11第五节城市房屋拆迁复习课程

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1、第五节 城市房屋拆迁,城市房屋拆迁管理条例基本内容第一章总 则 第二章拆迁管理 第三章拆迁补偿与安置 第四章罚 则 第五章附则,一、概述,（一）概念 房屋拆迁是指拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章制度的规定而实施的依法转移房地产权益的行为。,3、统一拆迁： 指城市人民政府或由其指定的行政管理部门，对具体拆迁项目的实施实行统一的组织管理。经常用于市政拆迁、旧城改造、城市综合开发等成片建设地段的拆迁项目。,进入2008年，石家庄规模庞大的拆迁改造开始轰轰烈烈的展开。一、全力推进主路主街沿线30个大型项目拆迁改造项

2、目，目前完成拆迁面积107万平方米。二、加快城中村拆迁，目前省会已经有46个旧村改建启动拆迁，其中沿主路主街30个村，完成拆迁面积253万平方米。三、拆违绿化工作紧随其后,二、房屋拆迁实施程序,1、提出拆迁申请 任何单位或个人需要进行房屋拆迁，必须持国家规定的批准文件和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发给拆迁许可证后方可拆迁。 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： （1）建设项目批准文件；（项目建议书或计划任务书） （2）建设用地规划许可证；,房屋拆迁实施程序 （3）拆迁计划和拆迁方案； （具体拆迁地段、范围、

3、预订拆迁面积、拆迁期限、安置面积、回迁期限、过渡方式、拆迁补偿费预算等） （4）房屋拆迁申请表 （建设单位名称、建设项目名称、建设项目计划批准文号、建设用地批准文号、拆迁范围、被拆迁房屋总面积、被拆迁户数及房屋分类情况、具体实施拆迁方式、安置方式、拆迁期限等。加盖申请单位公章。）,房屋拆迁实施程序 2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 房屋拆迁主管部门在收到拆迁申请和提交的有关批准文件、拆迁计划和拆迁方案后，应当及时进行检查，并对拆迁范围进行现场调查。审查的主要内容包括：进行建设的批准文件是否齐全、有效；确定的拆迁范围和对象是否与国家规定的要求一致；用于拆迁的资金是否落实；临时周转房准备是否充足；

4、拆迁的期限和步骤是否切实可行等。,房屋拆迁实施程序 经过审查后应及时给拆迁人核发房屋拆迁许可证。虽然取得了拆迁许可证，但在实施拆迁行为的过程中违背房屋拆迁许可证中的规定内容，是违法拆迁行为。,房屋拆迁实施程序 3、签订拆迁协议 拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人和被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议方式确定拆迁当事人双方的权利与义务。 4、实施拆迁 拆迁人必须在拆迁许可证规定的范围和期限内进行拆迁，不得超过规定的范围和期限。,房屋拆迁实施程序 5、监督检查 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提

5、供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。 6、档案归档 房屋拆迁主管部门应对批准拆迁项目的有关资料按要求进行归档保存。,三、房屋拆迁补偿,形式：货币补偿，产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。,（一）货币补偿,1、含义： 指拆迁人对拆迁的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。金额按照等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。,2、货币拆迁方法 （1）被拆迁人放弃安置权，建设单位

6、按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人。 （2）建设单位把按政府规定应该安置房屋折合成价款交给被拆迁人自己去买房，盈亏与建设单位无关。 （3）建设单位确定一个购房价格，根据被拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆迁人承担。,3、货币拆迁注意事项 （1）因地制宜确定货币拆迁政策。 （2）货币拆迁应保护原产权人的利益。 货币拆迁安置的现居住人、被拆迁人拿到补贴购买自己如意的房子，产权归自己。 （3）被拆迁人得到安置款后，必须用于购房，凭购房交款通知书由拆迁人将应付安置款付给售房单位，不宜将安置款交给个人，以便堵塞漏洞。 （4）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单位面积价格标准。,货币拆迁注

7、意事项 （5）货币安置应与房改政策结合起来。 被拆除房屋的性质有公、私之分，被拆迁人有所有人、使用人之分，实行货币安置让被拆迁人用货币到市场购房，必然会产生该房屋购买款的多渠道性、权属性质的多样性。因此，应通过住房制度改革的售房政策加以规范和调整。 （6）拆迁安置实行货币安置时，必须签好协议。 协议要明确被拆迁人所购房屋的地点、产权单位名称、购房面积、货币安置款数额、付款方式、搬迁时间等双方认为应该明确的其他事项。,（二）产权调换 指拆迁人以其他的或在建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋相交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋有所有权。 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的

8、补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。,四、拆迁补偿的具体规定 1、公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 2、对租赁房屋的拆迁补偿 （1）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。货币补偿或产权调换，由被拆迁人选择。,对租赁房屋的拆迁补偿 （2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。,3、对产

9、权不明确的房屋的拆迁补偿安置 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。,4、对设有抵押权房屋的拆迁补偿 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。五、房屋拆迁安置与补助（略）,问题： 1、城镇房屋拆迁补偿款征个人所得税吗？ 2、用房屋拆迁补偿款买房契税如何计算？,1、城镇房屋被拆迁人按照有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。,2、例： 李女士最近获得一笔20万元的房屋拆迁补偿款，拿着这笔钱后，她准备花50万元在通州区买一所普通住宅。 她购买这所普通住宅后，只要到通州地税局

10、办理契税减免手续，20万元的补偿款部分就可以完全免征契税，剩余30万元房款可以在3%的比例上再减半征收，只要按1.5%的比例缴纳契税就可以。,北京文物四合院被拆案:居民诉建委违规颁拆迁证,“文物局发函保护 四合院被拆大半”追踪： 北京市宣武区西河沿222号院两户居民签订拆迁协议未搬迁，被宣武市政管委诉至法院，在此案确定的开庭时间前，两户居民起诉了颁发拆迁许可证的宣武建委，请求法院撤销许可证。 昨天（9月11日），宣武法院开庭审理拆迁许可证被诉撤销案。两户居民被诉搬迁的案件受此案影响，宣武法院决定中止审理。,争议焦点1房子是文物？是否该拆？ 居民郭女士诉称，她居住的房子是市级文物保护单位正乙祠的

11、附属部分，郭女士当庭出示了从市文物局网站上下载的正乙祠文物保护范围图，称房子属文物建筑。 宣武区建委代理人当庭对此图表示认可，称拆迁范围内是不是有文物建筑，和是否应该拆迁是两回事。该代理人说真正拆迁时，如果不是文物建筑的房屋，将予以拆除，而遇有文物建筑的房屋，会原址保护。 作为第三人出庭的宣武市政管委代理人也认可此图，并同意建委代理人的意见。,争议焦点2拆迁许可证颁发程序违规？ 宣武区建委代理人称颁发拆迁许可证前，曾召集居民召开听证会，颁发程序是合法的。 郭女士的律师朱寿全表示，听证前，北京市文物局已经将郭女士所在的222号院列入原址保护、不得拆毁的保护范围，居民在听证会上出示了该文件。朱律师

12、说，文物保护法和北京市文物保护管理条例明确规定，在文物保护单位的保护范围内进行建设工程，必须经相应级别的文物部门同意后，报规划部门批准。 “宣武建委明知拆迁范围内包含文物建筑且未经文物部门审查，而且明知文物部门要求不得拆除，仍旧核发拆迁许可证，违反了法定程序。”朱律师对法官说。 对此，宣武区建委代理人称，拆迁许可证是根据北京市规委的建设用地规划许可证颁发的，程序合法。宣武区市政管委代理人同意这一意见。 开庭前，北京市规委工作人员曾表示，该地区的建设用地许可证上有一条附加条款：需要经过文物部门的同意。,河南滑县一乡政府自行强制拆迁属越权被判违法,4月17日，河南省滑县人民法院审结了一起因政府强制

13、拆迁而引发的行政诉讼案件，被告滑县赵营乡人民政府因无法定职权，所作的具体行政行为被判违法。 1979年，原告赵世英在原赵营乡人民政府迁址后，使用了原赵营乡人民政府留下的三间房屋。其后，原告又陆续在该处添加建造了两间房屋。2007年8月17日，被告发出关于对赵营乡大礼堂拆迁公告，并向原告送达了拆迁通知，以要在该地建设赵营集娱乐休闲广场为由，要求原告限期清理房屋及地面附属物。2007年9月6日，被告组织人员对原告的五间房屋进行了强制拆除。,法院审理后认为，被告滑县赵营乡人民政府依法具有对本行政区域内村镇规划建设进行管理工作的法定职权。被告向原告送达拆迁通知后，如果当事人既不申请复议，也不向人民法院

14、起诉，又不主动拆迁，被告可以申请人民法院强制执行。所以，本案中，作出决定的机关即赵营乡人民政府对于其作出的拆迁通知，应申请人民法院强制执行，其本身是不具有强制执行该行为的法定职权的。 综上，法院认为，被告作出的强制拆除房屋的具体行政行为超越了其法定职权，依法应予撤销。但是，由于强制拆除房屋的行为属于不可撤销的行政强制行为，故判决确认该具体行政行为违法。,行政裁决主体错误事实不清 河南一村民告赢拆迁办,河南省邓州市人民政府拆迁办公室下发的一份行政裁决书因主体错误、事实不清等，日前被邓州市人民法院判决撤销。 原告兰洪家是邓州市古城办事处大西关居委会二组村民。1975年，兰洪家夫妇在位于河南省邓州市

15、新华路北侧、原邓县人民医院门前陆续扩建砖瓦结构两间主房、四间偏房、一间楼门及一间小屋。1983年第一次扩宽新华路，将其两间偏房、一间楼门拆除。1985年第二次扩街，又将兰洪家两间偏房和后建的一间楼门拆除。1992年3月14日，被告邓州市人民政府拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）将原告兰洪家夫妇现有的房屋及附属物列为拆迁对象，并向其发送了扩街拆迁通知书，在其房屋拆迁调查登记表中“现有宅地”栏内标明东西8.7M，南北9.6M，面积83.52M，占压规划东西8.7M，南北1.7M，面积14.79M2，在”剩余宅地“栏内标明东西8.7M，南北7.9M，面积68.73M2。,1992年11月10日，邓州市

16、人民医院需建急诊大楼以拆迁人的名义，向拆迁办提出拆迁裁决申请。拆迁办遂作出裁决书，将“兰红甲”列为被拆迁人,但在被告的送达回证上“收件人”栏中注明是“兰红家”。原邓州市计划委员会也明确表示市人民医院新建急救中心大楼基建“不新征土地”。原告直今未领取补偿安置等费和接受宅基地安置。,法院审理认为，被告拆迁办在作出裁决时应认真核查当事人的身份等基本情况，将被拆迁人兰洪家错误地写成了“兰红甲”，系主体错误；在将裁决书送达时，送达的时间、地点、送达人、收件人存在矛盾之处，应视为没有送达；该裁决书没有明确具体的拆迁对象，拆迁的四至范围，应认定事实不清；邓州市计划委员会也明确了拆迁人邓州市人民医院“不新征土地”；在拆迁人没有办理土地使用权变更手续的情况下，即下发拆迁房屋的行政裁决书，违背了国务院规定，故法院做出上述判决。,重庆最牛钉子户flash: ,凭居住权办产权证案 甲系某国有单位的职工，与妻子乙居住在单位分的一户两居室。公房改革时，他们用夫妻共同财产以甲的名义向单位申请购买该房。甲与单位签订的