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1、,2006-8,戴德梁行研究顾问部,万科城案例分析,1,区位与交通,区位特点 处于城乡结合部的工业园区内 良好的产业基础支撑 政策导向下大力发展基础配套设施 交通正在逐步改善 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段周边配套不足,区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。,交通： 距梅林关口5.2公里。与福田中心区的距离约11公里，与罗湖金融中心区的距离约12公里。项目西边梅观高速已建成，东边清
2、平快速均已建成.。 目前自驾车可在20分钟内到达市中心；乘公交车从市中心直达万科城约40分钟,万科城,2,项目发展背景 万科“郊区大规模住区开发”的又一次实践,万科城 占地面积47万平方米 建筑面积53万平方米 容积率1.1 开发时间：2003年,四季花城 占地面积37.4万平方米 建筑面积54.4万平方米 容积率1.45 开发时间：1999年2003年,万科第五园 占地面积44万平方米 建筑面积55万平方米 容积率1.27 开发时间：2003年,3,项目发展背景 开发时机的选择,取地背景 第一宗地：土地总面积397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米。2003年7月竞得，总价9.
3、7亿元，楼面价2200元/平方米。 第二宗地：土地面积71,210平方米，总建筑面积92,500平方米 。 2004年3月竞得，总地价2.34亿，楼面地价2530元元/平方米。 20032004年该区域商品住宅市场均价仅4500元/平方米，万科城项目开发获利压力巨大。 开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累,房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本提前两步死，提前一步累，提前半步活,4,主题开发模式 在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象,西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门
4、亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等,5,主题开发模式 在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象,6,项目开发分期 随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆，项目后期开发强度逐步加强,万科城与四季花城的开发节奏对比,万科城：四期开发,四季花城：七期开发,7,项目开发分期,万科城各期开发进度及开发规模一览表,万科城各期开发强度,各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅,8,项目开发分期,一期启动区域的选择 临交通主干道，增加可达性 建设广场、商业等“见光面”，增加楼盘的展示效果 相对集中分布，减少后期对前期建成
5、物业的影响,9,住宅分析 目标客户判断,家庭结构 万科城对目标客户的定位来源于对四季花城住户家庭结构的认识 客户来源区域 华为、新天下等高科技企业 龙华片区的私营企业主 特区内追求低密度、高品质建筑的高收入者,10,住宅分析 户型配比,先期开发以大户型、高档次的TOWNHOUSE、宽景HOUSE和情景洋房为主 随社区规模的逐渐成形，项目的市场吸引力大为增加，万科城适时推出较多的公寓单位,11,住宅分析户型设计,Loft,位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔,小高层,位置：布置在临湖景观带旁 户型：2-4
6、房 面积：70-125M2 特色：送入户花园,Town House,位置：相对私密的社区内部及临湖位置 户型：4-5房 面积：220-269平米；其中后期联院、景院HOUSE面积区间为158-178平米,宽景House,位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室,花园洋房,户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园,12,住宅分析产品设计,宽景House,特色1：超宽向阳面 特色2：一、二层送地下室，三层送较大的露台 特色3：退台设计形成不同的入户方式,独立庭院,二层露台,三层露台,13,住宅分析产品设计,联院
7、、景院House,面宽不同 联院HOUSE采光中庭的运用,中 庭,14,商业分析 商业定位,服务于城市片区的区域级商业 城市片区缺乏有规模、品牌的商业休闲购物中心，预计该地区未来对商业需求较高，预计该商业中心形成的商圈能够向外辐射至坂田、龙华等地 商业规模 总建筑面积约3万，约占项目总建筑面积的7.0 分2期开发，其中一期约2.2万，二期面积为8000,15,商业分析 分期建设及平面分布,16,商业分析 不同业态的位置分布,餐饮类 与社区需求无直接关系 辐射范围大，与所处的城市区位有关，应加强对外服务 日常必备型 如对内服务型的便利店、理发店、洗衣店等 一般属于目的性较强的消费，对地段的要求相
8、对较低 零售型商业 以超市为代表，针对不同服务对象及服务半径又可具体划分为小型、中型和大型超市 中型和大型超市应考虑安排在住区外围，一方面减小对住区的影响，一方面便于发挥对外辐射力 文化类商业 需通过一定的聚集效应来发挥作用，一般结合住区的公共活动中心，如会所等位置,17,商业分析 现有业态分析,万科城现有商业中，主要为满足居民基本生活需求的商业类型，如日常服务、餐饮和过渡性的家装类 随社区氛围的成熟及服务半径的扩大，预计未来更高级别的商业内容如文化类（咖啡店、酒吧、音像等）的比例将逐步提高,18,商业分析 销售与经营状况分析,带租约销售的模式 在引进华润万家、肯德基、中国银行等诸多商家后对外销售，均价达到17000元/平方米 经营状况 租金在60120元/平方米之间，视业态、位置和楼层而定 出租率约为80,19,万科城开发业绩,丰盈的财务回报 三期 7800 11000 14000 一期情景花园洋房/小高层5400、宽景house7000、Townhouse10000 片区开发话语权的增强 四季花城、万科城、第五园总规划建筑面积160万平米，形成片区开发的寡头垄断 万科在坂田片区的开发在营销、定价能力方面形成绝对优势,20,The end！ Thanks！,21,
