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1、北京、鄂尔多斯项目考察报告,2011.10.16,2011年10月8日12日，在北京、鄂尔多斯六个楼盘考察、交流,钓鱼台七号院,北京星河湾,鄂尔多斯星河湾,伊泰华府世家,伊泰华府领秀,金茂府,二、本次考察项目的借鉴点,一、考察项目分析,钓鱼台七号院 北京星河湾 金茂府 鄂尔多斯星河湾 伊泰华府世家 伊泰华府领秀,目录,4,Document number,钓鱼台七号院 北京星河湾 金茂府 鄂尔多斯星河湾 伊泰华府世家 伊泰华府岭秀,一、考察项目分析,5,Document number,1.1 钓鱼台七号院,一、考察项目分析,1.1 考察项目分析钓鱼台七号院,7,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院
2、项目概况,地段是项目最大卖点：位于京城西贵核心区域，钓鱼台国兵馆的西北侧,8,长安街北，钓鱼台旁 钓鱼台七号院院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，项目区域比邻金融街，北望中关村，云集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统；,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院项目概况,9,项目于2009年7月开盘，截止目前已去化73%，我们自今年6月开始对项目销售情况进行监测，从图表中不难看出，项目去化情况稳，成交价格总体呈上升态势。,1.1 考察项目分析钓鱼台七号院,销售情况
3、,10,【建筑设计】清华大学建筑设计研究院 【园林设计】EDA国际 【项目物业】凯莱物业 【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院合作团队,11,项目总占地1.6万方米,建筑面积4.3万方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装106300-600方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。 3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大层设计 建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统理想的人居观念。 不同楼座起伏的
4、高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,总规划,12,自然和贵，气韵亲和 园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极尽亲和与便利；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵之势，开启新的传统。,园林规划,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,13,立面设计手工砌筑，顶礼而成 根植于800年地脉环境的历史文化之上，运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，精雕细琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊
5、崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院院，顶礼而成，开启新的传统。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,14,现代砌筑工艺 钓鱼台七号院院，外墙砖的砌筑工艺，采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层的3.4米层高处均有结构挑板承载每一层的砖荷载，在每一层1.7米处均增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中每隔3-4块砖设水向拉结筋，纵向每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵向穿钢筋，内灌砂浆，与水筋拉结，形成整体板状墙体并与预埋在混凝土结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连接，使之整体稳定。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,15,材质红砖、原铜
6、、石材 【红砖】建筑采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代砌筑的手法，应用于建筑立面的墙身、墙柱、屋檐、腰线等部位，更显质朴和亲切。 【原铜】建筑细节采用原铜作为传统建筑装饰材料，通过传统工艺精雕细琢，应用于建筑窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。 【石材】建筑细节多处采用材质朴实凝重的石材装饰，如：柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古朴的红墙中透射出现代的气息。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,16,设计细节十二章纹 钓鱼台七号院院在建筑外立面中运用十二章纹等设计，在细节中体现高贵气韵。 十二章纹为中国帝制时代的服饰等级标志，指
7、中国古代帝五及高级官员礼服上绘绣的十二种纹饰，它们是：日、月、星辰、群山、龙、华虫、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,17,共106套，户户南向全景观湖（玉渊潭），大空间大尺寸，300多米左右三房，400多米的四房,户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,18,入口处玄关设计，符合中国传统； 入户的L型通道，保证休息区的私密及安静； 会客厅与家庭厅相互独立，又可相互联动，尺度超大，适于举行小型聚会，大面积南向落地窗，采光观景效果良好； 大面积厨房与餐厅联动，主人可在此享受烹饪快乐； 主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，品味浪漫真谛
8、； 南向户型，三面采光； 卧室均为套房设计，彰显尊贵身份。,三室两厅四卫,户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,19,入口双开门及玄关设计，感受尊贵私密居家体验； 大面积会客厅，270度全景落地窗及露台,打造居家社交台； 大尺度开放式明厨，与餐厅实现互动关系，尽享美食盛宴的乐趣； 豪华餐厅，大宴宾客，回归望族鼎食气韵； 双主卧朝南，面积开阔，配有休闲区，尽享家居生活意趣； 主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，明卫设计品味浪漫真谛，主人房亦可从户外单独进入，保证私密性及安全性； 卧室均为套房设计，彰显尊贵身份; 南向户型，三面采光； 独立保姆间设计，主僕分梯入户。,四室两厅四卫,
9、户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,20,装修配置,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,精装成本在6000以上，设施设备使用比较高端，硬装大量采用石材，但在室内设计中未充分考虑到使用功能的需求（如收纳空间较少），装修施工细节处理方面是这次考察项目中最为粗糙的,21,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,装修样板间：客厅,硬装采用了较多的石材和实木，但是在设计和施工的细节处理粗糙，与项目宣传的装修效果相差甚远,图片全部为效果图，未能拍摄到实景图,22,面积：2000米，位于第一下一层 配置：特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括25米长游泳池、会
10、客厅、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制服务,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院会所,23,钓鱼台七号院的地下停车场速宾地下停车系统,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院地下停车场,24,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院,借 鉴 意 义,借鉴一：户型设计上力求大空间大尺寸，300多米左右三房，400多米的四房。该项目大户型销售速度较快，说明这类奢华空间产品已得到越来越多的客户认可 借鉴二：极致的设施设备，需要有较为精细的硬装设计和施工来配合。在硬装无法达到星河湾的标准时，可以从设施设备的极致化方向努力，但是，糟糕
11、的室内空间设计细节和装修施工细节的处理，会让好的设施设备事倍功半 借鉴三：针对业主的私属会所放置地下一层，并且在地下车库中，将会所、访客和业主的车位进行区域划分,25,Document number,产品特征 会所 项目核心价值点 项目借鉴,1.2 北京星河湾,一、考察项目分析,2001年开始开发，位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。 2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万方米的产品首次公开亮相， 社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，成为当时北京
12、高层豪宅的标杆 项目已经售罄，目前二手房的价格在4-5万元/米。,1.2 考察项目分析：北京星河湾项目概况,北京 星河湾,营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） 强调居住的均好性 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区） 完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放）,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,总规划,大围合，突出整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户
13、南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中） 主动创造场地高差。（庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。） 注重园区周边环境的改造。（星河湾对小区周边环境的改造，不局限于小区本身）。,建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,建筑特征,住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然
14、延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰） 立面设计细节丰富、美观，檐口富于变化 建筑符号的重复运用，“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,园林景观,大手笔的周边环境改造、创造性的“北温带园林再造工程”、社区园林景观的极致打造,1、大手笔的周边环境改造 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树 2、建筑与园林的完美结合 注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景
15、观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。 3、主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,豪华装修的双大堂,每个单元都设地下、地上双大堂，且以相同标准打造； 大理石拼花地面、穹顶装饰、大理石马赛克拼图的墙面 挑高超过6米,1
16、.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,公共部位,层公寓的设计手法也呈现出别墅的特点，不是简单的各功能空间尺度的扩大，而是功能的完善，如：中西餐厅设置、全套房的设置、：最低3米6的层高、独立电梯入户、全套房设计、男女双主卧，奢侈的功能标准以及空间”十字轴”设计都是高端的标准，甚至是一些享受型的功能都在层公寓中体现，如：泳池的设置这些也都反应了奢侈的住宅就是需要有空间用来浪费和享受的,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁 房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁 木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板 地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜 厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头 卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（TOTO）牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫生间），TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（客卫） 空调：采用日本“三菱”户式热泵中
