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1、,房地产融资历史、现状 、未来趋势,中国房地产市场发展的历史,Part 01,一、中国房地产市场发展的历史,1、第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年国务院在四个城市进行售房试点（郑州、沙市、常州、四平）。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制
2、度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,一、中国房地产市场发展的历史,2、第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。 1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。,3、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提
3、高，住房成为新的消费热点。 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。,4、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来） 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了40年历史。,一、中国房地产市场发展的历史,小结： 1、第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 2、第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 3、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002
4、年） 4、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）,什么是房地产融资？,Part 02,1、房地产融资 广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产属于资金密集型产业，一个企业的资金链条将是决定未来成败的关键。,二、什么是房地产融资？,2、房地产融资的主要方式 自己搞：自有资金、预收房款、建设单位垫资； 外部搞：银行贷款、房地产信托融资（R
5、EITs）、上市融资、债券融资、私募基金融资、项目股权出让融资（明股实债）、售后回买、售后回租、组合融资、海外融资、项目股权融资、商业抵押担保证券（CMBS）； 合作搞：联合开发-开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式，适用于大型商业项目的开发。,找钱！,1、银行贷款：一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱，可细分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般此类银行贷款需要完成“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信条件。,二、什么是房地产融资？,2
6、、房地产信托融资（REITs）：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有募集资金灵活方便、审批速度快、及资金利率可灵活调整等优势，劣势是信托融资的成本一般偏高。但是信托由分单一信托和集合信托两种，集合信托成本要稍高于单一信托。信托的放款条件也要求432但其他条件要比银行贷款宽松，比如对抵押物的要求、对还款来源的要求等。,3、项目股权出让融资（明股实债）：指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。以出售项目股权来换取资金的融资方式，对于大多数的房地产企
7、业来说都具有实践意义，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。举例：万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权；我们的风云国能二号产品。不过， 对于一般持续经营性的公司，不到万不得已，公司的所有者不会选择此种方式。,4、组合融资：介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，组合夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发
8、资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。,房地产融资的历史,Part 03,1、房地产融资的历史总述： 总的来说，房地产融资经历了：“股权为主”-“非标兴起”-“定增重启”-“债券放量”-“回归信托、贷款”的变迁过程。 2006年前，也就是1978-2005年属于摸索阶段，各种宏观调控政策频出。 2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。 2009 年底，温家宝总理提出“国四条”，股权融资受限，非标兴起。 2010年证监会叫停房地产企业股权融资，境内房地产IPO基本停滞。【从2010年至今，只有2家房地产企业在2015年12月成功在A股上
9、市（招商蛇口融资481亿元，新城控股融资53亿元，合计融资534亿元）。在境内IPO受阻的情况下，其他房地产企业只能通过港股等境外市场上市（2013年旭辉控股、新城发展、金伦天地等一批房地产企业赴港股上市），或者在A股借壳上市（如2015年湖北金环、绿地控股）。截至2017年5月，沪深交易所共有147家房地产上市企业。】 2014 年后，在市场调控作用下，房地产非标再次被重启的定增所取代。 2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。 2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银
10、行贷款和房地产信托。,三、房地产融资的历史,房地产融资的现状,Part 04,四、房地产融资的现状2018监管新形势,2017年10月,打破刚性兑付 规范资金池，禁止期限错 产品结构更简单（公募、开放式私募等4类产品不得进行份额分级；可分级产品分级比例最高为3:1，不得对优先级提供保本保收益；多层嵌套和通道被消除；,2018年4月,2018年1月下旬,2018年1月上旬,2017年11月,十九大,一行三会统一发布 资管新规 征求意见稿,今后整个趋势是金融监管会越来越严,银监会 商业银行委贷 管理办法,不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款 对委托贷款的资金来源、资金用途等进行规范,基金业协会
11、私募投资基金 备案须知,禁止通过委贷、信托贷款或者通过特殊目的载体、投资类企业等从事借贷活动 2月12日起，协会不再办理不属于私募投资范围的产品申请,明确非标债权认定 禁止资金池业务 破刚兑，实现净值转型 消除多层嵌套限制通道,人行、银保监、证监会 资管新规 正式落地,房地产融资的未来趋势,Part 05,五、房地产融资的未来趋势,五、房地产融资的未来趋势,1、房地产市场的角度： 一二三线城市的房价，肯定是会抑制的。 一二三线城市的房地产建设，肯定是会继续进行的。（1、中国人有了钱就喜欢建房或换新房；2、中国工程的质量不敢恭维，尤其近年来各大房地产巨头为了抢占市场，所造的房子质量，更是有水分在其中）,2、政府政策的角度： 抑制房地产的政策会出，抑制房地产融资渠道等合规问题的政策会出。 但是2019-2021，将是房地产企业信用债的偿还高峰期。 2017-2019年房地产企业信用债偿还额几乎成倍增长，偿还额分别为1333亿元、2250亿元和4405亿元。2019-2021年将迎来房地产企业信用债的偿还高峰，每年偿还额高达4000-5000亿元。【数据来源：WIND，民生证券研究院】,THANKS,谢谢观赏！,
