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4、Asia Pacific Ltd Escada Asia pacific Ltd 杰尼亚 Ermenegildo Zegna 宝狮龙 (Bossini),CD,AGNONA,Cala K,Giordano Ladies,Color18,零售业客户,肯德基(KFC) 必胜客(Pizza Hut) 麦当劳(McDonalds) 大磨坊(Delifrance) 大家乐饮食集团 大快活饮食集团 利苑酒家集团 潮江春集团 美心集团(Starbucks coffee) 东海海鲜酒家 海逸海鲜酒家逸和轩,深圳稻香酒家 深圳海港酒楼集团 嘉禾饮食集团绿茵阁咖啡厅 蒙地卡罗餐厅 怡景西餐厅 名典语茶咖啡专门店
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6、项目招商,项目销售,本案情况,P 3,1 、主题定位,蓝湾半岛商业广场,高档、精致生活、时尚集体休闲购物 为一体的澳头最具有标志性的商业中心, 中管网房地产频道,P 4,蓝湾半岛商业中心,高档,低档,休闲/大众化,品牌/个性化,2、功能定位,蓝湾半岛商业中心,新佳百货,人人购物广场,三星购物广场,P 5,3、消费群体定位,蓝湾半岛商业中心, 中管网房地产频道,P6,4、租售方案分析（方案一）,蓝湾半岛商业中心,优势 街铺价值高，发展商可回笼部分资金。 内铺及二层面积大，格局好，适合大商业进驻。 商业中心做旺后再销售，可获取最大利润。 发展商参与经营管理，对商业的可持续发展得到有力的保证。 可以
7、有主流业态，散铺及其它业态，形成多样化，增加购物中心的功能。 不易受单一的商家影响。,首层街铺出售，其余 铺位整体或部分打包 出租，等做旺后再销售, 中管网房地产频道,P6,4、租售方案分析（方案二）,蓝湾半岛商业中心,优势 租赁方式简单，发展商可省去经营所需的人力、物力、精力等。 如果引进有实力的品牌商家，会对销售起到很大帮助。 如在住宅销售前引进，还可以促进住宅的销售。 发展商收益较稳定。 资金回笼快。,整体出租给大商家， 销售采取返租销售 （销售时机选在住宅磬后）, 中管网房地产频道,P6,4、租售方案分析（方案三）,蓝湾半岛商业中心,优势 可以自住控制商场的经营发展情况，适时做出调整。
8、 可以配合销售方案，做到利润最大化。 发展商有租金收益。,发展商加盟商业品牌或自创 品牌进行长期经营，然后即 时销售或做旺后销售均可。, 中管网房地产频道,P6,4、租售方案分析（方案四）,蓝湾半岛商业中心,优势 方便、免除发展商长期经营之忧。 可以将后续的风险转嫁给买家。 如有客户购买，发展商可以一次性快速解决商业问题，而且资金回笼快。,项目商业部分 整体打包销售, 中管网房地产频道,租售方案建议,利润,可持续发展,租售时机,项目综合概况,建议：根据从发展商的实际情况出发，结合以上四个原则，建华暂时建议方案一为最合适方案。,没有最好的，只有最合适的！,合 适 原 则,业态分布（首层）,街铺,
9、街铺,街铺,商场出入口,街铺,街铺,中庭,百货 （ITAT）,超市 （民润）,蓝湾半岛商业中心,业态分布（二层）,中庭,娱乐 餐饮,超市 （民润）,蓝湾半岛商业中心,业态比例,蓝湾半岛商业中心,出发点：项目自身状况（形状、面积、出入口分布） 商业业态分布规律及消费者消费习惯 加深商业品种与档次的细分 创造项目利益最大化,A、“地段、地段，还是地段” 项目位于未来高速路的出入口，坐拥繁华地段，人流、物流大 B、蓄势待发、水涨船高 我们主推销售策略一，租售结合、先租后售、主力店带动、价格必定攀高 C、品位决定价值 规模优势明显、业态齐全，另有休闲广场，定位高、吸引辐射力强 D 、升值潜力提升销售价
10、格 从市政规划看，本区域未来是大亚湾行政、金融商务区，和项目自身定位、素质相符，决定了其未来升值潜力，拉升了销售价格,蓝湾半岛商业中心,价格定位依据,价格定位,现时项目周边的价格与我们期待的价格有一定的差距，但通过我们对市场的悉心调研、制定针对性的营销策略以及项目本身规划、服务等各方面附加值的提升，我们得出蓝湾半岛商业中心增值方程式：,首层铺位价格=周边商业均价（15000元/）+规划升级（增值1000）+服务附加值（增值500）+巨额推广（增值500）+配套支撑（增值500）+销售策略（增值1000）+与国际品牌联手（增值1000）+专业团队（增值500）=20000元/,蓝湾半岛商业中心,
11、二层铺位价格=首层铺位价格20000元/ *楼层差的修正数50%=10000元/ ,发展商收益预测,蓝湾半岛商业中心,发展商预计收益=首层均20000元/平方米*8020+二层均价10000元/平方米*8400 =2.45亿 营销费用约占销售总额3%=2.45亿*2% =490万,项目整体推广策略 本项目在营销推广思路方面通过“强强联手”、“品牌战略”两大策略，长期与一批市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司合作，以提高项目市场优势形象；,1、强强联手： 即与市场出色的经营管理公司、物业管理公司等合作，为客户提供优质服务，营造较好的销售及经营环境，并充分利用知名合作公司的优质资源，保
12、证项目好的销售业绩和长时间良性经营，为发展商创造更好的经济效果。 2、品牌战略： 即主要是与品牌商家的合作，在前期主力店的引进过程中一定要坚持品牌商家的大原则，通过品牌大商家的确定，以及在其后招入有市场影响力的各品牌小商家，将本项目的经营包装成特色精品汇萃、品牌交相辉映的现代商业中心，在实际推广宣传中极大的挖掘品牌价值，给投资者较强的信心，也为本项目树立好的市场形象创造了有利条件。,蓝湾半岛商业中心,租售时机分析 一个项目推售的成功与否是与其销售时机的把握密切相关的，销售时机把握准确与否，直接影响到项目的销售与推广效果。只有把握好销售时机，才能实现预期的销售目标。,先启动主力商家的招商工作，有
13、了主力商家 的进驻能为项目后期的销售及散户招商提供有利的保障。,蓝湾半岛商业中心,蓝湾半岛商业中心,主动联系目标客户,发放资料给目标客户,联系客户看场地,客户给予工程技术条件， 建华及发展商进行审核,商家给予租赁意向书,建华与发展商商议意向书， 然后回复意向书给予商家,建华、发展商及商 家租赁条件的磋商,准客户签署临时租 赁协议书并交付定金,准客户于指定时间签署正式租 赁合同，同时商家交付押金及租金,安排租户进场装修,发展商协助租户办理 执照、税务等事项,开业,主力店招商流程,外立面电子屏幕建议,外立面外墙建议,外立面出入口建议,商业广场建议,商业广场建议, 中管网房地产频道,谢谢观赏！,接下来是讨论时间, 中管网房地产频道,
