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1、,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2010.12,北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报,CITIC,项目背景调研 超高案例参考 项目发展解读 项目启动策划,提 要,1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”； 2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。,项目背景调研规划背景,1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。 这里聚集了摩托罗拉、惠
2、普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。 2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。,项目背景调研规划背景,CBD核心区,项目背景调研天际线的影响,天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。,天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。,
3、项目背景调研天际线的影响,区域成熟项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥( 建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。 交通优越项目位于CBD 核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属于城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥。,项目背景调研项目用地现状,用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；
4、用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）,地块范围： Z-15 占地面积： 11477平米 地上总规模： 30万平米 高度： 400米 东西宽： 136米 南北长： 85米,项目背景调研项目用地情况,Z-15地块,此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。 目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）,项目背景调研项目用地投标方案,项目背景调研CBD东扩的影响,由
5、于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。,项目背景调研CBD东扩的影响,本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，
6、基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研支持与挑战,1、荣誉和支持2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商业文化的象征。从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本项目具备了成为环球性地标和现代北京“城市名片”的条件。 2、巨大的挑战我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造
7、和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似项目的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套齐全的团队，通过合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和成本条件下，完成项目的建造和管理工作。,超高案例参考广泛选取,选取原则 1、参考项目的业态功能、建筑体量、高度等指标与本项目相近； 2、尽量选取近期项目，以便使其技术、顾问团队、周期、成本等因素具有参考性； 3、在项目发展解读研究中，选取近期建成、在建和预期建设的高度与体量相近的项目，以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向；而在参考实例中，则尽量选取近期建成案例，以便对其技术、顾问团队、周期和成本等进行实证研究。,超高案例参考重点案例台北101大厦（5
8、08米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,台北101 （Taipei 101），前名台北国际金融中心（Taipei Financial Center），设计师李祖原。位于台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508米，地上101层，地下5层，是目前全球最高的摩天大楼。其英文名称Taipei 101除代表台北，还有“Technology、 Art、 Innovation、 People、Environment、Identity”之意义。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼（podium），规划为购物
9、中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。 因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃台北101设置了“调和质块阻尼器（tuned mass damper）”，是在88-92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃幅。 防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构（megastructure）”，在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面约3米长、2.4米宽，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。,17,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,入口大堂,超高案例参考重点案例台北101大厦（
10、508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,入口台阶,室外步行廊道,立面入口,室内共享空间,室内步行廊道,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,20,上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社（Mori Building Corporation）为中心，联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目，总投资额超过1050亿日元（逾10亿美元）。主楼部分钢结构已建到了第8层的世界第一高楼101层超高层综合设施“上海环球金融中心”的外观造型和功能构成昨天最终确定。备受争议的大楼顶部圆形风洞设计改为倒梯形。 上海环球金融中心主体建筑设计高度为492米，共104层，地
11、上101层，地下3层，2008年初竣工后将成为上海浦东的新地标。 据悉，该工程于1997年年初开工。原设计高460米，后来因受亚洲金融危机影响，工程曾一度停工。2003年2月工程复工。但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦，超过环球金融中心的原设计高度。由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变，对原设计方案进行了修改。修改后的环球金融中心比原来增加7层，即达到地上101层，地下3层，总高度达到492米，目前世界第一高楼台北101大楼总高度为508米，但其中包括了60米高的天线，上海环球金融中心比起已建成的中国台北国际金融大厦主楼高出12米，所以按国际建筑惯例来说，上海环球金融中心仍
12、为名符其实的世界第一高楼。,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,上海环球金融中心,这座直101层,高度为492米的垂直型花园城市,有完备的安全保障系统和热忱的服务,它不仅具备世界一流水准的国际金融中心的功能,并拥有世界最高的观光厅,以及各种商铺、餐厅、会议中心和酒店。 观光厅（94/97/100F）位于环球中心第100F层，高474米，是目前世界上人可到达的最高的观光设施，可供游客尽览城市美景。 观光天阁100 由三条透明玻璃地板组成的悬空观光长廊,为目前世界上人可到达的最高的观光设施,可将充满活力的上海美景尽收眼底. 观光天阁97 如一道浮在空中的天桥,
13、开放式玻璃顶棚设计,让人与自然融为一体. 观光大厅94 以美丽浦江两岸为背景举办各种展示活动,提供宽敞的交流空间. 上海柏悦酒店（79-93F） 环球凯悦集团旗下酒店遍及世界45个国家和地区，而柏悦品牌又是其中之佼佼者，为客户提供优雅而上品的舒适空间。2009年，环球的观光厅和位于其中的上海柏悦酒店，分别荣获了世界最高观光厅和世界最高酒店的吉尼斯世界记录认证。 办公设施（7-77F） 办公空间符合国际金融中心的高标准配置，兼备功能性和舒适性。 上海环球金融文化传播中心（29F） 既是金融、文化等各种信息聚集传播的平台，也是文化、传媒和经济等各界人士传播交流信息的理想场所。 会议中心（3-5F）
14、 可召开国际性会议，高端品牌展示，也可以成为各种潮流和信息发布的理想场所。 商场&餐厅(B2-B1F,2-3F) 适合各种商务场合的餐厅咖吧,将为商务人士提供服务.,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,22,设计审编 森大厦株式会社一级建筑士事务所 建筑设计 KPF建筑师事务所 结构设计 赖思里罗伯逊联合股份有限公司（LERA） 设计单位 上海现代建筑设计（集团）有限公司, 华东建筑设计研究院有限公司,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,23,23,卫生间,观光层,空中大堂,观光层,四层公共区域走廊,24,上海金茂大厦
15、是一幢集现代办公楼、豪华五星级酒店、商业会展、高档宴会、观光、娱乐、商场等综合设施于一体的当今沪上最方便舒适、最灵活安全的办公、金融、商贸、娱乐和餐饮的理想活动场所。 它深富中华民族文化内涵，是溶汇西方建筑艺术的智慧型摩天大楼。金茂大厦占地2.3公顷，塔楼高420.5米，共88层，总建筑面积29万平方米。 金茂大厦的设计师是美国芝加哥著名的设计事务所。设计师以创新的设计思想，巧妙地将世界最新建筑潮流与中国传统建筑风格结合起来，成功设计出世界级的，跨世纪的经典之作，成为海派建筑的里程碑，并已成为上海著名的标志性建筑物，1998年6月荣获伊利诺斯世界建筑结构大奖。1999年10月容膺新中国50周年
16、上海十大经典建筑金奖首奖。,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,25,大堂,大堂,中庭,入口,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,26,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,27,国贸三期工程占地6.27公顷，总建筑面积54万平方米，除国贸大酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院等多种设施外，该工程还包括一个2340平方米的北京最大的大宴会厅。主塔楼总高度330米，地上层数为74层，地下4层，可抗8级地震，每15层设计一个避难层，楼顶还可停降直升飞机。 层高定位在4.25米。办公空间为无柱式办公空间，整层净面积从1500至2100平方米，楼层净高位2.75米至2.8米。 预留综合布线的架空地板高度。 首层大堂气质奢华，24K金箔装饰墙面装饰。 国贸三期设计了4到5个避难层，避难层被设置成封闭式的。一旦火灾发生，烟雾将无法进入避难层，而避难层内人群的呼吸可以通过内部的供气设备来解决。,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米
