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1、目录,第一部分辉县城市调研 第二部分商业步行街发展概况 第三部分辉县商业步行街定位 第四部分辉县商业步行街定名 第五部分辉县商业步行街概念规划设计方案 第六部分发展商业步行街对辉县城市发展的战略意义 第七部分项目形象展示,辉县概况,辉县市位于河南省西北部，晋豫两省接壤地区，北依太 行，南眺黄河，是河南省首批经济扩权县（市）、城镇化发 展重点县（市）和知识产权试点县（市）。总面积2007平方 公里,人口79万，辖22个乡镇，533个行政村,是一座历史悠久、 文化灿烂、物产丰饶、风景秀丽的历史文化名城。,辉县城市发展战略,、辉县将强化城市中心建设,建成集商贸、金融、文化和娱 乐等多功能、综合性的现
2、代化中心区，将新建街、中心路建成现 代化的步行街。 、辉县整体将向西、东、南方向发展，但主要是向南发展， 南边将建成新的行政、金融、居住中心。,辉县经济总体特征,、辉县市经济基础雄厚有其独特的优势，境内矿产、旅游、 资源丰富，经济总量及人均GDP在新乡八县市分别排第一和第二位。 、形成了以能源、建材、纺织、机械制造为主导，食品、 化工、医药、造纸等轻重工业并举、加工门类齐全的工业体系。 、招商引资成果显著：06年引进项目(企业)26个，总投资 130亿元，其中亿元项目7个,千万元以上项目16个，其中三个国家 重点项目。,辉县经济发展水平（以2005年为例）,2005年全市国内生产总值完成860
3、931万元，按可比价格计 算，比上年增长16.3%。其中，第一产业132974万元，增长 10.7%；第二产业520882万元，增长21.4%；第三产业207255万 元，增长9.4%。,辉县经济发展水平（以2005年为例）,全社会固定资产投资472998万元，同比增长94.2%，其中城镇 以上404790万元，同比增长94.9%，农村投资68208万元，同比增 长88.9%。一般预算财政收入30358万元，同比增长50.2%，一般 预算财政支出58132万元，同比增长31.8%。,辉县经济发展水平（以2005年为例）,金融机构各项存款余额606730万元，同比增长11%，其中城 乡居民储蓄存
4、款491651万元，同比增长10.3%。金融机构各项贷 款余额为248585万元，同比增长8.4%。,辉县经济发展水平（以2005年为例）,全年城镇居民人均可支配收入6758元，同比增长13.6%，城 镇居民人均消费性支出4302元，同比增长15.1%，农民人均纯 收3150元，同比增长17.4%。,辉县人口要素分析,2005年，全市总人口790155人，城区人口15万左右, 其中 非农业人口74万人，农业人口68万人，暂住人口为5000人。 包括城关镇72896人，百泉镇57062人，孟庄镇8375人，胡桥乡 2189人，常住城区一年以上暂住人口6400人。按照辉县市城市 发展规划预即到20
5、07年城区人口到达20万,到2020年城区人口 将会达到30万人。,辉县商业发展现状,辉县市商业规模小，大多沿街布置，服务功能不齐全，档次 较低，城市的中心商贸职能不突出。主要商业中心分布在新建街、 中心路。大型商业中心有华隆购物广场，金城量贩分别分布于中 路、南关街但档次较低，服务功能不够完善。主题性、集购物、 休闲、娱乐与一体的，能体现城市活力和魅力的步行街没有。,辉县未来商业发展规划,根据辉县市政府的规划辉县将结合旧城改造，将东西大街、新 建街、南关大街一带，在传统商业街的基础上形成全市商业中心， 以商品零售、旅馆及特色饮食为主。 其中，新建街规划为步行商业街，集中传统商业，以传统建筑
6、形式、购物形式为主，通过修缮、改造，提升品位，增强吸引力， 创造城市特色。 东西大街则以现代化商业购物环境见长，结合一中与市政府的 搬迁，将其用地改造为绿地、文化公园等，成为一处兼购物、观光、 休闲于一体的综合区。,辉县地产市场总体特征,辉县市房地产发展处于初处阶段，但增长迅速且市场需求继 续保持旺盛，供应压力有所增加。刚刚出现一批正式的社区，但 整体小区景观、生活配套设施、物业管理等方面还比较落后有待 提高。旧城改造刚刚启动，有快迅增长的迹象。商品房价格在 未来一到二年内将会有大的提升。 住宅投资占主导地位。上半年累计投资1.9亿元，较去年同期 增长2.5倍，其中95.5%的份额投向于住宅，
7、同比提升20.8个百分 点。商品房销售面积达到10.8万平方米，同比增长30%。其中期房 销售走俏，较去年同期翻了两番。 从辉县市整体经济发展和第三产业特别是旅游业发展的情况 来看，城市整体形象有待迅速提高，未来除了新城区房地产开发 是重点之外，老城区的城市改造力度将会加大，因此旧城改造 也将成为房地产开发的重点。并且商业地产将在这在一过程中迅 速崛起。,辉县土地市场供应及价格,06年全年公开出让土地5宗，出让面积229.79亩，成交额8088.42 万元，其中共城小区以5800万元成交创单宗地价之最。平均土地价格 为35万/亩。 07年上半年，公开出让国有土地4宗，面积675.459亩，成交
8、额 18566.1万元，创历史新高。其中文昌小区以11010万元成交，创单宗 地价历史之最。平均土地价格为27.5万/亩。,辉县住宅价格水平,随着城市经济的快迅增长和城市化建设步伐的加大，房地产 开发展的发展，有力的促进商品房价格的增长。辉县商品房价格 由前几的1000元/平方米左右，涨到了1500元/平方米左右。稍为 有品质和品牌效应的小区最高能达到2000元/平方米左右。,辉县地产供需分析,商品房供应量 随着辉县经济的发展，消费能力的增强，城市化建设的快 迅发展，土地出让制度的完善，近两年来辉县商品房供应量大 幅增加。 商品房销售情况 从调查的情况来看，辉县在售楼盘的销售情况非常理想。 9
9、0平米以上的两房两厅销售较快，120130平米左右三房两厅 受到市场追捧，甚至140平方米以上的大户型销售也非常想。,客户群分析,在辉县调查的在售楼盘中，辉县本地消费者占到95以上。 归纳总结辉县地产开发的客户群，主要有以下四类： 、辉县本地追求生活品质的高收入客群 、辉县各乡镇进城安家的消费者 、辉县本地需要成家的年轻消费者 、少量的投资者,辉县典型地产项目介绍,兆丰小区,辉县典型地产项目介绍,东方星苑,辉县典型地产项目介绍,灶君庙商贸城,辉县城市调研主体结论,、住宅主体价格在1300元平方米到1700元平方米之间、 最高达到2000元平方米总体价格在15万到25万之间 、市场最畅的户型是1
10、10130之间的三房， 、商业地产的发展处于萌芽状态，价格在4000 元平方米到 6000元平方米之间 、整体房地产市场销售火爆，消费者购买力强大 、城市商业整体繁荣，但档次较低与辉县的经济发展不相匹配,城市调研对辉县商业的启示,、辉县商业的发展要与整体城市的发展符合，实施“引进 来，留的住”战略。 、辉县商业的发展应向旅游化、国际化，现代化发展。 、辉县商业的发展应以中心路步行街的发展为契机，将整 个城市面貌焕然一新。让其与太行山一起成为豫西北的明珠。,商业步行街的发展历程,商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。 到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现
11、代，我国商业街发展 落后于法国等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。 第一个时期就是集市贸易。 第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不 同数量不同规模的店铺。 第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。 第四个时期，大型商业街的出现。 第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就 给商业街的结构增添了骨干力量。 第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。 第七个时期，商业步行街增加Shopping Mall 购物中心，出现购物、文化娱 乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。,
12、商业步行街发展的规律,1、大型商业步行街上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影，南京路从1851年开始建设，1863年成为英国与美国的租界，形成很多具有英美特色的建筑，建筑用料讲究，经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展，四大公司的新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。,商业步行街发展的规律,2、室内商业步行街室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行
13、街对体量的要求。,商业步行街发展的规律,3、社区商业步行街 与大型商业步行街不同，社区商业步行街的客户群是固定的，其规模要与社区人口数字相匹配。,国内商业步行街发展经历的三个阶段,1、第一阶段：加强交通管理，吸引顾客 2、第二阶段：体现对步行者的关怀 3、第三阶段：成为社区活动中心,国内商业步行街普遍存在如下问题,1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文化休闲功能不强。4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。,商业步行街对城市发展的影响与作用,1、 商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征， 是城市运营的点睛之笔。 2、 重振原
14、有商业中心，带动城市新一轮发展。 3、 塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法 形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业 区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多 种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条 地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元 上升到8000元，迅速成为新城区。,商业步行街对城市发展的影响与作用,4、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发 展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 5、 强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。6、步行街对城市文化影响较大，它是对
15、都市文化的提升与再造。 商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化 移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提 升为社会文化层次。,商业步行街的整体运营策划,1、理念设计、文化定位、发展规划 理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。 2、洋流学说与商业步行街布局洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向
16、一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。可见回旋使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值，上海新天地就是一个比较成功的案例。,商业步行街策划要点,1、商业步行街策划与城市运营策划相结合 2、步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合 3、多学科人才协同配合,与客户利益捆绑,以客户的成功作为策划 的成功 4、注重商业步行街文化定位与可持续发展.,国内外知名商业街案例解析,法国巴黎香榭丽舍大街,横贯法国首都巴黎的东西大干道。该街东起协和广场，西迄星形 广场，全长1800米，最宽处约120米。1709年正式命名为香榭丽舍大 街。1828年由巴黎市政府接管。整个大街以南北走向的隆布万街为界， 划分为风格迥然不同的东西两段：东段长700米，体现了幽静的田园 风光；西段长1000多米为闹市区。西段林荫道两侧则有巴黎最繁华的 百货公司、时装店、大银行、电影院、酒吧间、咖啡馆、夜总会等。 大街附近还有波旁宫、图勒里公园、卢浮宫、玛德琳娜大教堂、爱丽 舍宫和 市府大厦等名胜古迹。法国的一些重大节日庆典，也多以这 条大街为中心举行仪式。,法国巴黎香榭丽舍大街,
