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1、一个国际文化的区域标签价值,对德嘉置业桐庐地块的前期策划,麦剑道策划咨询有限公司,二O一O年七月二十九日,我们所选用的文化主题其内涵一般都比较丰富，且具有独特性及风情、品位皆高的特点，在做社区文化时要将意旨宏大相对高端的主题文化、区域市场的本地文化和与业主生活息息相关的社区生活文化这些比较低端的文化有机地糅合为一体。 用主题文化塑造项目品牌 的灵魂和高尚形象，用区域文化和社区生活文化来打造品牌的亲合力，以免曲高和寡水土不服。因为，生活的憧憬应是高尚的，生活的细节应是随手可以触摸得到的。,写在前面的话,A地块营销,CONTENTS,1.重点非住宅市场 2.项目定位 3.推广表现 4.营销执行 5
2、.项目运营,1.重点非住宅市场,非住宅市场涵盖,商业市场,酒店市场,写字楼市场,本案片区内商业供应情况,本案片区内写字楼供应情况,片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在长江路、金寨路,恒馨国储大厦,新华路沿线写字楼,本案片区内酒店业供应情况,片区内仅有一家四星级华伦瑞雅大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：文采大酒店、新世纪大厦,公寓型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机,2、锦江之星酒店,上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，合肥无加盟店。,1、武汉扬子江速8酒店,美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、大
3、连等地拥有6家加盟店，。,3、motel 168酒店,上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经济型旅店品牌“motel168”。合肥暂有2家。,如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团首都旅游国际酒店集团、 中国最大的酒店分销商携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店,4、如家酒店,交通便捷性彰显非住宅市场价值 金寨路、长江路、桐城路三条城心主干道快速通达本案 三孝口商圈与本案直线距离超过2公里，尚未构成直接竞争,本案,项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性,结 论,目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中
4、商业卖场 ； 片区与安医第一附属医院距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型商务酒店入驻； 沿金寨路、长江路写字楼相对较多，本案商业优势附近办公楼距离较近，在物业形态上可形成补充； 桐城路作为金寨路、徽州大道的中轴线，片区商业发展前景值得期待。,2.项目定位,总规鸟瞰,地块主要经济技术指标,总建筑面积：103215.17 容积率：6.3 住宅：35900.7 办公：21448 地下三层：21191 商业（地上、地下）：49421.02 车位（地上、地下） ：577+132个,聚焦竞争地块区域内的竞争对手,本案蓄势待发,这里代表都市的未来！,HOPSCA,示范街区,HOPSCA，城市生活综合街
5、区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现 “宾馆（HOTEL）、 商务楼（OFFICE）、 商场（SHOPPING）、 会所（CONGRESS）、 停车场（PARKING）、 公寓楼（APARTMENT）” 等6个配套,创造新的城市中心区。,豪柏斯卡（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地 产模式，本质为,ABOUT HOPSCA,HOTEL酒店,OFFICE写字楼,PARKING停车场,SHOPPING购物中心,CONGRESS 会所,APARTMENT国际公寓,ABOUT HOPSCA,虽然HOPSCA豪柏斯卡在国外受
6、到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。 首先，HOPSCA豪柏斯卡属于综合物业，必须有大面积绿化停车位商业酒店公寓等作为前导； 此外，HOPSCA豪柏斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪柏斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带。,HOPSCA最大的优势在于资源聚合、共生增值,本地块定位于HOPSCA的基础 和 定位HOPSCA的重大利益点,HOPSCA建造基础,本案地块及规划,便捷交通,核心地段,配套完善度及便利性,HOPSCA的综合性物业配置,位于长江路、金寨路、环城公园、徽州大道合围的中心地段的中心,内环线金寨路、桐城路、长江路共同组成的大交通
7、格局，交通便捷,酒店、医院、银行、学校、商业、配套齐全,地块规划的产品包括了住宅、酒店、停 车场、会所、写字楼、商业广场,HOPSCA建造基础的绝对条件,多元集约化降低单一品种风险！,HOPSCA强调的是综合互动、资源共享，在其主题之下，各物业形态互为促进影响，相对于单纯的住宅项目运营，多元 化的形态集中降低了去化风险。,本地块建造HOPSCA的利益点,全新概念，直接提升项目的价值！,综合研究了本地块的特征后，我们发现其具有打造HOPSCA 的先天条件。而基于此的HOPSCA完成，将为合肥带来国际 最新的生活模式，对应的是收获最大的价格回报。,本地块建造HOPSCA的利益点,成为新标杆，开发商
8、品牌价值提升！,HOPSCA的全新概念、城市核心的传奇宝地，我们以此将成 为城市的标杆型建筑群。做为一个长线运作的综合项目，这 无疑将有利于中长期的赢利增长，而运作HOPSCA的开发商 也将在各界的钦佩中实现品牌提升。,本地块建造HOPSCA的利益点,表现出对土地价值的专业尊重！,城市内环线要户地段、三孝口、长江饭店等未来的金三角， 我们没有理由在这块土地上制造平庸。而HOPSCA这一全 新运营理念，将给这一块富于传奇的土地带来新的振奋， 全效发挥出本地块的潜在价值！,本地块建造HOPSCA的利益点,本地块建造HOPSCA的利益点5,不同物业相互带动！,住宅带动商业人气，商业烘托住宅名气，酒店
9、为住宅带来格调，商业带来办公人群，办公为酒店带来客流，HOPSCA的多元化产品之间，有着相互促进的“链式效应”，以此实现共赢！,HOPSCA,我们的豪柏斯卡？,HOPSCAHotel酒店,高端硬件的公寓式酒店 为了拉高产品的投资价值，我们希望采用高端 硬件进行公寓式酒店的开发，全力打造五星级 标准居家式酒店，以此赢得约8000-9000元/平 方米均价的售价； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCAHotel酒店,大堂及公共部份,风格各异的套间,HOPSCA Office写字楼,SOHO 小办公 考虑到本产品所处地块相对背离，且整体体量不大，特别开 发成为“小办公体”，主要针对中小企业主，将可
10、售价值点 平衡至可以炫的“面子”与可以用的“实在”之间，规避地 块的缺点，全力保证销售； 办公体将主要以外立面、空间、中小企业集成来赢取市场； 办公体将以共享公共的办公资源来赢得客户； 通过商业客户的进驻带动办公客户的进驻； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Office写字楼,共享会议室、休闲区,休闲区示例,HOPSCA Parking停车场,多重型停车场 为了保证停车位数量的充足，我们希望不仅仅是简单的地面 停车位、地下停车位设置，同时辅以绿化和智能化管理； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Parking停车场,地下车库,地面车位,HOPSCA Shopping购物,沿街型“
11、主力加分类商业” 本地段的商业沿街分布，将考虑预留较大面积商铺供主力店 进驻，带动其它小商铺的去国际化； 商业将主要以“特色、品牌、文化”为主题； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Shopping购物,主力店示例,HOPSCA Shopping购物,包装,裙楼商业氛围营造,门店是品牌与顾客零距离的触点,HOPSCA Congress会所,德嘉2010会馆 为了加强本案的现场感染力度，在销售终端实现价值再次提 升，特别提出设立“德嘉2010会馆”； 取名德嘉是为了标识此地为德嘉置业，2010代表本项目的发 展历程，以此增加产品的文化厚重感； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Con
12、gress会所,中式风格,欧式风格,风格示例,HOPSCA Congress会所,功能配置,雪茄吧,发烧专属视听室,斯洛克馆,壁球馆,名画艺术廊,活动中心,HOPSCA Congress会所,销售功能,风格建议：,HOPSCA Apartment国际公寓,品质领先、价格领先的住宅 为了给本案的高端形象有力的支撑，全效实现项目的附加价 值，特别建议以高标准、细节化的基准筑造住宅项目； 以下是具体的产品建议,关于HOPSCA的其它建议,HOPSCA Apartment国际公寓,建筑结构,户型由小至大向上 本地块在平面上没有较大的优劣偏差，无法有针对性的实现户型分布与价格体系联动。 基于此点，我们在
13、同一楼体平面上，根据楼层的不同，隔断出了不同的户型，基本的隔断思路为：低楼层设置中、小户型，单层户型较多；高楼层设置大户型，单层户型较少。以此分别迎合此两类受众的户型及价格承受力。,HOPSCA的其它建议,全酒店式管理社区,第一太平戴维斯,仲量联行,引进知名的国际型物业管理公司，对社区内的住宅、酒店、写字楼统一实行酒店式管理，打造成为合肥首个“全酒店式管理社区”,HOPSCA的其它建议,一卡通智能化E社区,社区内人员配送身份识别卡，此卡不仅可做为车库、入口等门禁系统使用，更 可以此卡进行便捷的“社区内电子商务、电子化物业沟通”等。,系列主题商业：,酒店 （进驻酒店）,时尚街区 （进驻商业）,新
14、锐*sOHO （办公）,德嘉2010 （会所）,最高思想,豪柏斯卡 国际风行复合型社区,推广总精：,推广口号,国际新社区 合肥芯生活 钻石地段/璀璨商圈/ 商务、办公集群,SLOGAN：,集群办公 必须有个良好的环境，好的硬环境是开发商去营造，好的软环境我们建议采用主题办公soho的方式去驾御，作为家具、办公的概念，就应该是比较轻松的心情。 资源链条整合 在复合型街区里，集群产业化发展，对于文化产业、创意产业、广告策划等行业公司进行集群，按照现代化办公的标准集中“硬件”建设，加强系列“软件”配套设施，共享商业、办公资源，包括在同一个产业集群内部如何兼顾骨干企业和二线企业的利益，为广大成员企业提
15、供更具实效性的多元化受益模式。,本案的生活形态,知己知彼 百战不殆,外部： 项目地处城市中心，近临三孝口商圈、近距离辐射四牌楼商圈。 交通网络成熟、畅达，地块临近被城市中轴南北干线纵向贯通、被片区次干道横向贯通。 纵横两条成熟的市政街道，人口密集、学区成熟、中心位置不容置疑。 内部： 发展商品牌高起点、综合实力以及前期项目的热身，使本案具备了“出位”运作的前提条件。 项目住宅和酒店、会馆、办公、商业规划形成强有力的互补作用。 引领合肥城中心大型复合型社区先河。,优 势,地块周边目前车流量较大，人流量大，但商业氛围有待进一步提升。 项目现阶段周边环境不甚理想，公用事业配套便捷性不足。 属地块范围
16、内既有的“交通拥挤”具不良心理抗性之弊。,劣 势,项目地块所在的位置和商业价值会被炒热。 片区内住宅项目规模均不大，且都没有商业领航来解决未来生活配套问题。 我们可以作为地标建筑，拉动区域商业价值增长。 桐城路与长江路区域内的未来项目会提高该区域的商业价值，为非住宅区域带来人气、人流、人脉。,机 会,地块所在片区的城“芯”商业地位暂没有被认同。 未来房地产非住宅用地政策的不确定性。,威 胁,结 论,本案综合性资源整合在片区市场独一无二！ 本案具有抢占第一阵营，领跑区域市场的潜质！,融合、共享、交流(离繁华很近，离未来更近),定位方向,豪柏斯卡 “国际复合型社区”引领定位，提升项目形象。,市场定位,新城心国际复合社区 诠释：国际前沿的HOPSCA城市综合体模式， 以“国际观”为指导，创新打造本案！ 产品定位导出,产品定位,10万合肥国际新
