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1、房地产行业营改增前期准备及注意税收问题,市北分局 牟晓静,营改增来了我们准备好了吗,营改增的脚步近了，房地产行业作为最后一批营改增行业，今年年底必将蜕去“营业税”的外衣，披上“增值税”的华裳闪亮登场，至此营业税自1993年税制改革，历经20多年的历程终将退出中国税制的历史舞台，完美谢幕，迎接我们的是“增值税”的崭新天地。在这个过程中，我想问大家一句：“你们准备好了吗？”,房地产行业营改增前期准备,首先，我们了解一下什么是“增值税” 增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。 我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院第538号令公布的
2、中华人民共和国增值税暂行条例从生产型增值税转型为消费性增值税。（消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额，从而实现结构性减税）,房地产行业营改增前期准备,增值税是对“增值额”征税 “增值额” 最大的优点是避免重复征税 营业税存在重复征税现象 增值税是“流转税” 流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税一致。 增值税是“价外税” 增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。 营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流
3、转。,房地产行业营改增前期准备,然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣税法”计算增值税,房地产行业营改增前期准备,我们重点介绍增值税一般纳税人增值税计算和缴纳 基本原理： 当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 =当期销售额适用税率-当期进项税额 当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。,房地产行业营改增前期准
4、备,讲到这，给大家简要介绍一下增值税会计处理： 首先介绍一下涉及的会计科目： 为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目 应交税费应交增值税 应交税费未交增值税 在应交税费应交增值税2级科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增值税”；“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏,房地产行业营改增前期准备,“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应交税费未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳
5、务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交税费未交增值税的借方,房地产行业营改增前期准备,举例：某房地产企业2016年1月发生以下业务：1、销售商品房取得销售额6000万元，销项税额660万元；2、发生可以抵扣进项税额100万元；当月缴纳当月增值税款200万元；3、因管理不善造成部分水泥被盗，该部分水泥成本50万元（50*17%=8.5）。 当月应纳增值税=660+8.5-100-200=368.5,房地产行业营改增前期准备,销售
6、额的计算 房地产行业生产的商品是不动产，销售对象不是个人，就是企业。销售给个人进入消费环节，增值税链条终止。销售给企业形成企业固定资产，给下一环节提供进项抵扣。推定房地产行业有可能使用两种类型发票：增值税专用发票和增值税普通发票。,房地产行业营改增前期准备,如何进行价税分离，很简单： 销售额=销售价格（1+房地产行业增值税税率） 由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率，初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税率讲解。 例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米，建筑面积100平米，合同价款120万元。销售额是多少？销项税额是多少？ 销售额=120/（1+11%）=108万元 销
7、项税额=108*11%=12万元。,房地产行业营改增前期准备,一、销项税额 重点讲述与房地产企业有关的方面： 1、价税分离 2、价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但不包括以下项目：1、委托加工应税消费品代收代缴的消费税；2、代垫运费；3、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：1）由国务院或财政部批准设立的政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2）收取是开具省级财
8、政部门印制的财政票据；3）所收款项全额上缴财政。,房地产行业营改增前期准备,3、视同销售 将自产货物用于集体福利和个人消费 将自产货物作为投资 将自产货物分配给股东或投资者 将自产货物无偿赠送他人 将自产货物抵偿债务 增值税视同销售与会计上视同销售不同，增值税视同销售本质为增值税链条的终止。会计上视同销售往往是符合收入实现条件。,房地产行业营改增前期准备,增值税视同销售，销售额的确定： 1、存在公允价格的按照公允价格确定 2、无销售额的按下列顺序确定其销售价格： （1）最近时期同类货物的平均销售价格确定； （2）其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定； （3）组成计税价格 组成计税价格=成
9、本（1+成本利润率） 成本利润率为10%（国税发【1993】154号） 例：某房地产企业将200平米网点无偿赠送给关联企业，成本8000元/平米，售价12000元/平米。,房地产行业营改增前期准备,4、开发产品对外出租 会计上处理 增值税处理：从目前营改增情况看，动产租赁已改为增值税，增值税税率为17%。房地产行业营改增后，不动产租赁也改为增值税，增值税税率为17%的可能性很大，在这种情况下测算一下税负变化： 取得同一笔租金收入100万元： 应纳营业税=100*5%=5万元 应纳增值税=100/（1+17%）*17%=14.53万元 通过上述比较税负增加比较明显，所以大家在营改增后签订租赁合同
10、时应加以考虑。租赁业务较多的房地产企业应密切关注国家出台这方面的税收政策，提早做好应对准备。,房地产行业营改增前期准备,5、开发产品转为自用 开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条，并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。（个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）,房地产行业营改增前期准备,计算销项税额的“当期”确定： 正确确定当期销项税额，必须正确确定纳税义务发生时间，从以往营改增税收文件看，往往原营业税纳税义务发生时间改
11、为增值税时变化不大，所以可以推断房地产行业营改增后纳税义务发生时间也不会有太大变动。,房地产行业营改增前期准备,房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定： 基本规定：转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 特殊规定：转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人，其纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。 目前营业税的操作：专用收据销售不动产专
12、用发票， 营改增后如何操作，密切关注,房地产行业营改增前期准备,二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行税额。,房地产行业营改增前期准备,为更好的把握可抵扣的进行税额，我们需要了解一下目前增值税有哪几种税率： 基本税率17%：货物、加工修理修配劳务；有形动产租赁 低税率13%： 交通运输业：11% 邮政业：11% 基础电信服务11%，增值电信服务6% 现代服务业6%（
13、有形动产租赁17%） 金融保险业6% 建筑业6%、11% 居民服务业6% 房地产业11% 征收率3%（小规模纳税人）,房地产行业营改增前期准备,重点讲一下房地产企业可扣除的进项税额： 一、开发成本： 1、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金：有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。抵扣税率是多少目前不得而知。 回迁安置用房：总局公告2014年第2号（自2014年3月1日起执行） 纳税人以自己名义立项进行房地产开发，并以回迁安置形式对被拆迁人进行房屋补偿行为，应视同销售不动产征收营业税。 计税依据为组成计税价格 营业额=开发成本（1+10%）（1-5%）（开发成本中不包含土地价款）
14、 营改增之后，此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家应密切关注。 增值税组成计税价格=开发成本（1+10%）,房地产行业营改增前期准备,2、前期工程费：规划设计费6%，可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平费（建筑业11%）等，注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。 3、基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等（建筑业11%），注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。 4、建筑安装工程费：房地产自行采购材料或设备17%，其他（建筑业11%） 5、配套设施费：建筑业11% 6、开发间接费用：如果存在动产租赁17%，小规
15、模3%；资本化利息（金融保险业6%）,房地产行业营改增前期准备,二、销售费用 广告费6%，业务宣传费：专业公司6%，印刷品等17%，会展费用6% 三、管理费用 办公用品17%，劳保费17%，法律、会计、税务咨询评估鉴证费6%，汽油费17%，车辆维修费17%，通讯费6%，业务招待费 四、财务费用 手续费、贷款利息6%,房地产行业营改增前期准备,不允许扣除的进项税额： 1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。如：超过认证期限的进项税额，认证不符无法再更正的进项税额 2、用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费购进货物或应税
16、劳务 3、非正常损失的购进货物及相关应税劳务 非正常损失：管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质以及被执法部门依法没收或强令自行销毁的货物。 4、非正常损失在产品或产成品所耗用的购进货物或应税劳务 不允许扣除的进项税额计入相关成本或费用 例：春节为全体职工每人发放花生油2桶，银行存款支付5000元，增值税发票载明销售额4424.78元，进项税额575.22元。会计处理： 借：应付职工薪酬-非货币福利 5000 贷：银行存款 5000 借：管理费用等 5000 贷：应付职工薪酬-非货币福利 5000,房地产行业营改增前期准备,计算进项税额的“当期”确定： 国税函【2009】617号规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 “当期”进项税额就是上月已通过认证的进项税额。 当期进项税额不足抵扣的部分可以结转下期继续抵扣,房地产行业营改增前期准备,应纳税额计
