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1、房地产企业2012年最新税企争议100个问题解决与风险管控,肖宏伟 2012郑州,肖宏伟老师介绍,肖宏伟，所得税专家。 中国注册税务师 国家税务总局所得税人才库成员 北京财税研究院特约研究员 辽宁经济干部管理学院兼职教授 辽宁省地方税务局所得税系统官员 税务干部业务培训兼职教师 肖宏伟博客 Email:,第一部分，房地产企业组建房地产公司阶段的争议处理,一、房企业以土地出资涉及契税和土地增值税、所得税争议处理。 二，非货币资产评估增值，缴纳个人所得税争议处理。 三，关联公司前期拆迁与建设投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法 股东以土地出资涉及哪些税收.doc,房地产企业股权转让税务规划与风
2、险管控专题.doc,七，以购买股权方式取得土地的税收争议分析及风险管控。 八，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额 九，企业股东转让股权，如何规避税务机关对土地使用权等无形资产的评估？ 十、企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税争议问题处理方法 十一、企业对其非货币资产自行评估增值的税务风险分析,第三部分、房地产企业前期开发阶段税务争议处理,开办费的难题.doc 十二，筹建期间所得税是按亏损申报，还是进行零申报选择争议处理。 十三、筹建期间业务招待费最佳处理方法,房地产企业城镇土地使用税的争议处理.doc,十四，企业征地开发何时开始缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使
3、用税？争议如何处理？ 十五、为何交了耕地占用税，同时被税局要求缴纳城镇土地使用税？ 十六、公司购买一处地下车位，如何缴纳城镇土地使用税？,房地产企业开发项目土地使用税纳税义务终止时间的税企争议.doc,十七、 临时设施费用计开发成本还是开发费用的争议处理。 十八、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用的争议处理。 前期开发费用核算的内容.doc,十九、房地产企业购买与转让在建工程税收争议问题处理.doc,1，、企业购买土地，直接卖掉，营业税可以差额缴税。 2、企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段卖掉，营可以差额缴税。 3，企业购买土地，做土地开发，未进行施工阶段卖掉，营业税可以差额缴税。
4、 4、企业购买土地，做土地开发，已经进行施工，盖了两层卖掉，营业税不能差额缴税。 5，企业购买烂尾楼再加几层后卖掉（买一卖一），营业税可以差额缴税.,房地产企业购买与转让在建工程税收争议问题处理.doc,6、企业购买烂尾楼做了装修工程再卖掉（买一卖一），营业税可以差额缴税 7、企业购买烂尾楼，继续继续开发建设，建成后卖给众多业主，营业税不可以差额缴税 8、企业转让土地及旧建筑物（分购入和自建），是否可以差额缴税？ 自建：营业税（全额纳不动产及补建筑业营业税）土地增值税（仅建筑物评估核定） 购入：营业税（可差额，抵债也可差额）土地增值税（仅建筑物评估核定）,二十、勘察设计费税务争议处理.doc,
5、建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税 房地产开发企业向境外支付设计费，营业税、预提所得税争议处理 设计劳务营业税纳税人及纳税地点争议问题 二十一、房地产企业营业税纳税人疑难问题处理.doc 代销商品房业务征收营业税纳税人、税目的认定争议处理 对合作建房行为应如何征收营业税？,第四部分：房地产开发建设阶段税务争议问题解决,拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc 二十二、拆迁改造下税前扣除凭证及营业税争议处理方法。 1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。 2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费
6、支出”。 3、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二十三、以房屋进行拆迁补偿土地增值税筹划的最佳方法。 确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 二十四、以房屋进行拆迁补偿，是否缴纳契税争议处理,房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理（完全版）.doc,二十五，政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房争议处理。 二十六，政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）争议处理 二十七，政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设、建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）争议处
7、理 二十八、土地出让金返还最佳处理方法与风险管控之道,甲供材料税收困境与争议处理（新）.doc,二十九，甲供材料正确的会计处理与税收风险规避 三十、甲供材料营业税纳税人的难题自建论是最终解决方案 三十一，施工企业的甲供材料营业税纳税地点、纳税时间争议处理。,三十二；甲供材料，发票开具的正确方法。,1、销售自产货物并施工自产货物发票+工程发票（特殊混合销售） 2、商贸公司销售外购并施工全额货物发票（一般混合销售） 3、建筑公司销售外购并施工全额工程发票（包工包料） 以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）,4、甲供材料-代购：合同价包含材料全额工程发票
8、（甲代购，乙方全额纳税，全额开票 ） 5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票) 6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票) 7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票 ） 此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款,企业借款税务风险及最佳做账方法.doc,三十三、老板或自然人借款给企业，税务风险有哪些？如何化解？ 三十四、企业之间借款不支付利息，是否纳税调整？如何调整？企业有哪些“正当理由”？ 三十四、关联企业借款发生坏帐损失如何税前扣除？ 三十五、企业股东从企业
9、借款年末不归还，会有什么风险问题？ 三十六、老板个人资产抵押贷款，公司使用，资产计入公司固定资产，公司偿还贷款，税务稽查如何处理？,三十七、如何有效利用：企业集团统一向银行借款分摊使用的政策规定？ 三十八、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，利率如何掌握？国家税务总局公告2011年第34号 三十八、企业之间借款收取或不支付利息，税务机关如何对待？ 三十九、建筑安装企业垫资的税务争议处理 四十、当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案 构筑预收账款增加资本委托贷款,四十一、房地产开发企业代建行为的确认标准.doc争议问题,是否认定为代建，主要看立项 （一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续
10、； （二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （三）与委托方事前签订委托代建合同； （四）不以受托方的名义办理工程结算。 凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。 受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消） 土地使用权归开发企业的，一律认定为开发。,第五部分：房地产预售阶段税务争议处理,、商品房预售阶段税收争议问题处理.doc 四十二，开盘前收取的定金、会员费、诚意金等最佳处理方法与争议化解。 四十三、房地产企业印花税争议问题处理 四十三，房地产手续费和佣金的税务风险管控 四十四，样板房的税务争议处理 四十五，房企赠送家用电器
11、的税务会计争议处理,四十六，预售商品房预缴所得税时，计税毛利额是否扣除营业税和期间费用的争议 四十七,代收款项税收争议问题处理.doc 四十八、业务招待费疑难问题处理.doc 第一：所有的餐费都是业务招待费。 第二：如果认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条。 1、业务招待费的关键词：业务、60%、5 2，招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。 3，关于在建工程发生的业务招待费处理问题 4，2011年发生招待费办公费发票不能在2012年税前扣除 5，公司经常与客户一起出差考察业务,客户的一些机票等费用是否允许税前扣除?,6，企业年会；加班工作餐；出差发生的餐费是福利费还是业务招待费 7，员工到外地
12、发生的费用是差旅费还是交际应酬费？ 8、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应如何处理？ 9、赠送的礼品是业务宣传费还是业务招待费？ 10、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费？ 11、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。 12，将外购礼品用于业务招待所得税申报表如何填列？,四十九、房地产企业广告费业务宣传费支出涉税问题处理.doc,1、广告费与业务宣传费支出标准 2、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传费及业务招待费的处理 3、 广告费业务宣传费扣除基数问题： 4、房地产企业发生的广告费业务宣传费发票问题注意事项。 5，从稽查案例看企业利用广告费支出规避税收的手段: 6，业务宣传费、
13、业务招待费、行贿的区别待遇 7，销售商品，赠送行为的税务处理 8、案例：广告费牵出假发票偷税百万元大案,房地产企业出租房屋税收争议问题处理.doc,五十，租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。 五十一，租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理 五十二，当前房产税的税务争议最佳解决方法 【1】一次收取20年租金，房产税是否可以分20年缴纳？ 【2】税法消灭了免租期 【3】预收租金不交预缴所得税 【4】下打租筹划的税收风险 【5】产权人找不到，承租人应代为缴纳房产税 【6】无租使用其他单位房产纳税人的确定 五十三，规避房产税的常见流程再造思路解析。,房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解.d
14、oc,五十四、停车场所出售与出租税收待遇分析？ 出租地下车位使用权合同20年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？ 五十五、房地产公司如何合理处理卖车库的“土地增值税”问题？ 利用在计算土地增值税时，将车位、车库划分为非住宅 五十六，地下车位营业税及房产税与土地增值税最佳协调处理方法 五十七、税务机关对房地产企业与物业公司业务往来税收认定争议问题处理。 案例：公共配套设施的归属权问题,赔偿金违约金税务争议处理.doc,五十八、购买方支付违约金与销售方支付违约金的不同税务争议处理。 五十九、如果向个人支付违约金，是否需要代扣个人所得税？ （国税函【2006】865号文件）赔偿金个人所得税 六十，售房
15、因对方违约交易未成功，房开企业收取的违约金是否缴纳营业税,向国外支付费用代扣所得税争议处理.doc,六十一、国内向国外支付设计费，应凭什么发票入账，是否代扣外国企业企业所得税？ 六十二、企业向境外支付特许权使用费与劳务费所得税征管争议问题 最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税,六十三、稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些.doc,（1）工资薪金扣除时间争议企业的工资薪金扣除时间为实际发放的纳税年度 （2）工资的社保成本。 （3）劳务费代工资的法律风险。 （4）劳务派遣管理政策的改变。 (5)工资福利中的通讯费的财税处理 稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些.doc,单位缴费基数以本单位上年度全
16、部职工工资总额确定。单位缴费基数不得低于全部参保职工当期个人缴费基数之和。 缴费个人以职工本人上年度月平均工资收入作为本缴费年度的社会保险缴费基数。,六十四、税务机关对企业职工福利费税前扣除的尺度和分寸.doc,1，对给离退休人员发放的节日慰问、生活补助等费用可否在税前扣除？ 2，福利费中列支的职工医疗费用是否可在税前扣除？ 3、职工食堂买菜没票能税前扣除吗 4、公司租赁的车发生费用可以税前扣除 5、旅游费税法不可以在福利费列支 6，给个人的免费旅游奖励,六十五、房地产企业捐赠支出的应注意哪些问题.doc,1，年度利润总额的实践意义 2，公益性捐赠的认定。 3，自产产品捐赠支出应该如何界定的问题 4，捐赠支出的一个结果，两种处理方法,六十六、房地产企业核定征收企业所得税专题.doc,1；会计利润控制点问题虚报有代价 2；成本核算凭证控制无票胜有票 3；核定企业风险控制鉴定表第三项 4；事先核定与事后核定的意义征管不是稽查 5；房地产；中介机构；-主动申请还是被动核定 6，查账改核定，再改查账资产扣除处理 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知.doc,案例：核定征
