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1、跟我学 二手房交易基本知识培训 清华源律师事务所 2008年6月,培训师介绍,lakey，清华源律师事务所执业律师，北京大学硕士，清华大学科技园法律顾问，清华大学校友总会法律顾问 MSN、邮件: lakey_,目录,房地产开发基本知识 北京二手房市场常见房产类型 二手房转让必备条件 二手房交易的流程 二手房交易中常见问题 二手房交易合同范本说明 其他说明 提问与回答,其中最重要的步骤： 1、取得建设用土地，获得国有土地使用证 2、建设项目规划通过，获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 3、房屋建设，获得建设工程施工许可证（建设工程开工证） 4、房屋验收，获得商品房销售（预售）许可证 5、
2、交付，获得住宅质量保证书和住宅使用说明书 统称为“五证二书”一套住宅合法地位的基本要求和取得房产证的基本保证,房地产开发基本知识一套民宅的诞生,目录,房地产开发基本知识 北京二手房市场常见房产类型 二手房转让必备条件 二手房交易的流程 二手房交易中常见问题 二手房交易合同范本说明 其他说明 提问与回答,北京二手房市场常见房产类型五花八门,2007年，北京共完成二手房交易90，000套 分为四大类（法律分类）,商品房,已购公房,集资合作房,限制产权房,北京二手房市场常见房产类型五花八门,11种常见二手房类型 1、普通民用住宅（商品房） 2、非民用住宅（商品房） 3、成本价公房（已购公房） 4、标
3、准价公房（已购公房） 5、央产房（已购公房）,北京二手房市场常见房产类型五花八门,11种常见二手房类型 6、三方集资房、危改房、回迁房（集资合作房） 7、住房合作社（集资合作房） 8、限价房（限制产权房） 9、经济适用房、康居房、安居房、绿化隔离带农民安置房（限制产权房） 10、集体产权房、乡产权房（限制产权房） 11、公管住房、使用权房（ 限制产权房）,目录,房地产开发基本知识 北京二手房市场常见房产类型 二手房转让必备条件 二手房交易的流程 二手房交易中常见问题 二手房交易合同范本说明 其他说明 提问与回答,二手房转让必备条件,房产没有交易障碍,卖方有权处分房产,房产本身可以上市交易,二手
4、房转让必备条件什么样的房屋可以上市交易,商品房 1、有产权证且没在抵押期间； 2、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的； 中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第六款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。,二手房转让必备条件什么样的房屋可以上市交易,已购公房 1、有产权证且没在抵押期间 2、不拖欠物业费、供暖费等相关费用 3、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制,需征原产权单位同意,方可上市出售） 4、符合各区县房地局的其它规定 5、以低于房改政策的价格购买,按规定补足成本价（优惠价或标准价出售的住宅）可上市交易 6、符合央产上市交易的国关房
5、改(2003)165号文件的央产房,经济适用房（旧办法） 1、尚未满五年只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房、购买条件的家庭或政府相关部门收购 2、已住满五年可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10补交综合地价款,二手房转让必备条件什么样的房屋可以上市交易,二手房转让必备条件什么样的房屋可以上市交易,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发200724号 过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。 经济适用住房属于政策性住房，购房人拥
6、有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。,二手房转让必备条件什么样的房屋可以上市交易,经济适用房关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 （2008年4月8日分界，新房新办法，老房老办法） 新房： 1、未满5年的不得上市； 2、确需上市的由区县住房保障管
7、理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购； 3、5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。 老房： 1、未满5年的不能上市交易； 2、确需上市交易由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购； 3、5年后可上市交易，补交价款按原有关规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在
8、区县住房保障管理部门可以优先回购。,二手房转让必备条件什么样的房屋不可以上市交易,（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封、冻结、保全或者以其他方式限制二手房权利的； （2）依法收回土地使用权的； （3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的； （4）权属有争议的； （5）未依法登记领取权属证书的； （6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；,二手房转让必备条件什么样的房屋不可以上市交易,（7）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； （8）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
9、 （9）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （10）上市出售后形成新的住房困难的； （11）擅自改变房屋使用性质的； （12）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的（央产房、军产房、校产房） 出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定，有些地域的房屋不能出售给境外人士；成套住房的一部分一般不能单独交易；,二手房转让必备条件房主,（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人 A 代理人 B 未成年人的监护人 C 表见代理 （2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外 （
10、3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件 （4）二手房属于国有或集体资产的，应当有政府主管部门的批准文件,二手房转让必备条件共有权、优先权和他项权,1、共有二手房，共有人同意转让的书面证明（夫妻、继承、其他共有；共同共有、按份共有、实体分割） 2、共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权，并且可以继续租赁；二手房优先购买权人无放弃优先购买权证明 合同法 第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的
11、合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利 3、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要有取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明,目录,房地产开发基本知识 北京二手房市场常见房产类型 二手房转让必备条件 二手房交易的流程 二手房交易中常见问题 二手房交易合同范本说明 其他说明 提问与回答,二手房交易的流程（买受方）,确定房源，落实房产权属和真实情况，确定房价和交易 细节,过户申请，房地产管理部门审核；缴纳税费，办理新房产证,房产、物业交割,放款，设置抵押（可选）,达成一致后签署协议，缴纳定金（可选），缴纳首款， 确定贷款银行（公积金机构），评估，提供贷款承诺书（可选）； 解
12、抵押（可选）；尾款监管（可选）；,交易完成,真实情况,二手房交易的流程（买受方）,落实房产权属和真实情况：,卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。到房屋归属地的房屋主管部门查询房产登记薄， 核实以上信息,卖方提供共有权人同意证明、优先权人同意证明、他项权人同意证明，必要时必须进行公证；,卖方以及中介机构要书面承诺对上述信息的真实性、合法性、全面性负责， 承担瑕疵担保，并约定信息不实时进行违约处理和赔偿,二手房交易的流程（买受方）,确定房价和交易细节：买卖合同 （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所； （2）二手房的座落地点、面积、四至范围； （3）土地所有权性质、土地
13、使用权获得方式和使用期限（40年、50年、70年，剩余年限）； （4）二手房的规划使用性质（住宅、公寓、商业、办公）；住房性质（商品房、已购公房、经济适用房） （5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； （6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；税费承担； （7）二手房的交付和验收的日期、交付方式； （8）住房户口迁移； （9）维修基金的处理； （10）违约责任； （11）争议的解决方式； （12）买卖当事人约定的其他事项。,二手房交易的流程（买受方）,定金：买卖双方之间约定的一种担保金，用于保证协议的履行 1、中华人民共和国民法通则第89条第三项，当事人一方在
14、法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金； 2、中华人民共和国担保法第89条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第90条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效；第91条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%； 3、中华人
15、民共和国合同法第115条，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金,二手房交易的流程（买受方）,定金：必须保证交付到房主手中；如果经过中介，要求中介担保，承担连带赔偿责任 订金：非法定概念，操作中属于预付款的一部分。关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，应即时返还或抵充房价 “诚意金”：属于乱收费。两种处理方式
16、，一种是跟中介约定一定数额的看房费用；一种是约定为预付款，不成交全额退还，成交作为房款一部分,二手房交易的流程（买受方）,首款 全款买房 首款=房价定金尾款（可选） 贷款（转按揭） 首款=房价定金贷款额度 卖方应该协助在地税开具房产发票,二手房交易的流程（买受方）,资金监管 银行托管：关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，2007年4月15日开始，房地产经纪机构或交易保证机构进行二手房交易，必须通过“专用账户”来划转交易资金北京有1700家正式中介，已经有专用账户的不到60家。凡是通过中介进行二手房交易，如果中介要求通过其付款，那么必须向买房人提供专用账户，否则买房人应该提高警惕，防止出现陷阱 银行监管：北京可以提供二手房托管的银行包括农行、工行、建行、深发展、招行、民生、北京银行、兴业银行等八大银行。银行方面对于资金托管已经有很完善的流程，而且能够最大限度保证资金安全。缺点是时间周期长，同时费用高。以建设银行为例，平均收费标准为托管资金总额的3.5，而且手续相对复杂，解除托管放款的时间
