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1、2020/8/5,房地产经营学,2020/8/5,课程内容编排：,房地产概论 房地产价格 房地产市场 房地产开发 房地产经营(未讲） 房地产金融 房地产投资,2020/8/5,热点分析:下沙房价再度领降杭城 点评/记者 李永生 成交分析： 成交今日猛然下探，主城区全天仅成交36套房源。没有楼盘成交两位数，成交最多的朗诗田园绿郡也只有7套成交。成交第二名只有4套，分别是积家和桦枫居。自在城和东方红街以3套的成交量，并列第三。真是低迷的可以。 余杭今天成交不到20套，全天只成交了17套房子。闲湖城以7套的成交量，排名第一。 淡市下，成交呈现出很明显的“蜀中无大将廖化作先锋”特征,2011-9-4：
2、 新房数据：主城区成交36套 预定18套 二手房数据：4日：主城区0套，余杭萧山5套,2020/8/5,2011年 08月 29日 14:33中国扩大住房限购令实施范围,一位知情政府官员周一透露，中国住房和城乡建设部（简称：住建部）正与一些地方政府就实施住房限购令进行磋商，并且约20个小城市已经同意从下月起实施限购令。 今年早些时候，中国对包括北京、上海、广州、深圳在内的40个大中城市实施了限购令。温家宝在7月份表示，为抑制房价过快上涨，二三线城市也要采取必要的限购措施。 浙江省台州市成为首个颁布二三线城市限购令的城市。,2020/8/5,2011年中国房地产市场,2020/8/5,2010年
3、新房市场,2020/8/5,2010年二手房市场,2020/8/5,2010年杭州土地市场,2020/8/5,杭州土地市场,2020/8/5,资本市场与房地产：万科2009年融资百亿方案,2020/8/5,第一章 房地产与房地产业概论,第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产业,2020/8/5,第一节 房地产的基本概念,2020/8/5,一、房地产的几个基本定义,土 地 (Land),地 产 （Estate in Land）,不 动 产 （Real Estate）,房地产 (Real Estate),2020/8/5,1、土地(land),（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和
4、海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。（马克思语） （2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。 （3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。 ,2020/8/5,土地的分类,土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。,2020/8/5,分 类,17,2020/8/5,分
5、类：房地产开发,18,2020/8/5,对于房地产而言，土地有生地、熟地、毛地之分,2020/8/5,2、地产（estate in land）,地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。,2020/8/5,3、房地产(real estate),房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。,2020/8/5,2020/8/5,无锡民
6、居,2020/8/5,2020/8/5,4、不动产（real estate or immovable）,不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体 。,2020/8/5,价值700多万欧元的游艇，可视作广义的不动产,2020/8/5,5、土地、地产、房地产、不动产之间的关系,2020/8/5,2020/8/5,二、房地产属性,2020/8/5,（一）房地产的自然属性,房地
7、产位置的固定性。 房地产的耐久性。 房地产的异质性（独特性）。 土地的不可再生性和土地总面积的有限性,2020/8/5,面积有限性,不可再生性,耐用性,不可移动性,异质性,960万平方公里，18亿亩保护耕地,2020/8/5,。,（二）房地产的经济属性,32,2020/8/5,1、高资本价值,购买或建造房地产都需要大笔的货币支出，且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用，如契税、营业税、保险费、产权登记费等。 房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业 。,33,2020/8/5,2、适应物价变动的缓慢性,由于土地用途的转换需要比较长的周期，如从农业用地转换为商品房建筑用地的过程，
8、建筑用地转换为适用房产的开发过程都需要较长的时间，房地产不可能灵活地变动价格，对价格变化的反应呈钝性。,34,2020/8/5,3、利用的递减性和合理集约性,房地产利用存在报酬递减的现象，主要原因是高层建筑成本高于低层建筑（得房率低，使用成本高，需求量小） 建筑容积率提高造成的建筑的成本上升超过了节约土地成本的所得。因此，房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题。,35,2020/8/5,权益的流动性差，难以迅速变现 高价值性使得交易双方尤其是消费者在决策上持谨慎小心的态度； 异质性和不可移动性决定了每宗房地产寻找合适的交易对象较难； 如通过收租金的方式收回投资，投资回收期较长。,36,4、
9、权益的低流动性,2020/8/5,5、投资与消费的双重性,消费品 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费（如厂房），也可以用于生活消费（如住宅）。 投资品 由于房地产的固定性、耐久性及不可再生性，使之成为一种重要的投资品，具较强的保值增值功能。,2020/8/5,有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧，从而引发地产价格上升进而推动房产价格上升。需求增加的因素有居民收入增加、人口增长、居住条件改善、居住水平提高等； 通货膨胀的影响； 外部经济环境条件的改善，如经开发建设使得该房地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等； 对建筑物进行的投资改造等，如室内外装修改造、更换功增加设备等。 （四个原因中，前
10、三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值）,引起房地产保值增值的主要原因：,2020/8/5,6、利用的外部性,房地产的利用及价值常常会受到周围房地产利用及环境变动的影响，这种特性称为相互影响性、溢出效应或外部性。,39,2020/8/5,（三）房地产的社会属性,40,2020/8/5,1、房地产利用的社会效应,人类行为受遗传和环境的影响，而环境包括自然环境和人文环境。人类的衣食住行都是通过土地和房屋来满足的。对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素，都会对人类的生活、工作与娱乐产生有利或有害的影响。据有关资料表明，设计
11、良好的居住区，能起到降低犯罪率，加强社区沟通与凝聚力，激发居民参与精神的作用。,2020/8/5,例子：美国波士顿地区住宅价格与学生测试成绩的相关性,住宅价格与测试成绩回归结果,2020/8/5,2、房地产的美学价值,建筑是“凝固的音乐”。建筑作为人类智慧、技术与文化的结晶，反映了人们的伦理道德、审美情趣、价值观念、宗教感情、民族性格等。 房地产的美学价值具体体现在三个方面：作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统良性运行与通畅互动所表现出来的社会美。,2020/8/5,天鹅城堡,2020/8/5,范斯沃斯别墅，设计师路
12、德维希密斯凡德罗,同样著名的：流水别墅,2020/8/5,安徽黟县：宏村,2020/8/5,甲居藏寨因其美丽的建筑，成为川南地区热门的自驾旅游点。中央电视台有专题报道。自然美、艺术美、社会美三者融合的典范。,2020/8/5,3、房地产的心理效应,房地产是人类生存与活动的空间，其中所蕴含的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响。工作空间、生活空间、休闲空间都能起到不同的作用与影响。,2020/8/5,中国古建筑,2020/8/5,小镇风情,2020/8/5,洋人的商业街,2020/8/5,第二节 房地产业,一、房地产业的定义 二、房地产业的分类 三、房地产业的特征 四、房地产业的基本架构 五、
13、房地产术语,2020/8/5,自有住房率,53,2020/8/5,全面小康社会居住总体目标,到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。其中包括城镇人均住房建筑面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米、城市供水普及率95、城镇用气普及率85、城镇污水处理率75、居住消费支出比率25%等。（建设部，2004）,54,2020/8/5,一、房地产业的定义,如果把房地产作
14、为一种产品，房地产业就是这种产品生产经营的行业。关于房地产业的有具体的几种定义： 1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业（周诚，1997）。这种观点较多见。与此类似的有“房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业（乔志敏，2002）。”,2020/8/5,2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要是流通领域里活动的产业部门（王克忠，1995）。 3、房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产与服务两种职能的独立产业部门。（
15、张永岳等，1998）,2020/8/5,4、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产行业包括房地产持产、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及种类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体（包亚钧等，1998）。这种观点强调房地产业的内涵除了包括从事房地产经营活动外，还应加上从事房地产经营活动的各种法人单位。,2020/8/5,二、房地产业的分类,对房地产业进行再分类，一般有四类： 1、房地产开发组织业。它是以组织城市的开发、再开发为目的的大规模房地产经济活动。此类业务的主体是房地产开发公司。 2、房地产经营业。包括房地产的
16、买卖、交换、租赁、抵押、典当等活动。 3、房地产中介、咨询及评估服务业。 4、物业管理业。包括楼宇管理、住宅小区综合管理等社会服务活动。,2020/8/5,59,2020/8/5,1、基础性,房地产是一种重要的生产生活资料，不仅为国民经济各行业的发展提供基地和蔽护场所，也为人们提供栖身之地，因而房地产业在国计民生中具有极为基础的地位，是国民经济的基础性产业。所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济的不可缺少的组成部分。据有关资料表明，2001年全国房地产开发完成投资总额约占GDP的7%左右，房地产业所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有1个百分点是由房地产业贡献的。从地方看，杭州市2002年房地产业对GDP的贡献为12%左右 。,2020/8/5,房地产投资占社会固定资产投资比例（资料来源：国家
