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1、房地产投资决策信息系统的开发,房地产投资的概念 管理模型分析 系统分析 系统设计 系统实施,第七章,一、房地产投资的概念,房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。 使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。,一、房地产投资的概念,1. 房地产投资的概念及其分类 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数
2、量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。 房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。 房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。,一、房地产投资的概念
3、,房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下： （1）投资规模巨大 （2）投资回收期长 （3）房地产的固定性 （4）受宏观经济和区域经济的发展所制约 （5）房地产市场发育的不充分性,2. 房地产投资的特点,一、房地产投资的概念,房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为： （1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险 包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。 （4）市场风险 （5）自然环境风险,3. 房地产投资风险,一、房地产投资的
4、概念,（1）地产投资 （2）住宅投资 （3）公寓投资 （4）办公楼、写字楼投资 （5）商业楼投资 （6）工业楼投资,4. 房地产投资类型,二、管理模型分析,在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。 研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。,二、管理模型分析,（1） 房地产市场预测相关因素 市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。 影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买
5、力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的； 影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。,1 房地产市场预测模型分析,二、管理模型分析,1.1 房地产市场预测模型分析,预测的销售量及其市场占有率,市场预测相关 因素分析图,二、管理模型分析,1.2 房地产市场预测基本方法,预测方法,二、管理模型分析,2 房地产投资项目经济评价分析,投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计
6、算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。 本系统中用的是财务评价。,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。 在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,（1）静态指标,投资利润率（T） 投资利税率（R） 静态投资回收期（Pt） 借款回收期（Pc）,财务净现值（NPV） 财务净现值率（NPVR）
7、 财务内部收益率（IRR） 动态投资回收期（Tp）,（2）动态指标,算法略,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。 其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,（1）租金和售价 （2）建设投资
8、1）地价 2）工程造价 （3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）开发和销售面积 （5）投资收益率,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,31 房地产投资决策问题分类,（1）房地产投资机会决策 （2）房地产投资类型决策 （3）房地产投资开发地点决策 （4）房地产投资开发项目规模决策 （5）房地产投资资金来源决策 （6）房地产价格决策,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,32 房地产投资决策方法,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量
9、的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。 风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,41 盈亏平衡分析,（1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：开发量与销售量相等；在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；变动费用是建筑面积的正线性函数；销售收入完全随着建筑面积的变动而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。 （2）非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用
10、户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42 敏感性分析,敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42
11、 敏感性分析,（1）单因素敏感性分析 每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。 1）确定分析指标 2）选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围 3）计算因素变动致使经济指标变动的数量结果 4）确定敏感因素 （2）多因素敏感性分析 进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立。,三、系统分析,3.1 系统需求分析,1 现状调查分析,在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普遍存在以下问题： （1）信息的加工处理方式落后 （2）信息的存储方式不合理 （3）信息的流通渠道不畅 （4）信息反馈不及时 （5）信息管理不规范 （6）决策方法不科学,三、系统分析,
12、3.1 系统需求分析,2 功能需求分析,系统存在的问题决定了系统的需求，进而决定了系统的功能。正是因为客观问题的存在，才有了需求的存在，也才有了系统存在的必要性。因而，对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之上。 需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理方向转变，通过管理信息系统的建立，实现企业的信息化管理，使企业管理工作规范化、制度化和程序化，并促进企业管理的基础工作，避免业务管理的随意性，提高信息处理的时效性和准确性，理顺企业的信息流程和流向，以便及时、准确地把握企业内部、市场和其他外部信息，提高投资决策的效率。 需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中，以减
13、少决策的随意性、主观性、人为性，避免决策的失误，提高决策的水平和质量。,三、系统分析,3.1 系统需求分析,2 功能需求分析,（1）信息管理功能 （2）信息共享功能 （3）数据计算功能 （4）文档生成功能 （5）模型管理功能 （6）辅助决策功能,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,1 组织/业务关系分析,“”表示该项业务是对应组织的主要业务； “A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位； “R”表示该单位是该项业务的相关单位； 空格：表示该单位与对应的业务无关；,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,2 业务流程分析,2.1 房地产投资决策的业务流程,三、系统分析,3.2 组织与业
14、务流程分析,2 业务流程分析,2.2 房地产投资决策业务流程图,市场信息收集,市场信息统计报表,市场分析结果报表,备选投资方案报表,备选方案财务报表（预测）,备选方案经济评价,A,三、系统分析,3.2 组织与业务流程分析,2 业务流程分析,2.2 房地产投资决策业务流程图,最优方案决策及评价报表,最终投资方案报表,投资计划,存档,下达相关部门,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,1 数据汇总,(1) 数据汇总, 数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排放在一起； 数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据项进行分析，从本到源，直到纪录数据的
15、原始单据或凭证，确保数据的完整性和正确性； 确定数据的字长或精度,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,1数据汇总分类,（2）数据分类, 输入数据类 原始数据或基础数据，包括本企业历史项目收支数据、市场需求量、投资项目概况、市场环境以及房地产行业政策法规等等。 过程数据类 系统在处理过程中所产生的一些数据，包括投资费用估算、收入预测、财务指标、决策分析结果以及敏感性分析的结果等等。 最终输出数据类 是指决策者想得到的一些数据，如数据分析统计结果、经济评价报告、最优决策方案等等。,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,2 数据分析,数据分析主要是完成三项工作: 汇总并检查数据完备性、一致
16、性、无冗余性； 数据流向分析,并检查数据的匹配、共享等情况； 数据重要度及相互间的关系分析等等。 本系统在进行分析时，主要采用U/C矩阵方法。U/C矩阵本质是一种聚类方法，它可以用于过程/数据、功能/组织、功能/数据等各种分析中。,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,2 数据分析,（1）构造U/C矩阵 纵坐标栏目定义为功能类，横坐标栏目定义为数据类； （2）数据正确性检验 按数据守恒原理，即数据必定有一个产生的源，而且必定有一个或多个用途，可细分为完备性、一致性和无冗余性三条检验规则。,三、系统分析,房地产投资决策系统U/C矩阵数据分析图,数据,功能,C,三、系统分析,3.3 数据汇总分类与分析,3 数据间相互关系及重要性分析,（1）从数据的类型上分析 系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收入如销售收入、
