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1、石家庄保利花园商业项目 可行性研究报告文件,二零一二年八月,第一章,项目所处城市及行业背景分析,目录 CONTENTS,第二章,各物业类型的市场背景分析,第三章,项目经济效益评估,项目城市站位,石家庄市,河北省,长安区（石家庄东北部）,项目属性解读,综合体项目=办公公寓（22万）+商业（3万地上+1万地下）,第一章 项目所处城市及行业背景分析,城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区,一、城市背景属性分析1、功能定位,北京,天津,石家庄,一、城市背景属性分析2、大都市区空间发展格局,“北跨、南优、西控、东延”的空间发展战略，形成“双核、双轴、双带”的大都市区空间结构,空间发展原则是北跨、
2、南优、西控、东延。北跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同步实现城市结构与规模扩张。南优即优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业向东部集聚。 两核带动指在旧城中心外，通过新区中心实现城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文化体育、会展等高端和新兴服务业。 两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定新区等区域性节点。依托滹沱河构
3、建滨河景观休闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能 双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带,二、区域背景属性分析1、城市站位,老城区向城市新区扩展的关键枢纽，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新城的必经板块，同时正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣,都市发展区空间格局：一城三区三组团。即一个中心城，中心城内老城区、滨河新区、东部新区三个建设区，以及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团 。 城市发展战略：中心城
4、区内的老城区和滨河新区主要发展商务、文化娱乐等第三产业；东部新区以及三个外围组团主要发展第二产业。 老城区布局： 京珠高速公路以西为老区，突出省行政职能，完善传统服务职能，重点发展办公商务、商贸、流通等第三产业。,二、区域背景属性分析2、未来发展,旧形象：城市边缘区、传统工业聚集区、环境品质较弱，长安区位于市区东北部，工厂最为集中区域，区域内建成生活区众多，房龄长，多为先前开发的厂企宿舍生活区，环境较差 新形象：未来将建成石家庄的798艺术区，东北工业区未来重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业，同时充分利用工业展览，文化创意等功能，打造形成提升石家庄文化品位的类似北京
5、“798”艺术区的高档休闲、文化、创意产业高地,东北工业区,高新技术 开发区西区,建设南 大街片,中华南 大街片区,工业区的改革，传统工业区在东北工业区、中华南 大街片区、建设南大街片区和高新技术产业开发区西 区。未来，污染企业外迁，工业区整合后，除高新技 术产业开发区西区重点发展高新技术产业外，其它三 个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。 1、东北工业区：打造石市的“798” 产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点 发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术 品制造等产业。 2、高新技术开发区西区：重点发展技术密集型产业 产业定位：以高新技术产业为主，重点发展技术密集 型
6、产业，科技产品研发。 3、建设南大街片区：主打现代商业商务 产业定位：现代商业商务区，重点发展现代服务、金 融业、咨询业等。 4、中华南大街片区：主攻电子科技产品 产业定位：以电子科技产品制造为主都市型产业。,三、宏观经济背景属性分析1、GDP,商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石 家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，
7、也必将衍生大量需求,2011年，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%，三次产业结构比 例为10.1：49.8：40.1。 2011年，在固定资产投资中，第一产业投资57.7亿元，第二产业投资1081.9亿元，第三产业投资1887.4亿元，增长31.8%,三、宏观经济背景属性分析2、产业结构,三、宏观经济背景属性分析3、社会消费水平,居民可支配收入以及消费市场的快速增长，为商业商务设施的发展提供了较为坚实的市场基础,石家庄城市化 水平所处的阶段,城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业
8、商务市场的重要推动力，主要表现 在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收 入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。 商业商务地产发展与城市化呈现出同步发展的规律，具体表现为：商业商务地产的形成期对 应城市化的起步期，成长期对应城市化的加速期，成熟期对应城市化的减速期，衰退期对应城 市化的平稳期。 石家庄目前城市化率为43%，规划到2020年，市域城镇化水平达到65%，城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构,城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，城市化水平与人口聚集的不断提高，商务商业市场的需求将
9、受益期间,三、宏观经济背景属性分析4、城市化水平,三、宏观经济背景属性分析4、货币政策,央行一年两次下调存贷款基准利率，面对较为宽松的货币环境，一方面抑制了居民储蓄的增长，增大居民的消费倾向，从而在一定程度上刺激了房地产的消费,2012年6月7日晚间，中国人民银行决定，自6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期 贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.3
10、1个百分点；其他 各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整央行还表示自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人 住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房,政策从严,2007年，经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的。,2008年，次债危机政策导向转变，追求经济平稳、保持增长。,2009年，保8成 功，政策导向调整为经 济结构平稳调整、过渡,2010年，通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。,2011年，限购限 价税收多措并举，货币 政策不断收紧，调控力 度不断升级,政策导
11、向曲线,四、政策背景属性分析1、全国政策,四、政策背景属性分析1、全国政策,如果政府在不同季度之间可以把握的GDP增长率区间为8%10%，中线位势为9%，那么如果GDP增长率超过10%的上限，经济有过热倾向，房价上涨压力较大，房地产将收到持续的抑制,如果政府在不同季度之间可以把握的GDP增长率区间为 8%10%，中线位势为9%，那么如果GDP增长率低于8%的下限，经济出现下行风险，那么房地产的逆向调节作用开始显现。,未来政策主基调：抑制,四、政策背景属性分析2、石家庄政策,短期内宏观调控的大方向和基调不可能松动，短期内石家庄房地产环境还是趋冷,五、行业背景属性分析1、行业发展趋势,08年以来，
12、房地产住宅市场由于政策调控和宏观经济状况等因素经历了几次大起大落，而商业商务市场相比之下则表现的稳健很多，且不在限购范围内，商务商业市场迎来新契机，处于向上发展态势,万达 不断复制的万达广场 新世界 执着的新世界广场 富力已站稳综合体开发的脚跟 华润开始复制“万象城”综合体 中粮开始复制“大悦城”综合体 龙湖开始复制“天街”综合体 万科曾经执着的住宅专业化公司，当前已开始加大商业比重 住宅市场的波动起伏下，置信、凯德各大开发企业纷纷转入“综合体”开发,自08年以来，房地产住宅市场由于政策调控和宏观经济状况影响的因素经历了几次大起大落，而商业地产相比之下则显得稳健很多。这时，综合体项目以其兼具居
13、住功能和商业价值双重功能属性的优势赢得了很多知名开发商纷纷试水。各大企业在业务的版图中加大商业物业的比重。至少有包括开发商、保险资金和私募基金等三路资金开始大规模进入商业地产，不管是国企、民企还是海外资本，都将视线对准了商务商业地产。,五、行业背景属性分析2、开发企业表现,第二章 各物业类型的市场背景分析,一、石家庄整体市场土地市场,从2011年土地成交的区域分布上，59宗土地位于主城区，11宗位于周边组团城市。 其中，高新区14宗，共983359.7平方米，约合1475亩；长安区14宗，共927989.6平方米，约合1392亩；裕华区11宗，共657725平方米，约合986亩；新华区10宗，
14、共288493.4平方米，约合432亩；桥西区7宗，共158725.5平方米，约合238亩；桥东区3宗，共50251平方米，约合75亩；周边环绕卫星城中，涉及井陉7宗，共142006.48平方米，约合213亩；鹿泉1宗，133333平方米，约合200亩；栾城1宗，13407.28平方米，约合20亩。,土地成交量与楼面地价稳定增长，主城区土地集中放量。长安区属于石家庄传统工业区，工厂分布比较集中，开发进程相对滞后，随着知名房企纷纷拿地，区域将面临前所未有的蜕变，长安区未来有可能成为土地市场的主战场,一、石家庄整体市场土地市场,一、石家庄整体市场土地市场,商服用地数量明显增多，其原因：首先，商业地
15、产市场承接大量住宅市场转移出来的投资型购房需求，发展迅速；其次，石家庄城市发展日新月异，潜力巨大，商业地产价值获得投资型购房者认同。,一、石家庄整体市场土地市场,2009年2012年上半年，石家庄非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）成交面积总量呈逐年上涨趋势，均价由2009年的 7767元/上涨至2012年上半年的16000元/ 左右，三年价格上涨一倍多。 由2012上半年非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）与住宅成交情况可看出，由于住宅限购政策的因素，非住宅商品房成交量要远高于住宅成交量，且成交量呈逐渐走高态势。,自地产调控以来，以长期持续收益为目标的商业商务地产受到日益追捧，明显呈
16、现资金流入的状态，也逐渐进入了快速 发展道路，公寓、写字楼、商业产品成交量增速超过住宅成交增速。,一、石家庄整体市场商业商务市场,东购商圈,北国商圈,怀特商圈,二、商业市场分析板块市场特征,石家庄商业市场呈现出 “三朵金花”竞相绽放的局面，各自独立。,东购商圈：位于繁华的中山路段，北交通便利（距 离火车站1公里左右），通达性强。该商圈凭借独特 的地理优势和多年历史成为石家庄A级商圈。东购业 区平均日人流量为25万人次，其中东购的客流量约 10万人次。,北国商圈：位于桥东区，主要分布在中山路两侧， 北国商圈和东购商圈同时为石家庄最早，最具优势 的核心商圈。北国商业区及辐射区人流量为日均10 万人次左右，其中北国商圈商城客流量为8万人次， 占整体的80%,怀特商圈：怀特商圈属于石家庄二级商圈，是石家庄商界后起之秀，除传统百货等购物场所外，以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城汇集于此。为典型的区域商圈，商圈内除了个别特色商业市场能够辐射到石家庄全市客群，商圈内大部分市场还是以区域消费
