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1、“Hello地铁”商业项目经营策划方案,小组成员：刘志豪 周士超 陈柳森 余晓卿 黄坤,目录,第一部分 项目概述 一、 项目概况 二、 设计概要 三、 工程进展 第二部分：项目分析 一市场状况 二项目名称 三优势分析 四劣势分析,目录,第三部分：经营模式定位 一 项目定位 二 经营模式 三推广策略 第四部分：经济效益分析 第五部分：总结,第一部分,项目概述 一、 项目概况 二、 设计概要 三、 工程进展 讲解：陈柳森,一.项目概况,地铁使人的消费空间变大，路程花费时间变短，商业形态也因此更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理品的地下商场如今成为潮流地，重新诠释了传统商家津津乐道的“一站式消费
2、”概念；此外，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”；最后，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，商圈又因为地铁的串联而形成商业带。,如今，地铁已超出了交通概念范畴，全面催熟城市商业，地铁经济也逐渐从“一站式消费”过渡到“商圈式消费”、“商业带式消费”。 郑州地铁1号线二七广场站处于郑州最为繁华的商业地带，是郑州市区车流、人流最为集中的中心地段之一，该站点为地下两层岛式车站，共设7个出入口，未来的地铁3号线也会在此交叉，乘客可以实现同站换乘。 二七广场站位于正兴街、解放路二七路、人民路及西大街交汇路口的下方，车站西端为缓曲线，站台宽度为13m。,站点的西北侧有五彩广场
3、，东南侧有二七广场，周边商场、宾馆林立，有北京华联、郑州华联、商城大厦、天然商厦、亚细亚、友谊广场、二七宾馆、东方红影院、亚细亚酒店，其中二七塔为国家级保护文物，该站点也将成为1号线上客流量较大的站点之一。 目前，为了适应地铁的发展，以及更好地发展二七广场附近的商业，提升二七商圈的知名度、影响度、美誉度和二七商圈的换代升级，现针对二七商圈的具体情况，做出地铁二七广场站“Hello地铁”的地下商业街策划方案。,二.设计概要,国外对地铁物业的研究表明：地铁站点上覆盖区域，称其所属物业为“正地铁盘”；步行5-10分钟至站点的区域，称其所属物业为“准地铁盘”；步行10-15分钟至站点的区域，称其所属物
4、业为“近地铁盘”。 距离站点越近的物业，轨道交通提升其价格的作用就越显著。,而在郑州1号线开通之后，二七广场将出现一波“正地铁”商业建筑。 2014年8月11日，大商新玛特、北京华联等6家位于郑州市二七商圈的大型商企代表在郑东新区的一间办公室里商谈，如何在二七商圈修建一条地下公共走廊，把商圈内的商企与附近的郑州地铁1号线二七广场站相连接。 地铁串起省会黄金商圈。通过地铁站与周边商业企业的互联互通，郑州地铁与郑州商圈之间的联系将更加紧密，大商圈优势将进一步凸显。,郑州本是座“火车拉来的城市”，而郑州商业也与交通密切相关。根据规划，郑州地铁1号线、2号线呈“十字形”，被称为黄金十字架。1号线属于交
5、通疏散型，主要以减缓城市交通压力为目的，所以，线路和站点的选择，都是人流高度密集之处。人往哪里去，站点就建在哪里，而人气是城市商业最不可缺少的。,1号线一期工程沿线的多家商企与地铁对接，最大限度地实现出入口与周边商业的互通互联，将地铁带来的强大客流吸引到商业综合体，繁荣郑州经济。据介绍，建成后的1号线每趟列车运载量近1500人，最小运行间隔为2分钟，日运载乘客远期将达100万人次。这么多乘客聚散在有限的出站口，无疑让靠近地铁的商家更有经营优势。,地铁对郑州商业格局的改变主要体现在三个“推手”：,一是强化传统商业中心地位。地铁将带来更多的客流，也会促使较远的商家向地铁沿线的商业中心聚集。 二是地
6、铁将使郑州商业由单一中心向多中心发展，快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以有更多的选择。 三是地铁将使零售商业布局由地上转为地下。届时，大量的地下零售商业将会出现。,三.工程进展,2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，一期工程长26.34公里，设置22个站点；9月份郑州地铁2号线工程动工，一期工程长19.05公里，共设置16个站点。1号线一期工程成本为5.9亿元/公里，2号线一期工程成本为5.93亿元/公里，工程总投资达268.45亿元。两条地铁线路的竣工时间分别定为2013年、2015年。 地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的带动是全方位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资
7、1亿元，可带动GDP增长2.6亿元。,但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动上。曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同类物业相比，价格普遍上涨20%30%。 在地铁尚未建成之时，不少城市综合体已经早早在地铁站旁“安家”。如中原区的西元广场、二七区的二七万达广场等新的城市综合体，正是依托地铁而建。,其次是地下商业得到开发。比如，根据地铁站口规划，紫荆山站将有四层地下空间，其中，一层将开发为商铺。绿城广场、二七广场、光大广场等地下都将被开发，有的建成商铺，有的则建成地下停车场。同时，地铁上盖将成为新的商业热点。适宜开发的地铁站口上方将建成商场或商住两用地产，有的会建成新的城市综合体。
8、,香港地铁是世界上经营效益最好的地铁，其奥秘就在于不仅经营地铁，而且经营相关地产，地铁站多是建在商业综合体内。郑州地铁投资巨大，且资金来源多为财政和银行贷款。早在规划时郑州市就设想学习香港经验，通过地铁建设带动城市综合体成长，实现永续发展。 地铁的开通，必将成为郑州市经济发展的助推器。地铁沿线物业其商铺付租能力最高，因此，地铁沿线最容易形成新的商业走廊。,第二部分：项目分析,一市场状况 二项目名称 三优势分析 四劣势分析 讲解：余晓卿,一.市场状况,商城郑州跑进地铁时代，裹挟而来的巨大人流，为地铁商铺带来了非凡财富，随着1号线5个站点4000多平方米地铁商铺的全面开启，1号线将几大商圈“连线成
9、带”，对传统商圈有利无弊，郑州也将跟随地铁速度，奔向“大商业”时代。,根据地铁站点周边环境，初步规划中将站点的商业定位予以区分，比如，医学院站的核心客流是居民和上班族，这里突出的是便民服务；燕庄站的核心客流是时尚白领或商务人士，商业业态就以时尚精品、餐饮美食和休闲文化为主。二七广场站“主唱”青春潮流，主要业种将是休闲餐饮、潮流服饰、时尚休闲和信息服务。,但无论哪个站点，都会有ATM机、彩票售卖点等便民设施。“餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将是首批地铁商铺的主旋律。 虽然招商尚未开启，规划也未定论，但从前期接洽情况看，二七广场站，最受商家关注。,与普通地铁口相比，地铁换乘处的人流量是最大的，
10、而二七广场站就位于未来地铁的“交会站点”，在许多投资者心目中，它的广告价值以及商业价值都是最大的。 一般规律是，一个城市的地铁1号线的商业价值是排在第一位的。从国内地铁城市的发展来看，1号线代表着最迫切的刚性线路，所以，首条线站点商铺受到热捧在情理之中。,二项目名称,Hello地铁 名称释意： Hello 主要用于熟人间打招呼“喂”，也可用于呼叫远处的熟人或陌生人，以引起注意 ！ 地铁郑州地铁的开通、地下商业街项目的建设，正符合当前郑州的潮流。 Hello地铁：一个个性十足；优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度；优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。 Hello地铁，带你
11、进入一个全新的郑州地下商业新时代。,三.优势分析,1） 区位优势 “地段是金”这是商铺营销的第一定律。二七广场地处城市中心区，位于城市主干道之下，周边是丰富的居住区和市政配套，位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟。 以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全国最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁华的地方。,2）配套优势 周边商业、娱乐、交通、医疗等配套一应俱全。 大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服装市场
12、、金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态。,3）交通优势 郑州地铁二七广场站正位于二七纪念塔下方，紧邻郑州火车站和二马路汽车站，除地铁一号线和地铁三号线在二七广场站换乘之外，直达公交车次有：K906路，35路, 60路, 85路, k812路, k85路, y805路,2路,26路, 37路, 57路, 58路, 65路, 82路, 89路, 152路, 256路, b17路, k801路, k809路,k815路, k9路, t101路, y810路,6路, 9路,21路, 28路, 3
13、2路,34路, 93路, 95路, 105北线, 305路, 312路, 603路, k6路, k806路,98路。交通便利、车流量及人流量非常大。,4）人数优势 周边人口密集，购买力集中，周边有良好的购物环境，大量人口被吸引到地下区，改善地面的交通和环境。,四.劣势分析,1）二七商圈停车位稀缺、交通拥堵。 2）地下商业街的造价过高，在开发前期可能会出现资金消耗过大的可能. 地下商业从通风、安全环境等条件来说，和地上商业设施相比都存在一定差距。一旦发生事故，人员的疏散和转移对地下商业建筑设施都提出来较高的要求。 3）由于二七广场周边的商业已经很成熟了，突然出现的二七地跌地下商业街能否得到消费者
14、的认可仍是未知数。,第三部分：经营模式定位 一 项目定位 二 经营模式 三 推广策略 讲解：周士超同样投资数十亿级别的丹尼斯大卫城早已开始启动招商;投资10多亿元的德化新街、德化大厦等项目正在建设;占地23亩的正弘凯宾城项目已基本完工;投资10亿元的金博大扩建项目也在开展;百年德化二期，投资18亿元，占地25亩，商业面积9万平方米;还有附近的百盛、汇龙城等项目,不过，即使地铁可以带来人流、物流、钱流，但并不是指地铁商家们就可以“高枕无忧”。地铁只是一个载体，它只能帮商家输送消费者，但能否留住消费者，还要看商家自身的服务和价值。,地铁对于人流的效应具有两面性：一方面地铁可以带来人流；另一方面，地
15、铁也可以带走人流。对于之前无地铁连接，相互关联度不高的两个商圈而言，地铁的开通相当于缩短了相互之间的距离，使彼此间的竞争加强。,比如，紫荆山和二七广场两个商圈，乘坐地铁只有五六分钟的时间，如果相互之间没有树立各自的特色，那么，聚集人流也可能会变成分散人流。这也就要求商家，想要更好地留住消费者，必须要加强自己的品牌认可度和价值，光靠地铁带来人流是不行的。,总结,目前，郑州的商圈将不会有太大的变化，依靠地铁来改变郑州的商圈，并不是一蹴而就的，需要时间来逐渐改变，更需要时间来形成规模。,但是在地铁的影响下，郑州终究会产生新的商圈，并且等地铁物业越来越成熟，郑州的经济将向“纵横连接”式发展。对于二七商圈来说，伴随着地铁的开通，2014年，二七商圈卖场优势、集合能力完全展现，二七商圈的辐射力将会加强并扩大至全省。,因此，将来有可能形成这样的局面，二七商圈相当于北京的王府井、上海的南京路，面向全省的购买群体，而新客运站商圈相当于北京的西单、上海的淮海路，主要面向本地客源。,谢谢,
