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1、天下一家项目周边竞品分析,深水炸弹“新国五条”来袭-国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。,【导读】3月1日晚，国务院下发了国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，这也是对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。,【内容提要】 1、限购全面升级，区域覆盖全部行政区域，类型涉及一、二手房。 2、对于房价上涨过快的城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 3、二手房买卖，交易税按差额20%计征。,【政策影响】 1、针对房价上涨过快城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，一定程度上打击改善型需求，客群
2、收窄。长沙市房价处于价格洼地，涨幅较为平稳，可以被列为房价上涨过快城市储备行列，短期内受此政策影响不大。 2、限购全面升级，二手房交易税按差额20%征收，一方面改变购房客对市场未来预期，观望情绪加重；另一方面，可以说是前试探性政策，若市场不能够达到政府预期效果，后，政策不排除加码可能。,长沙版“新国五条”坑爹来袭-有目标无细则 ，今年房价增幅或低于10%。,4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。 关键词：惜字如金 、微博式细则,理论上的影
3、响效果按照今年长沙市政府工作报告中的数据，2013年，长沙市经济社会发展主要预期目标为：城乡居民人均可支配收入均增长14%左右，居民消费价格指数控制在103.5以内。统计方面的相关人士告诉记者，可以用114除以103.5，得出结果为：1.1015，换算成百分数为110.15%，也就是增长幅度为10.15%以下。,个人评价坑爹细则，真心文字游戏。一句话解决：保持基本稳定。至于你信不信，我反正是信了。,官方评价长沙“国五条”细则相对比较精简，后续应该还会有具体操控的政策出台。,贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度,1、缴存满12个月方可申请贷款 2、首套房120平米以上二套房贷不予发放
4、 3、普通房提取公积金时限缩短为1年 4、贷款期限不再延长,银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加,央行2013年3月14日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。,提问：如此严峻的政策背景下，开发商大叔们情何以堪？,回答：淡定！让我们且看楼市反应如何,“国五条”细则发布数月，“成交量井喷”、“房源倍增”对长沙二手房市场的冲击依然余波未平，然而归根到底新房市场才是楼市的主角，这一轮调控对新房市场带来了怎样的影响？,3月份
5、搜房网调查了长沙240个在售楼盘，（其中中小户型刚需盘185个，大户型楼盘56个），调查显示，55个楼盘的售价略有上调，占到总数的23%，10个楼盘售价微幅下降。,一问：为何看似严厉的政策背景下，市场大环境依然火爆逆袭？ 回答：新政目的是打击投资和投机型购房，作为刚需份额占到80%的二线城市，短期内长沙市场不会有明显的起伏。,再问：大叔们机遇在何方？,回答： “新国五条”对主打投资投机型需求的大户型有所影响，但是刚需小户型并不会受损，反而有可能得利，二手房交易环节税收从严征收后，无疑需求会被挤到新盘中来。”对开发商来说，新“国五条”或将成为售房助推剂。,主要竞争项目分布,本案,湘域相遇,百纳广
6、场,宽寓大厦,长房中庭国际,华雅国际财富,华晨世纪广场,竞争个案分析,湘域相遇-项目介绍,点评：该项目位于长沙东扩板块，属于水景住宅的高层，交通便利，距离长沙火车站商圈和五一商圈都比较的便利。出行方便，配套成熟，适合投资。,公寓,写字楼,竞争个案分析,湘域相遇-户型分析,52.81一室一厅一卫,全采光4米大开间卧室,客厅独立分区，不影响私密空间,厨房紧接灵动空间，生活安排井然有序,大卧室改作库房，刚刚好,82.80两室一厅一卫,功能分区合理，待人接客方便,竞争个案分析,湘域相遇-客户属性分析,客户来源：以周边两公里范围内的专业市场业主为主，附带部分拆迁户。外地客户中以常德邵阳居多。 客户特征：
7、写字楼客户的年龄主要集中在35-50岁周边专业市场的业主、企事业单位、公务员、省内外投资客、省外返湘客户；公寓客户的年龄主要集中在25-35岁附近的白领、拆迁户 置业目的：公寓以居家为主，写字楼以投资和办公为主，投资客居多。,竞争个案分析,湘域相遇-价格走势分析,湘域相遇2013年06月03日的最新销售报价为 均价8200元/平方米 相比上个销售周期持平。 湘域相遇近19天的销售价格持平； 近5个月的销售价格上涨了200元，涨幅为2.5%； 与本项目2012年09月04日第一次对外报出的7500元相比，9个月以来，销售价格累计上涨了700元，涨幅为9.3%。,竞争个案分析,湘域相遇-项目优劣势
8、分析,项目优势：最突出的优势就是那句话“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，尚东板块内完备的配套交通条件，火车站商圈和马王堆商圈之间的优势位置，使得它在芙蓉区房产市场中凸显，加上开发商明确的产品定义，只开发小户型产品，和精准的价格定位，使得它与周边楼盘拉开差距，成交量一路领先。,项目劣势：由于临近高架桥，对于临街楼栋而言，交通噪音和污染会比较大。,对比启示：通过对比我们不难看出，湘域相遇的产品都是以一房小户型为主，适合投资和自住，总价低，符合市场的需求。在地段因素确定的情况下，购房者会更多的考虑价格预算问题，而开发商则需想方设法通过降低单价或者缩小面积的手段，降低总价，来吸引更多客户。,启
9、示语录：小户型低单价拉开与周边竞品差距,竞争个案分析,长房中庭国际-项目介绍,点评：规划中的五号线与六号线交汇处，通达性强；芙蓉区政府旁，配套较好；自身配有商业设施，购物方便。但容积率较高,竞争个案分析,长房中庭国际-户型分析,餐厅,厨房,客厅,卧室,5-29层平面图,竞争个案分析,长房中庭国际-价格走势分析,竞争个案分析,长房中庭国际-客户属性分析,客户来源：以芙蓉区客户为主，少量外地客户。 客户特征：客户的年龄主要集中在35-50岁周边专业市场的中高端收入人群。 置业目的：客户大多以保值为目的，投资和办公各占一半。,竞争个案分析,长房中庭国际-项目优劣势分析,项目优势：项目正处马王堆、高桥
10、、火车站三大商圈核心，可以说是占据了东城区核心区域板块，距离长沙火车站、五一广场仅5分钟车程，且有地铁2、5、6号线交汇于此。除了交通优势有目共睹之外，商务资源更是不可替代。项目近邻芙蓉区政府，沃尔玛、大润发、必胜客等超市百货、餐饮美食、高档酒店林立四周，与此同时，项目自身还将发展三层裙楼商业，购物、休闲、娱乐等商务配套一应俱,项目劣势：容积率偏高,对比启示：与其他项目不同的是，该项目全力营造健康生活理念，不仅强调商务与居住感，更强调健康的生态空间。在产品的设计上力求臻至完美，突破了传统写字楼通常存在的进深过大、自然光照少等弱点，不惜舍弃上亿元的收益，打造长37米、宽10米的景观中庭，这在长沙
11、是罕见的！此外项目精心打造五星级精装大堂，手工打磨进口石材铺装、7台品牌高速电梯+1台观光电梯、尖端电子智能体系无不从最大程度上体现了商务舒适与尊贵感。与写字楼、商铺的产权仅40年相比，长房中庭国际拥有70年大产权，50-100的智变空间可灵动改造，适合不同创意办公空间。用租房的钱，能买下属于自己的商务空间，投入少，且回报高。,竞争个案分析,宽寓大厦-项目介绍,点评：项目靠近区政府，区域发展潜力有保障，周边大型综合配置设施完善，交通路网发达。由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。有一定的噪音影响。,竞争个案分析,宽寓大厦-户型分析,户型周正，布局合理，独立阳台 南北通透，超高使用率 功能分
12、区，动静分离 创意空间营造轻松办公和居家环境,开阔大厅设计办公家具布置随心所欲 户型周正实用，功能分区合理 采光通透，视野开阔 丰富的组合元素，彰显商务价值,50.43一室一厅一卫,70.78两室一厅一卫,竞争个案分析,宽寓大厦-价格走势分析,竞争个案分析,宽寓大厦-客户属性分析,客户来源：客户以长沙市为主，各区都有。部分来自株洲、湘潭、益阳。 客户特征：客户的年龄主要集中在35-50岁省内企业老板、公司高管、私营业主。 置业目的：客户以投资为目的居多，大客户整层购买现象较多。,竞争个案分析,宽寓大厦-项目优劣势分析,项目优势：宽寓，作为万家丽路和人民路交汇处的商务经典，直临连通南北长沙的经济
13、大动脉万家丽主干道，2/5/6号三线地铁, 全方位实现便捷商务零距离；项目拥有现代时尚的大玻璃窗外立面、六台“永大”品牌电梯。多变组合的户型，为客户创建个性、舒适的工作环境。,项目劣势： 由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。人口密集，空气有待改善，周边生态以及绿化率较低，有一定的噪音影响。目前正在进行道路改造，个别棚户区的拆迁会影响环境卫生。,对比启示： 40-80平方米的百变商务空间，6米超宽开间创造舒适的商务尺度。智能化物业管理，让客户尊享生活便利。,竞争个案分析,华晨世纪广场-项目介绍,普通住宅,酒店式公寓1栋,写字楼2栋,居然之家商场,点评：项目属于大型城市综合体，地处主干道交汇
14、处，交通发达；社区功能齐全，但容积率偏高。,竞争个案分析,华晨世纪广场-户型分析,91.66二室二厅二卫,129.53三室二厅二卫,户型周正，动静分离区，干湿分离 入户花园，南北双阳台、多飘窗设计 客厅主卧朝南，外带近8大阳台 承重墙设置合理，空间随意开合，满足居家和办公的双重需求 主卧带卫浴配置 客厅、餐厅、阳台一体化设计，空间开阔，视野极佳,竞争个案分析,华晨世纪广场-价格走势分析,华晨世纪广场最新销售报价为住宅均价：8600元/，写字楼均价：16000元/。住宅价格略有下降，写字楼价格保持不变。,竞争个案分析,华晨世纪广场-客户属性分析,客户来源：客户以高桥、马王堆附近专业市场业主为主。
15、 客户特征：客户的年龄主要集中在30-45岁，以周边专业市场的高收入业主为主，同时兼带部分市外投资客。 置业目的：客户以投资为目的居多。,竞争个案分析,华晨世纪广场-项目优劣势分析,项目优势：项目是位于万家丽路与长沙大道交汇处西南角，由湖南华晨投资置业有限公司开发，项目规划为集大型购物中心、步行商业街、五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、高档住宅公寓、大型地下停车场于一体的大型城市综合体。,项目劣势：容积率偏高,对比启示：华晨世纪广场是中南首席国家认证的绿色建筑，拥有全长沙最高的使用率，外墙配置的是超节能的、超豪华双银LOW-E空中低辐射玻璃，加之三层防撞夹胶安全落地玻璃，质感非凡。就写字楼来
16、分析，可以说置身于其中办公应是种奢享。365天、24小时开放中央空调系统，供冷供热。,竞争个案分析,华雅国际财富中心-项目介绍,点评：华雅国际财富屹立高桥大商业圈核心，承接东城商业升级裂变的重任，划定城市白金级5A纯甲级高端办公标准，为企业开启无限商务空间。,竞争个案分析,华雅国际财富中心-户型分析,9-19层标准平面图,竞争个案分析,华雅国际财富中心-价格走势分析,华雅国际财富中心5A纯写字楼，在售124-1840房源，均价13000元/。 销售价格与2月份第一次报出价格持平。,竞争个案分析,华雅国际财富中心-客户属性分析,客户来源：客户以高桥、马王堆附近专业市场业主为主。 客户特征：客户的年龄主要集中在30-45岁，以周边专业市场的高收入业主为主，同时兼带部分市外投资客。来访客户大多开豪华汽车。 置业目的：客户以投资为目的居多。,竞争个案分析,华雅国际财富中心-项目优劣势分析,项目优势：该项目由长沙华雅房地产开发有限公司开发，旨在树立企业品牌，打造精品标杆。并被纳入市住建委2012年绿色建筑示范工程。该项目位于长沙市雨花区高桥CBD核心商圈，长沙、株洲、湘
