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1、谨呈： 祥泰置业,祥泰广场商业配套概念定位思考,2012.10.06,南城， 因祥泰广场辉煌,Company Logo,Company Logo,南中心区域作为省市机关等核心政务配套，聚集了星级酒店、多元化文娱、高端办公进驻，项目定位起点高；英雄山路汇聚大量高端人群，区域业已成熟，大量中高端办公、住宅楼盘涌现，高起点商务办公集群+商业中心+高端住宅汇集，南中心区域必将成为济南南部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足东部未来十年的商业发展，采取“商业项目与办公公寓通盘考虑，服务办公公寓，提升项目价值”的原则进行定位及后期操作。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及
2、商家调研，市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商家调研为项目定位提供成功的保障，同时商家调研可有效保障项目建筑与各类商业业态的有效匹配。,规划思路,Company Logo,重点解决项目商业配套两大核心问题,商家和消费者需要祥泰广场怎么“做”？打造商业配套吸引力！,商家为什么“来” ？建立商业部分价值点！,Company Logo,我们是怎样的一个项目？,高度超高层写字楼，英雄山路新地标,166米城市新坐标，祥泰广场引领南CBD 演绎城市未来,南中心价值高地 将创领城市未来势，开启济南商务新时代,Company Logo,覆盖度直指南城央区,我们不只是一个
3、项目，我们正在进行一个CBD区域的开发,我们是怎样的一个项目？,南中心价值高地 将创领城市未来势，开启济南商务新时代,作为一个具有前瞻性规划、创新性产品的地标级城市综合体，强力拉动了南中心的崛起，南部CBD也随之磅礴而出，改变了济南的商务格局,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,Company Logo,产品丰富度写字楼公寓商业 总有一个适合您,我们是怎样的一个项目？,南中心最具吸引力的CBD,产品包含5A级写字楼、LOFT公寓、酒店式公寓及商业街 ，极大
4、丰富了客户的选择度，提升了项目整体吸引力,Company Logo,项目本质 附带休闲购物、餐饮、娱乐功能于一体的时尚CBD 项目核心优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,Company Logo,在城市的分布不均匀，南部分布少 缺乏影响力，整体形象不高 商业配套及其缺乏,济南CBD发展整体处于较低水平，商业配套普遍
5、较差,我们拥有怎样的机会？,济南目前商业体量盲目扩张，消费力支撑不够 单体建筑设计平庸，规划无特色 各建筑体联动性不强，步行动线过长,商务区特点,普遍问题,Company Logo,济南CBD标杆，高端商务集群,我们拥有怎样的机会？,我们理应超越自己，打造经典,商务区的发展与城市规划导向密切相关；成熟商务区，城市土地价值高点 商务人群是城市高端消费者的主要来源，支付能力强、消费需求大所带来的直接效应便是繁华度和城市功能的增强。,Company Logo,通过商业配套 提升项目整体形象 服务项目商务办公群体 成就济南城市名片,对内互补、对外辐射，一个新中心、城上城！,市场定位寻找商业服务对象,我
6、们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,Company Logo,由于区域特殊的办公特性：政府机关、企事业单位宿舍、云集，项目办公人群众多，白领阶层及周边高端居民成为区域内最核心的消费群体。,区域消费结构分析,Company Logo,定位考量因素之办公人群消费习惯,Company Logo,商业定位目标,Company Logo,定位思路,Compan
7、y Logo,产品定位： 时尚生活新天地,市场商业充足 但业态存在空白,消费者中存在 此种未满足需求,本案产品适合 提供该商业业态,整体定位,Company Logo,2号楼分层业态示意,业态定位,Company Logo,项目亮点建议之,大型零售旗舰店,Company Logo,项目亮点建议之,中式餐饮旗舰店,为了增加本项目餐饮广场的吸引力，俏江南、净雅、巴山夜雨等高端餐饮旗舰店联动，合为一体，形成以高端餐饮等为主力店的美食娱乐广场。以吸引中高端商务人群的消费。,Company Logo,项目亮点建议之,中式餐饮旗舰店,中式餐饮旗舰店,Company Logo,项目亮点建议之,由于周边缺少休
8、闲餐饮，引入具有特色的休闲餐饮，例如星巴克、一茶一坐、麦当劳等可以吸引周边的商务群体消费，并能拉动本项目晚上的消费。,Company Logo,休闲餐饮,Company Logo,Company Logo,主题会所,Company Logo,我 们 的 工 作 流 程,Company Logo,一站式服务流程,通过主力店招商，提升项目价值,Company Logo,建筑建议-商业建筑适应商家需求,餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。具体品牌需求，根据商家情况确定。,商业建筑配套，是项目后期运营成功
9、的重要因素。我们的工作将把商家需求与建筑进行无缝对接。,Company Logo,立足济南、面向全国、主力店先行，激活整体商业，提升项目价值,招商总策略,招商建议,Company Logo,策略一：招商顺序原则。 核心主力店先行，辅助店随后的原则； 策略二：核心主力店招商布局原则。 核心主力店的招商对整个商业项目的运营成败，辅助和配套店的引进都有重大的影响。 策略三：特殊商户招商优惠原则。 特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量、品牌效应的经营商家，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围、聚集人气。,招商策略,招商策略是实现商场赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执
10、行者。商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品 质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。,Company Logo,把“经营为先”的原则作为运作的核心 经营效益是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。 关注“主力店”和“品牌店”效应的策略 对于大商业，“主力店”和“品牌店”效应明显。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，能对市场形成号召力，增强商户信心具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，决不会草率地发生撤场行为，加快社区
11、商业的招商进程。 控制招商节奏 招商分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色店。一般来说，商业区的招商应从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-主力店-品牌专卖店-小型商家”这样一个顺序来进行。用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对商业的成败起着决定性作用，它决定了商业的品牌形象。对于本案来说，主力店的招商成为整个商业成败的关键。,招商策略,Company Logo,招商计划4个步骤,Company Logo,项目周边目前商业概状,Company Logo,项目半径3公里内居民小区与单位宿舍50多个，常住人口20多万,Company Logo,祥泰广场北面，距离300米,C
12、ompany Logo,祥泰广场北面，距离500米,Company Logo,祥泰广场北面，距离400米,Company Logo,祥泰广场北面，距离260米,Company Logo,祥泰广场东面，距离50米,Company Logo,祥泰广场南面，距离30米,Company Logo,祥泰广场南面，距离300米,Company Logo,祥泰广场南面有2个幸福时光KTV，距离260米内,Company Logo,祥泰广场南面，距离360米,Company Logo,祥泰广场南面，距离360米,Company Logo,祥泰广场北面，距离130米,Company Logo,祥泰广场南面，距离200米,Company Logo,祥泰广场南面，距离460米,Company Logo,祥泰广场南面，山东新华书店集团公司大厦距离500米,Company Logo,这只是开始Thanks! 2012.10.,Company Logo,
