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1、,新津城市进入性研究,正合代理运营中心,城市宏观环境分析,城市外部环境,【城市区位】,新津东接双流区、南濒眉山市、西临邛崃市、北 靠大邑县和崇州市，是成都市的南大门； 成都整体南向发展，新津无缝对接城南主干道， 距成都绕城19公里，距西南航空港10KM；距天 府新区17KM；名副其实的城南左轴门户。,成都左轴门户 成都南向发展 新津为成都下辖县，成都南大门,新津县,19km,【城市发展】,新津,成渝经济区成都城市平原群规划,双区驱动，机遇与发展并存，发展利好 川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济技术向西南辐射的必经之地,随着成渝经济区新兴城市环线和经济圈的培育形成，新津县将迎来新的发展
2、机遇； 随着成都天府新区开发规划的持续推进，地铁10号线2019年新津方向运营、规划R6有轨电车及K1城际铁路新津-简阳贯穿天府新区。将极大缩短新津与成都的距离， 天府新区带来的利好影响将越发显著。,天府新区规划,新津,新津有轨电车规划,【天府新区利好】,经济、人口双核利好 成都天府新区将新津纳入范围内，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物医药、节能 环保产业和科技研发为主导，对未来新津在经济发展、人才引进上起到良好的助推作用。,城市内部环境,【城市概述】,行政区划 成都下辖县 管辖6街道5镇1乡 幅员面积330k 2016年常住人口31.53万,自然人文资源 自然人文资源丰富，岷江水系贯
3、穿，支流分布；国家级重点文物 保护单位新津观音寺；风光休闲 旅游资源花舞人间景区；以及梨 花溪、纯阳观、老君山等。,新兴产业发展,结合天府新区规划，新津与其,共建南区产业园区；城南升级， 打造“产城一体”；规划成眉 战略新兴产业区，主要发展新 材料、生物医药、节能环保产,业和科技研发等高端科技产业。,将大力打造千亿级交通装备产 业基地。,四川十强县，自然人文资源丰富,新津县属成都下辖县，是成都南大门，为川西重 要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济技术 向西南辐射的必经之地。 2008年、2009年、2012年至2014年，新津荣 获“四川省十强县”称号。 辖区范围内自然人文资源丰富，岷江水系
4、贯穿， 支流分布；国家级重点文物保护单位新津观音寺； 风光休闲旅游资源花舞人间景区；以及梨花溪、 纯阳观、老君山等。,【城市发展思路】,发展总体思路：起航特色成都卫星城 一个定位、五大目标、五大战略、一个保障,一个定位：山水卫星城、幸福新津渡； 五大目标：城市大变化、民生大改善、产业大发展、生态大提升、作风大转变； 五大战略：立城优城、民生提质、产业升级、治水兴水、改革创新； 一个保障：加强和改进党的建设。,【城市发展规划】,城市空间布局 三大城市组团 岷江新城紧邻天府新区为新津重点发展区域，牧山星城定位低 密高端住区，五津老城为传统成熟老城。,五津老城,牧山星城,岷江新城,五津老城：生活配套
5、成熟 休闲餐饮发达 新津传统核心老城，城市配套齐备、成熟，在交通方面，地铁10号线直达新津，地铁12号 线、21号线计划过境新津，有效串联与成都主城区、天府新区的联系。土地储备约333亩。 牧山星城：依托牧马山生态 代表城南高品质 早期规划的低密高端住区，临近集高铁、地铁、高速路、快速路和城市公交为一体的综合交 通枢纽，杨柳河蜿蜒而过，牧山星城依托牧马山的生态本底，已有金科、龙湖等众多房企抢 先在此布局，土地储备约971亩。 岷江新城：属天府新区 未来发展潜力巨大 该区域受到中心城区和天府新区核心区的双重辐射，区位条件的优越感随着南拓机遇凸显， 属于天府新区范围，未来发展潜力巨大。岷江新城将依
6、托天府新区产业、城市的聚集效应， 重点发展新兴房地产、现代商贸业、商务服务业、医疗卫生、体育健身等现代服务业，打造 四态合一、功能齐全的城市生活配套核心区，土地储备约520亩。,新津总体可分为五津老城、牧山星城、岷江新城三大城 市组团，五津老城发展时间较早，城市界面较为成熟， 但对产业、人口的承载能力有一定局限性；牧山星城为 早期规划的低密高端住区，非新津政府重点打造区域， 多年发展相对滞后；而岷江新城凭借紧邻天府新区的上 佳区位优势，呈现出巨大的区域发展价值。,【城市交通规划】,三高七快五轨 水城新津：构建”三高七快五轨“的对外交通体系，实现 与主城区的快速连接。 加快构建“三高七快五轨”的
7、对外交通体系：,“三高”：第二绕城高速、双流第二机场高速、成雅高速 。,“七快”：成新蒲快速路、正公路、三岔湖快速路、新普路、籍黄快速 路、大件路、货运大道 。 “七轨”：成绵乐城际铁路、成昆铁路、地铁10/12/21号线、TF 12 号线、TF23号线,结合正在规划的第三绕城高速，新津将形成前所未有的交通发 展局面，实现连接主城区、天府新区、周边区县的交通路网。,交通规划（新津）,成都地铁规划（新津）,轻轨规划（新津）,【城市生态规划】,两河两湖两湿地三公园,斑竹林湿地,团结岛湿地,白鹅滩国家湿地公园,谷底湖湿地公园,西河故道湿地公园 杨柳湖湿地公园,突出“全域湿地”特色，加强生态系统建设，
8、打造“山清水秀城”。 建立海绵体系。加快建设白鹤滩、百溪堰、杨柳湖、团结岛、谷底湖、 斑竹林六大天然湿地，有效控制雨水径流，实现雨水自然积存、自然渗透、 自然净化的城市发展方式。 遵循“生态优先、低碳高效”和业态、文态、形态、生态“四态融合” 的规划理念，充分利用白鹤滩、岷江、杨柳河等水资源优势，“绕滩围湾、 扩河成湖、倚湖营城”;充分结合地形地貌，打造山顶公园、谷底公园、银杏 公园，形成“两河两湖两湿地三公园”( 岷江、杨柳河、杨柳湖、凤凰湖、 国家级白鹤滩湿地、徐家渡湿地、山顶公园、谷底公园、银杏公园构成)的生 态构架。,【城市发展关键指标】,自2010起， 新津县进入快速发展期。每年均保
9、持大幅,上扬。全县地区生产总值在2014年首次突破200亿,元。同比增长一直保持较快的上升，每年均突破10%,的上涨空间。在2011年达到顶峰，高达15.8%。而后,保持每年约11.5%左右速度上扬。预计2017年，全县,经济环境良好，预计保持约为12%的增长幅度。,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,GDP,119.22,146.00,169.94,188.68,208.13,230.18,259.20,同比增长,14.80%,15.80%,11.70%,11.03%,12.20%,18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.
10、00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,0.00,50.00,100.00,150.00,200.00,250.00,300.00,经济总量 新津县2010年起，新津地区进入快速发展阶段，2016年地区生产总值达到259亿元。2011年同比增长达到顶峰后进 入平稳发展阶段。 新津县2010-2016年地区生产总值,GDP,同比增长,10.31%11.70% 线性 (GDP),资料来源：新津县政府年度工作报告,【城市发展关键指标】,资料来源：新津县政府年度工作报告,40 35 30 25 20 15 10 5 0,人口情况 全县人口7年仅增加1万人，以地区内自然增长（
11、人口自然增长率2.2-2.3之间）为主体，区域外人口迁入保持在较低 水平，城市吸附力较弱。但随着天府新区利好以及仁寿城市的快速发展，未来城市吸附力将可观增长，人口回 流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发展奠定充足消费基础。 新津县2010-2016年全县人口情况,【城市发展关键指标】,居民收入情况 新津居民可支配收入城镇与农村居民分别为3.16万元与1.85万元，在成都各远郊县中第二。,资料来源：新津县政府年度工作报告,新津县2010-2016年居民可支配收入情况 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,城镇居民可支配收入,农村居民
12、可支配收入,【城市产业发展】,现代农业产业区、金融后台中心功能区、五津文化教育商贸区、 临空港经济综合功能区、龙泉山生态旅游综合功能区和水上运动休闲 产业功能区，6大产业功能区效益凸显，“一城六区，三产互动，连片 发展”的产业功能区构架基本形成 。 根据天府新区大创造西区产业园建设推进工作方案，西区产 业园将主动承接成都科学城辐射，围绕“大创造”板块发展布局，依 托现有产业基础，重点发展轨道交通、新材料、智能装备三大产业， 配套发展物流、商贸产业。打造集研发生产、总部商务、物流贸易、 生活配套为一体，有国际影响力的战略性新兴产业和先进制造业高地 ，预计到2020年形成千亿产业集群， 2025年
13、突破2000亿元。,产业规划格局 三产互动，连片发展 三大产业园区：四川新津工业园区 /成都新材 料产业功能区 /成都新津物流园区,【】城市能级判定,新津作为成都南大门，将承接城市发展外拓的发展利好。天府新区和成渝经济区双核驱动，城市发展前景乐观。 新津县作为连接近远郊城市与中心城区的“枢纽城市”，吸附力逐渐增强，经济持续稳定增长，居民收入持续增长， 社会持续购买消费能力较强。 新津产城一体规划完善，产业发展态势强劲。 短期人口处于流出状态，未来随着天府新区的进一步发展以及新津产城发展规划，产业、人口的持续导入，未来城市 新移民、新改善、新刚需将持续聚集，户籍人口回流上扬，市场潜在客群容量增加
14、态势明显。,大环境利好、自体发展强劲、 城市进一步发展，能级提升。,房地产环境分析,宏观市场分析,【房地产政策简析】 全国房地产调控政策持续加码，趋紧趋细。成都更是“限购”“限贷” “限价” “限售” ”限商”五限叠加。 新津作为成都南大门，将承接城南客户外溢挤压和天府新区的利好，不在限购范围内，房地产发展机遇显著。,住建部：房企取得预售证后应 10日内应对外销售 央行：限制信贷流向投机性购房,限贷再升级 成都：二套房贷款首付提至 6成，利率上浮 10% 银监会：打击“首付贷” 限商：商业类项目严禁变居 住用途,限购再升级 讲成都高新区西部园区、 锦江区、青羊区、金牛 区、武侯区、成华区、龙
15、泉驿区、新都区、温江 区、双流区、郫都区归入 限购区,“限地令”,限购升级 成都高新区天府新区成都 直管区限仅户籍居民或稳 定就业并连续缴纳社会保 险或个人所得税1年以上 可在区域内购买首套房,成都限购 高新区、成都天府新区、锦江区、 青羊区、金牛区、武侯区、成华 区、龙泉驿区、新都区、温江区、 双流区、郫县范围内实行住房限 购，同一身份自然人、法人只能新 购买1套商品住房（购买二套房商业 性个人住房贷款首付款比例不低于 40%。,【房地产整体市场】,2010年-2017（6月）年新津商品住宅情况 新津房地产市场回暖 14年后，市场回暖，新增面积销售量均有上扬 供不应求现象 市场整体表现基本缺货，供不应求。,市场情况-住宅供销存情况 新津近年整体库存量持续居高不下，16年前，持续去库存；16年新政后，量价大幅度攀升，目前市场基本缺货。,数据来源：锐理数据,201
