城市空间结构与土地市场课件

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1、第三章 城市空间结构与土地市场,经济活动与土地利用 土地的基本特征与使用制度 城市土地使用权出让与转让 地租与土地价格的本质 城市土地开发,第一节 经济活动与土地利用,一、城市经济活动的聚集 城市正是由于经济活动都趋向于聚集在一起而发展起来的。现代城市区域中包含几种形式的经济活动聚集：城市中心的商务区、居住区、大型机场和其他交通及集散中心、工业区、大型购物中心、医疗设施、教育机构及政府所在地。 二、不同类型的城市经济活动 城市经济可以划分为家庭和产业两部分。 城市中的产业部门分为三类：出口型产业部门，进口型产业部门，以及为本城市生产的产业部门。,目前执行的国民经济行业分类（GB/T4754-2

2、002），将我国的经济活动划分为20个门类、95个大类、396个中类、913个小类。 20个门类分别是：农、林、牧、渔业；采矿业；制造业；电力、燃气及水的生产和供应业；建筑业；交通运输、仓储和邮政业；信息传输、计算机服务和软件业；批发和零售业；住宿和餐饮业；金融业；房地产业；租赁和商务服务业；科学研究、技术服务和地质勘察业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务和其他服务业；教育；卫生、社会保障和社会福利业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织；国际组织。,三、不同类型经济活动与土地利用 在研究产业部门的区位分布时，一般按照不同产业部门的区位偏好进行分类。如，将制造业分为重工业和轻工业，将零售

3、业分为一类，将通常处于城市商业中心区的金融、保险和高科技企业等部门分为一类，等等。 家庭部门同样也有许多分类方法，可以按婚姻状况（已婚有/无子女、单身、单亲家庭）、户主年龄和收入水平等分为很多类，各家庭对城市区位的偏好不同。 政府对土地利用的管制。 城市规划部门对城市土地的各种使用类型有清晰的界定。中国国土资源部于2001年制定并颁布了新的全国土地分类标准。该标准中设置了三个一级类，即农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地又进一步划分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地。,第二节 土地的基本特征与使用制度,一、土地的基本概念

4、（一）土地的概念：土地指地球表面的陆地和 水域的三维空间，是自然和经济体。 1.特性： 土地有限性、不可再生（地产增值绝对性） 位置固定性（房地产的风险性等）； 质量差异性（土地的级差）； 功能永久性 2.资源：土地；耕地,（二）城市用地的分类 城市用地共分10大类、46中类、73小类。 城市用地10大类： 居住用地（一四类） 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地 特殊用地 水域和其他用地。,（三）土地所有权、使用权 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地 享有的占有、使用、收益和处分的权利。 我国土地所有权分两级制：国有（城

5、市土地）、集体（农村）。所有权与使用权的分离。 土地使用权权能： 1.土地合法占有使用权：占有、使用、收益； 2.土地承包经营权； 3.期限：最高年限分40年，50年，70年。,土地使用权的获取方式 1.行政划拨：主要是国有事业单位、军队等，用地单位仅有使用权，一般不得转让、出租、抵押。 2.出让：国家将一定年期的国有土地使用权批准给受让人，以支付土地使用金为代价取得土地使用权。有使用权、出租权、转让权、抵押权、请求权。 3.转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为。,二、地产市场 按土地使用权的让渡形式划分为三级： 出让形式：协议、招标、拍卖 一级市场批租土地的形式：熟地批租（七通一平）、生

6、地批租、毛地批租（旧城区改造）。,第三节 城市土地使用权出让与转让,一、土地使用权出让 1.概念：国家将国有土地使用权在一定使用年限内，按指定用途和城市规划等条件出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 出让土地必须是国有土地。 供给者：政府土地管理部门 需求者：用地者,2.土地使用权出让报批程序 市县土地管理部门会同有关部门提出出让方案，报同级人民政府审核。 经上级土地管理部门审查后，报人民政府批准。 经政府批准后，由市县土地管理部门与土地使用者签定土地使用权出让合同，交出让金后，办理土地使用权登记手续，核发土地使用证。,3.出让方式 （1）协议出让 概念：政府根据城市规

7、划要求、土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人，并与其商定土地使用权出让金、年限、其它条件，签定土地使用合同的出让方式。 出让金构成：征地费、拆迁安置费、七通一平费、市政大配套费、预期净土地收益等。 出让对象：市政公益事业和非盈利性项目及政府调整产业结构扶持的优惠项目。,取得土地使用权程序： 1.申请者向市县土地管理部门申请受让土地使用权。 2.土地管理部门向受让方提供地块资料。 3.受让方提供开发方案和出让金条件。 4.双方协商，给出答复。 5.签定合同。 6.交出让金、领土地证，并办理使用权登记手续。,（2）招标出让 概念：指在规定期限内，由符合条件的单位和个人，以书面竟投的形式争取某幅

8、土地的使用权。 标书包括：标价和规划设计方案。 评标考虑：经济（标价）、技术（规划方案）、业绩等因素。 适用于：大型项目、国家重点投资项目。,（3）拍卖出让 概念：由土地出让人公布拍卖书，明确拍卖地块的位置、面积、用途、限期等条件，就土地使用权公开拍卖，价高者取得土地使用权。 适用于：金融业、商业、旅游和娱乐业等盈利大、竞争性强的项目用地。 （4）挂牌出让,二、土地使用权转让 1.概念：转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地使用权新的受让者承袭原受让者与政府建立的出让的经济关系及相应的权利和义务。 进入地产二级市场的土地来源有两类： （1）出让土地使用权的土地再开发。 （2）行政划拨土

9、地补出让金再进入。 2.转让的主要形式：出售、交换、赠与。 3.转让应具备的条件：取得土地证、已缴清土地出让金、再开发投资不少于25%、合资的应经董事会决议。 三、出租：随同地上建筑物出租。 四、作价入股合作经营。,第四节 地租与土地价格的本质,一、地租的含义 地租是指土地使用者为了使用土地，向土地所有者所支付的价格。,图1 纯经济租金的确定,数量,费用,S,S,D,D,D,D,R,R,地租可以转化为土地资产的市场价格。其市场价格是该资产未来所产生的租金收入的净现值。 收益年限有限，每年租金及市场收益率不变的形式: 资产寿命无限长： p=R/r,二、土地价格的本质 人们已开发、利用并进行买卖而

10、具有价格的土地 实际上由两部分构成： 土地资源价格 和 土地资本 未开发利用土地 经开发利用，投入 物化劳动和活劳动 其价格是对所有权让 渡的补偿是地租资本化 创造价值 土地所有权价格 货币表现：土地资本价格 土地价格=土地资源价格+土地资本价格,国家征用农村土地价格包括土地所有权价格和土地价值价格。 城市土地开发经营中 土地价格（使用权价格）=地租+土地资本价格+征地有关费税,二、影响土地使用权价格的因素 1.社会因素：人口状况、城市的形成及交通设施建设状况。 2.经济因素：储蓄及投资水平、财政金融状况、技术革新及产业结构优化、物价工资和就业水平。 3.行政因素：土地规划、地价政策。 4.分

11、区因素：住宅区、商业区、工业区。 5.自然因素,三、土地使用权价格形式 按房地产开发企业取得土地使用权方式的不同，有三种交易价格形式： 1.政府征用农村集体所有制土地，转变为国有土地，其交易价格是征用土地费用：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费、新菜地开发基金。 2.房地产开发企业从政府土地出让中获取土地使用权： （1）行政划拨：使用者交给政府，再由政府交给被征地者的补偿费。 政府角度看是无偿的，从使用者角度不是无偿，价格=补偿费,（2）协议价格：与政府议定的土地出让价，一般由征地拆迁安置补偿费、七通一平费、市政大配套费和该地块的预期土地收益构成。 （3）招标出让价格：除支付征地拆

12、迁费、土地开发费还须向政府交纳一部分实物地租。 （4）拍卖出让价格：反映了当时土地市场供求状况。 3.土地使用权转让价格：市场价格,其它土地价格术语： （1）基准地价：各城镇按照不同区位分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权平均价格。是土地使用税课税基础之一。是评定标定地价的基础。 （2）标定地价：根据地块（宗地）的用途、形状、面积、容积率和微观区位条件等，参照区位基准地价水平，修正、评估得出的宗地价格。是核定增殖税、标定出让底价的参照价。 （3）土地出让底价：正常市场运作下，政府规定出让宗地的最低价格标准。 （4）土地征用价格：土地所有权价格。,第五节 城市土地开发,生地 熟地 新区开发：征地、基础设施建设 旧区开发：拆迁安置、基础设施建设 一、征用土地： （一）土地征用程序 （二）土地征用费的构成 1.土地补偿费 2.青苗补偿