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1、养老地产专题研究策划推广部2012年9月14日,目录,第一部分 我国人口老龄化概况,第二部分 国外养老地产开发模式,第三部分 国内养老地产发展现状,第四部分 北京养老地产发展现状,第五部分 北京养老地产项目介绍,第六部分 养老地产发展前景分析,第一部分 我国人口老龄化概况,根据2010年全国人口普查数据显示，中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人口占总人口的8.87%，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。,虽然世界人口均正在步入老龄化，但因我国人口基数大，且执行计划生
2、育政策，我国人口老龄化趋势更为严峻，表现为老龄人口多，增长速度快，预计到2050年，我国 60岁以上老人将达4.8亿，占到总人口的34.1%。这意味着，平均每3人当中就有一位老人。,第一部分 我国人口老龄化概况,我国养老地产的前景,随着我国人口老龄化进程的加快，市场对于老年住宅的需求将与日俱增。,而我国养老地产开发尚处于初级阶段，还没有形成成熟的盈利模式。,未来我国养老地产将大有可为！,第二部分 国外养老地产开发模式,国外 养老模式,国外养老地产发展较好的是美国、日本，主要是政府扶持+开发商盈利的发展模式。,第二部分 国外养老地产开发模式,美国养老地产开发模式,美国太阳城和CCRC持续照料退休
3、社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。 其中太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。,低密度住宅,户外运动休闲配套,优美的自然环境,第二部分 国外养老地产开发模式,美国太阳城,项目概况：美国太阳城（SUN CITY）是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，其中占地在20平方千米以上的老年社区有：SUN CITY IN ARIZONA，SUN CITY I
4、N CALIFORNIA，以及SUN CITY IN FLORIDA。,客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。（除亚利桑那州的太阳城配备有大量配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套）。,第二部分 国外养老地产开发模式,美国太阳城开发模式的九大特征,属于住宅开发性质； 依靠住宅销售回款盈利； 限定55岁以上的老人才能入住； 专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施； 没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，
5、社区内没有建设相应设施； 一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住； 房价便宜，例如，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力； 附近一般都配有专为社区服务的商业中心； 兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。,第二部分 国外养老地产开发模式,美国太阳城开发模式对中国的启发和借鉴,4
6、点值得借鉴： 住宅立项，依靠销售迅速回款； 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险； 在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。 2点不值得借鉴： 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主； 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及
7、时、持续的医疗、护理条件。,第二部分 国外养老地产开发模式,美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务,美国CCRC是一种复合式的老年社区，经过一百多年的发展，现已成为美国较为成熟的养老地产开发模式，它的核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。 一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类： 完全可以自理的健康活跃老人，一般在55-65岁之间； 需要半护理的老人，一般在65-75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人； 全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要
8、24小时看护和照料的老人。 CCRC持续照料退休社区的概念即：在一个综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。,独立生活区,协助生活区,专业护理区,老年痴呆照顾区,生命结束,第二部分 国外养老地产开发模式,美国CCRC社区开发模式的九大特征,至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施； 产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别； 一般三类产品的配比：12:2:1； 附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）； 设老人专属食堂，给老人提供营养配
9、餐； 不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施； 在经营模式上：收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。 郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料； 拥有较高的管理和护理服务人员比例。,第二部分 国外养老地产开发模式,美国CCRC社区开发模式对中国的启发和借鉴,满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求； 在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求； 经营方式上的可取之处： 通过会员费的收取，迅速回笼资金； 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持； 通过年费（或月费）获得日
10、常经营收益； 通过出租店面获得租金收益。 由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢； CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的； CCRC模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不法商人借机诈骗，或开发商经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。,第二部分 国外养老地产
11、开发模式,日本：介护保险政策下的养老模式,日本老龄化发展的快速性与我国的情况类似。日本应对老龄化高峰期到来的重要措施之一就是介护保险政策。从2000年起实施，日本要求国民从40岁开始交纳介护保险金，65岁以上需要护理或帮助的老人，以及40岁以上未满65岁的特定疾病需要护理者，可以享受保险。 介护服务按要介护度分为7个等级，不同等级享受不同的保险金支持。日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年产业有了新的发展空间。 日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求，养老模式也逐渐从医院和机构养老向家庭养老过渡。相关居住建筑包括各种层次的老人之
12、家、租赁式的老人住宅、以及银发住宅等，服务设施则主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等。 其中，小规模多功能服务站作为介护保险制度的一个重要产物，也是日本政府近年来着力推行的养老服务模式。它通过政府主导下的市场运营模式，实现了嵌入社区中的就近服务，使养老服务全方位进入家庭，介护保险政策得以落地。,第二部分 国外养老地产开发模式,日本：介护保险政策下的养老模式,在小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。其特点在于：小规模，以小规模功能体嵌入社区的模式，有助于维系老年人原有居住模
13、式、人际关系、家庭氛围和地域熟悉感；近距离，以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能就近、便捷地享受各种服务；全天候，365天，24小时随时提供必要的服务；一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，适于应对老年人的各种身心变化；多功能，考虑设施建设的灵活性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。,第二部分 国外养老地产开发模式,日本：介护保险政策下的养老模式,日本居家养老模式启示 日本在基层社区配制小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现居家养老的有力保障，对于当前大力推进社区养老制度的我国而言，具有重要的借鉴价值
14、。不过也需要看到，日本老年社区服务业的蓬勃发展，很大程度上是国家政策的产物。,社区服务设施,自费的老人之家/赡养中心,部分负担的养护之家/特别照护的养老院,专为老人设置的医疗中心/专门医院,短期照顾的日间照顾的托老所/短期留院服务,银发住宅,第三部分 国内养老地产发展现状,目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了国外养老地产的开发模式，如北京太申祥和山庄，上海亲和源通过收取会员费及资产本身的升值进行运营；台湾的长庚养生文化村借鉴美国CCRC连续照料型老年退休社区的模式，为入住老人提供连续性医疗照顾；北京东方太阳城借鉴美国太阳城住宅销售回款以平衡投资的方式进行运营等等。 但因我国养老地产项目开
15、发尚属起步阶段，政府相关的扶持政策还未出台，运营服务体系，硬件配套，盈利模式等均在探索阶段，故开发成功的项目屈指可数。,服务体系,产品设计,扶持政策,盈 利 模 式,社区配套,第三部分 国内养老地产发展现状,传统养老模式,以子女为赡养主体的家庭养老,以养老院为主的福利机构,家庭居住养老与社会化上门服务相结合的新型居家养老模式,新型养老模式,将养老与分时度假结合的异地养老,倒按揭的以房养老模式,会员制养老俱乐部,以持续的医疗服务为依托的社区+医院的养老模式,高端老年社区养老模式,转变,传统养老模式正在向新型养老模式转变 ,第三部分 国内养老地产发展现状,随着养老地产日益与国际接轨，我国养老模式也
16、日新月异，归纳下来主要有以下几类：,第三部分 国内养老地产发展现状,成功案例：台湾台塑长庚养生文化村,项目概况：台塑长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡，紧邻林口长庚医院、由台塑集团兴建，是目前台湾最大银发住宅小区。项目占地34万平方米，其中一半是绿化休闲场地，另一半包括可容纳4000户的七层楼房，体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场、宗教活动场所等。 盈利模式：房屋出售-因土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但项目”银发住宅”买房规定：此房不能作为遗产处理，到不住是需交回作为捐助。房屋出租-分长住和试住体验。长住服务包含健康照护、紧急救护、紧急救护、公共设施维修、社团活动等服务。养生体验营-为期两天一夜的体验之旅。13岁以上人士均可参加（行动不便者除外）。场地出租-提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。,地理位置,自然环境,蔬果种植采摘,第三部分 国内养老地产发展现状,医疗配套：项目内设社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处
