往往都有过置业的经验，因此他们 对能够低投入、低风险、高回报的投资渠道比较感兴趣。,自住客户 A、乡镇部分为子女上学方便而置业的客户； B、部分在县城做生意的客户他们感觉是租房不如供房； C、年轻一族追求独立自由的生活，或是租房不如供房，属于过渡 性自居买房； D、部分在外地工作的客户，他们可能大城市已经有房子，但是县 城没有置业，而老家
4、又不愿意在修建新房，希望在县城购买一个小 户型产品，平时回家自己居住，也是一种投资，这类客户也是有较强 的购买欲望。,行为理性，对价值的判断往往拿不定主意， 有一定的闲散资金，寻找投资机会，但又怕承担风险， 有自己的生活圈子，对价值的判断往往会受到圈子里人的影响， 对于投资行为会因为市场的表面现象而做出决定， 购房的目的是获取可观的投资回报（租金等），,投资型客户解读,关注产品的的同时也关注投资回报（未来的升值等）， 追求自由自在的生活，个性开放，追捧时尚流行文化， 有自己的理想，对未来的态度非常乐观， 行为感性，购买自己喜欢的东西不太考虑自己的承受能力， 有一定经济来源，但购买力不强，在意生
5、活成本， 目前租居为主，有改善居住条件的心理诉求，,自住型客户解读,客户只买对他有好处有利益的产品，本项目作为公寓型产品，主要就是投资和自用（这种自用目的在县城市场和大城市完全是不一样的，这点必须注意区分）两种核心功能，而自用功能也是依附于投资的功能上，因此本案产品最终的落脚点就是 如何提升客户的购买信心！,1、放大产品作为居住、 投资 、 办公、养老、出租等多重功能于一体的稀缺投资型产品的优势和价值； 2、给客户算帐，帮助客户分析投资收益，提升其购买的信心。 3、低首付，低月供、提升客户购买信心， 4、建议做5年回购，提升客户的购买信心， 5、洽谈品牌酒店进行合作，通过品牌酒店的合作仪式进行
6、造势，并以提供代租服务来提升客户信心， 6、精装1-2套样板房，通过样板房来让客户体验产品的价值，提升客户购买信心（可以现场提供精装样板房装修标准及价格，为客户提供定制装修服务，让客户省时省心）； 7、对楼层进行分楼层段功能定位，提升项目的客户群数量，3-6层品牌酒店，6-17层酒店式公寓，17-21层office办公。,客户购买信心塑造,第三章 广告策略,产品定位,35-50创富型小公寓 五重功能 投资首选,集居住 投资 办公 养老 出租 五位一体的创富型小公寓,能赚钱的房子,形象定位,案名建议,通过对本项目以及市场的分析，我们建议公寓产品应在原案名 的基础上做分案名，提升项目的关注度和公寓
7、产品的差异化形 象。,金地御园,橙公馆,会赚钱的房子,广告语输出一,35-50创富型小公寓 居住 投资 办公 养老 出租 多重功能 投资首选,月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢,橙先生来了,橙先生笑了 小公馆 大财富 稳赚钱,35-50创富型小公寓 居住 投资 办公 养老 出租 多重功能 投资首选,月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢,广告语输出二,橙先生有橙意 1万元投资能赚钱的房子,35-50创富型小公寓 居住 投资 办公 养老 出租 多重功能 投资首选,月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城
8、开抢,广告语输出三,橙先生偷着乐 现购现租现收益,35-50创富型小公寓 居住 投资 办公 养老 出租 多重功能 投资首选,月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢,广告语输出四,不做房奴 做房东,橙先生有想法,35-50创富型小公寓 居住 投资 办公 养老 出租 多重功能 投资首选,月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢,广告语输出五,第四章 阶段推广策略,2016年度推广节奏划分,橙先生来了 能赚钱的房子来了,销售中心包装调整、项目形象入市、春节期间进行首轮蓄客,项目亮相蓄客阶段，以能赚钱的房子进行主题宣传，着力地段+产品+认筹
9、优惠信息释放。广告跟进、媒体发布、渠道展开、公关活动开展。启动线上线下全渠道认筹蓄客。,入市亮相期,认筹活动、投资理财讲座，公寓推介会,现场包装完成，形象广告入市，进行意向客户登记。,大众媒体,入市亮相期,分众媒体,商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主,橙先生有橙意 1万元投资 能赚钱的房子,项目全面启动首批认筹，以1万元投资 能赚钱的房子进行宣传，着力地段+产品价值诠释+认筹信息释放。认筹广告跟进、户外媒体发布、网络启动炒做、公关活动开展。启动线上线下全渠道认筹蓄客。,强势蓄客期,认筹活动启动、产品推
10、介活动、售楼部暖场活动,现场逼定客户认筹办卡，为集中开盘引爆蓄客，,大众媒体,强势蓄客期,分众媒体,商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主,发布公寓首推信息以及开盘信息，市场引爆，结合项目整体价值传导, 并以首推热销引爆市场话题；,橙先生们笑了 小公馆 大财富 稳赚钱,项目强销期,开盘活动、产品推介活动、售楼部暖场活动,通过强调投资回报率及安全性（安全性主要体现在三个方面：政府对区域的远期规划、公寓产品的功能性及稀缺性和区域市场消费力） 强势邀约客户，强势销售。,项目强销期,商圈派单、油站派单、竞品拉访、
11、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主,大众媒体,分众媒体,深化项目核心价值解读，从客户角度理性强化产品的品质特征，巩固市场价值认同。,项目持销期,年末促销活动、业主回馈活动、老带新优惠活动、客户答谢活动、售楼部暖场活动,橙先生偷着乐 现购现租现收益,通过强调投资回报率及安全性（安全性主要体现在三个方面：政府对区域的远期规划、公寓产品的功能性及稀缺性和区域市场消费力） 强势邀约客户，强势销售。客户意向圈定；加推执行及认购客户签约；,项目持销期,大众媒体,分众媒体,商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主,广告表现,
