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1、第一章 导论,一、中国资产评估业发展历程 二、资产评估的概念及要素 三、资产评估的分类 四、资产评估的功能和作用 五、资产评估的特点 六、资产评估的经济技术原则 七、资产评估与社会经济发展,现实观察 ：生活中的资产评估 二手车交易 二手房交易 专利权转让 商标权转让 吉利收购沃尔沃 抵押贷款 财产保险 盗窃与资产评估,问题：什么是资产评估？谈谈你对资产评估的了解与认识。,一、中国资产评估业发展历程 P6,1、产生阶段（19881992） 国有资产产权变动与资产评估 1989年关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定 1990.7全国性资产评估管理机构国有资产管理局资产评估中心成立
2、1991.11国务院发布国有资产评估管理办法，标志着我国国有资产评估制度基本形成。,2、初具规模阶段（19931995） 1993.12，中国资产评估协会成立。 1995.3，加入国际评估标准委员会。 1995.5，发布了注册资产评估师执业资格制度暂行规定、注册资产评估师资格考试实施办法，正式建立了注册资产评估师制度。,3、规范化阶段（1996至今） 1996.5，制定资产评估操作规范意见，标志着资产评估业逐步走上规范化阶段。 1999年成立资产评估标准委员会 截至2011年，财政部与中国资产评估协会共发布了23项资产评估准则 P302,基本准则2项： 资产评估准则基本准则 资产评估职业道德准
3、则基本准则 具体准则8项： 资产评估准则评估报告 资产评估准则评估程序 资产评估准则业务约定书 资产评估准则工作底稿 资产评估准则无形资产资产评估准则机器设备 资产评估准则不动产 资产评估准则珠宝首饰,评估指南2项： 以财务报告为目的的评估指南 企业国有资产评估报告指南 评估指导意见6项： 企业价值评估指导意见 金融不良资产评估指导意见 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 资产评估价值类型指导意见 专利资产评估指导意见 投资性房地产评估指导意见,二、资产评估的概念及要素,1、概念： 资产评估准则基本准则（2004）： 本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准
4、则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,2资产评估的基本要素 P8 （1）资产评估主体 （2）资产评估客体 （3）资产评估目的 （4）资产评估假设 （5）资产评估价值类型 （6）资产评估途径与方法 （7）资产评估程序 （8）资产评估执业标准 （9）资产评估基准日 （10）资产评估结论,三、资产评估的分类 P9,1.从资产评估的对象、评估的内容和评估报告形式等方面看，目前国际上的资产评估主要分为评估、评估复核与评估咨询三类： （1）评估：目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体。评估的对象是具体的资产及相关事项。 （2）
5、评估复核：指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。是对某个评估报告的真实性和合理性做出判断和评价。,（3）评估咨询：一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。 评估与评估复核都要求出具符合相应规范的评估报告，而评估咨询通常没有统一的报告规范。,2.从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则和评估程序的程度，及对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完整性资产评估与限制性资产评估： （1）完整性资产评估严格遵守资产评估准则
6、及程序的要求和规定进行的资产评估。 （2）限制性资产评估 由于评估条件限制不能完全按照资产评估准则及评估程序的要求和规定进行的资产评估。,二者对评估结果披露的程度和要求是不同的，限制性资产评估需要做更为详尽的说明和披露，并限定评估报告的使用者。,3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为 （1）单项资产评估 如：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、专利权评估等 （2）整体资产评估 如：企业价值评估,四、资产评估的功能和作用 P10-11,1、资产评估功能 最基本的内在功能：评价和评值 2、资产评估的基本作用（1）咨询：是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见
7、本身并无强制执行的效力。 评估价是否是交易价 （2）管理：指政府、企业利用资产评估进行 国有资产管理或企业财务管理和价值管理所发挥出的特殊作用。,（3）鉴证 资产评估从事的是价值鉴证，而非权属鉴证。 注册会计师与注册资产评估师行业都属于经济鉴证类专业服务行业。,注册会计师,注册资产评估师,服务性质,背景知识,执业准则,对财务报告进行事实判断,对标的资产进行价值判断,以会计理论和核算技术为基础,以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础,受国际国内会计准则和审计准则约束,受国际和国内资产评估准则约束,五、资产评估的特点 P10-11,1、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 评估资料
8、源于市场 评估结果接受市场检验 2、公正性 维护社会公共利益和当事人的合法权益。 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。,3、专业性 4、咨询性 资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。,六、资产评估的经济
9、技术原则 P30,1、预期收益原则 资产价值的高低取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益的高低。预期收益越多价值越高，是收益法中收益额确定的重要基础前提。 2.供求原则 假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。 市场供求对商品价格的作用规律，同样适用于资产价值评估。,3、贡献原则 是指某一资产或资产的某一部分的价值，取决于它对其它相关资产或整体资产的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体资产价值的影响程度来衡量。 4、替代原则 当同时具有几种功效相同的资产时，最低价格的资产需求最大。可选择性和有无替代性。,5.评估时点原则 评估基准日，或称估价日期 评估基
10、准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。,七、资产评估与社会经济发展 P12,国有资产产权变动与资产评估 税制改革与资产评估 金融资产安全与资产评估 会计资产计价与资产评估,（一）国有资产产权变动与资产评估,我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定 必须进行评估事项： （1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；,（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7
11、）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。,可以不进行资产评估事项: （1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； （2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。 占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： （1）收购非国有资产； （2）与非国有单位置换资产； （3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。,（二）税制改革与资产评估,我国目前开征的与资产评估有关的税种有： 房产税（仅针对生产经营性用房） 土地使用税 土地增值税 拟
12、开征的物业税（又称不动产税）：纳税人是中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。,（三）金融资产安全与资产评估,资产评估已成为防范和化解金融风险的重要手段。 为抵押贷款服务； 金融企业股份制改制，金融企业价值评估； 为金融不良资产处置提供参考意见 金融不良资产评估指导意见（2005年）： 本指导意见所称金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。,（四）会计资产计价与资产评估,我国2006年发布的新会计准则引入了公允价值的概念和计量模式。利用估值手段判断公允价值正成为公允价值计量的重要途径。 以财务报告为目的评估指南（2007）： 以财务报告为目的的评估业务是指基于中国企业会计准则或相关会计核算、披露要求，注册资产评估师运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为。,本章学习要求 理解并掌握： 资产评估的概念及要素 资产评估的分类 资产评估的功能和作用 资产评估的特点 资产评估的经济技术原则 了解： 中国资产评估业发展历程 资产评估与社会经济发展 熟悉：资产评估相关准则,
