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1、05.08.2020,鑫苑公司经三路项目第一阶段补充报告,谨呈：河南鑫苑置业有限公司,2,汇报要点,选择适合我们目标和市场需求的产品开发模式 产品如何组合，如何排布？ 两栋楼的定位差异及与公寓的关系 建筑细部如何处理落实，如何打造标杆？ 规划设计任务书,物业建议目标：一切围绕快速销售，快速回笼资金,3,重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识商务写字楼,区域商务市场成熟，集中了全市的政务、商务和金融资源， 近年内在郑州具有不可替代的优势。,区域市场“买盘”力量强劲。需求增长速度大于供给速度， 附加值高、特征鲜明、区位优势明显的项目更是供不应求。,土地资源具有明显稀缺性。,4,商务资源
2、的稀缺性区域内集中了政务、商务和金融资源，近期内在全市具有不可替代性和唯一性,经三路排名前五位企业 1、贸易型公司（批发零售业）是金三路上最多的公司； 2、IT及通讯业 3、广告企划 4、金融及咨询服务业 5、建筑及装饰,区域内金融资源：上海浦东发展银行、中国光大银行、广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、广发证券、银河证券、中原证券等39家金融机构，被喻为全市的黄金大道、财富大道 。 区域内政务资源：河南省财政厅、粮食厅、信息产业厅、质量技术监督局、国税局、烟草专卖局、河南报业集团等40余家省级单位,重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识商务写字楼,5
3、,现状：供求关系反映写字楼的稀缺性区域市场需求强劲，各档次产品均能保持较快消化速度 未来：沿主干道楼盘推出量的减少和土地价格的持续攀升显示出区域土地资源的稀缺性,重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识商务写字楼,经三路沿线土地资源稀缺。目前区域市场的供应主要集中 在支干道上，销售情况良好；,土地价格逐年上涨；招牌挂实现后，办公用地价格实现突破 郑州地王的拍卖创新高（140万/亩） 。,6,经三路商务资源的相对稀缺性能否向北延伸至本地块？,会不会向支路蔓延？ 联盟国际、东汇、清华国际,会不会被农业路、东风路承接？ 如企业中心，郑州地王、以科技大市场带动的新产业群；,共同特征,单功能物
4、业,7,经三路商务产业链并不丰富，表现以下特性,商务与商业的脱节性 经三路的商业目前呈零星点装分布，多数商业群楼出现招租及经营困境,产业较易形成横向集聚，纵向延伸能力弱 写字楼群体多表现为服务性，提供商务机会表现在对现行产业人口的再服务 ：公寓、酒店,8,关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发展选择适合我们的开发模式：商务综合体,选择综合体的原因： 从市场机会来说，写字楼、商住楼存在较大需求； 从地块资源的角度，需要不同的产品组合来实现各种资源的不同市场价值； 酒店、餐饮娱乐具有群聚性，在经三路南段已经形成规模。 商场在经三路的空置率较高，也不适合本项目选择； 纯住宅或公寓存在需求，但对周边
5、配套要求较高；,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑或建筑群。,9,综合体四种开发模式的KPI,10,四种模式的收益方式,11,四种模式KPI与本项目条件的拟合分析,拟合度最高,拟合度最低,经KPI初步判断，模式二、三与本项目条件基本相符。,12,四种模式收益方式特征与本项目要求的拟合分析,拟合度最高,拟合度最低,经收益方式判断，模式二与本项目条件基本相符。,13,确定本项目发展模式方向的判断小项目顺势而为,把握经三路产业群的横向集聚能力，发展再
6、服务功能,complex = Office + Apartment +Shopping + Office,工商、移动,本项目,借势打造经三路唯一纯写字楼组成的高档商务办公区,专业办公综合体,14,商务公寓市场,经三路产业链的服务：弥补SOHO空白、服务产业人口,对项目销售速度分解：多业态组合,提供区域内新型投资型产品：截流部分郑东新区投资客,15,静态方案比较（选择物业形态）以鑫苑给出数据为预测参数,16,动态经济测算（选择开发方案）,分期开发对净现值影响不大 由于整体体量较小，项目的动态回收期相差较小 成本利润率达到一定要求下建议取赢利较高的方案 建议选方案二,17,物业发展建议,18,物业
7、发展建议原则适度超前，拔高形象，获取比较优势,针对开发商目标,价值最大化原则,针对目标客户需求特征,形象提升原则：,提高容积率 借足优势做足写字楼份额 公寓规划满足向写字楼靠拢的功能,成本控制原则,中档建材及配套 充分利用相邻地块资源,昭示性 最能展示形象的三个元素,降低运营成本,提高使用率 增加附加值 节能技术,19,20,配套及内部经济数据,经济指标,21,22,建筑排布关键提升中间楼栋的商业价值,平面布局1,建筑立面、广场、主入口与北侧有价值的商业办公主体联为一体，形成区域集群。 预留前广场。建筑向南退出广场，使北侧广场的主轴景观可以纲入建筑视野。 商业和办公主入口分开，又各占有主干道，
8、有昭示性和形象。办公入口北侧，商业入口南侧。 通过弧形结构造型增加第二栋的昭示性,23,金座打造形象标杆提升整体价值，银座和公寓紧跟大势保证销售速度；,工商银行广场,金座 25*40,银座 20 * 40,公寓 A座,平面布局2,形成视觉共享空间,办公区入口,主形象展示面,56,27,20,公寓 B座,47,150,24,金座、银座及公寓的定位细分,定位原则： 总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象； 扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售； 建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象；,25,26,金座平面示意,写字楼标准层呈规则
9、几何图型,尽量提高使用率 单户面积100-200平米， 方正整齐得房率高，相邻单位可组合 单户进深710米左右，开间20米左右，采光通风良好,27,银座平面示意户内、电梯间、走道三明设计,三明设计 单户面积60-80平米， 方正整齐得房率高 相邻单位可组合 充分考虑到中小企业的运营成本,28,公寓平面示意,公寓设置商务和商住的功能转换设计 灵活拆分，可任意组合性,29,公寓户型配比,核心竞争力： 控制总价门槛 具备商务功能 相对写字楼是高性价比商务产品,30,31,（一）外立面银灰色主题与周边建筑群协调一致。外墙镀镆玻璃铝塑板+局部幕墙,主楼 材料：镀镆玻璃钢+铝塑板，局部采用玻璃幕墙 颜色：
10、银灰色明快、简洁但不轻浮。在局部通过色彩、材料或型体的变化吸引注意。 造型：整体线条挺拔向上 。通过局部结构的凹凸感营造光影效果。 裙楼 裙楼建议色调与整体一致，运用水平线条，强调横向联系形成整体感觉。,金座：宽幅玻璃铝塑板幕墙,银座：宽幅玻璃金属构件挂面,32,金座外立面示意,银座外立面示意,33,公寓外立面主体色彩与写字楼统一，加上明艳色彩线条形成强烈视觉冲击,34,（二）生态视觉广场绿化围合边界展示生态形象；水幕或小品添生趣；商务旗帜打造尊贵名片；聚光灯光影效果提升形象,形象要素 建筑小品； 商务形象旗帜； 奠基石碑和跌水喷泉； 绿化点缀； 聚光灯,35,广场经三路绝无仅有的2000M2
11、室外广场，提供充足的地面停车位，保证流畅的车行动线；,功能要素 流畅车行动线； 地面停车位； 地下车库入口； 管理亭和治安监控系统； 植草砖,36,（三）大堂方案一：合设办公大堂及中庭，共享专业高形象。通过空间、材质和灯光效果营造庄重宽阔、明亮、专业形象,共享大堂 500M2 形象：庄重、宽阔、大气、明亮、品质。 功能：为客户休息、前台保安、商务中心。 高度挑高二层，并设采光天棚。大堂与庭院合设，通过采光天棚引入自然光。 材质：从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。接近人的地方使用精细、高档和触感细腻的材料，距离人较远地方使用一般材料。 地面选用耐磨、具有舒适
12、感和有一定装饰效果的大理石或花岗石。,景观中庭 功能为观赏，调节办公楼小气候，体现建筑生态主题； 内设植物盆景、文化石、雕塑等； 围绕中庭建商务休闲娱乐等配套设施。,37,大堂方案二：两栋办公楼分设大堂,金座大堂 400M2 宽阔大气， 专业品质 （似方案一 但无中庭）,银座大堂 200M2 简洁实用， 小巧精致,金座,银座,公寓,金座 大堂,银座 大堂,38,银座大堂细节,暖色花岗岩铺地,钢结构顶棚,暖色石材墙体,开阔明亮的大幅玻璃外立面,绿色植物点缀,39,（四）电梯厅及走廊提供良好的通风采光，提高办公环境舒适度；,明厅、明廊；自然通风采光且节能。 营造绿色空间； 公共空间采用采光天棚。,
13、40,电梯厅细节建议,整体布局小巧精致、简洁现代,玻璃与铝合金对比增加质感和档次,铝塑顶棚增加形象,41,42,商务中心与多功能会议室,服务对象：主要服务对象为在本大厦内办公及居住的住户、来访访客。 配套功能：包括商务功能与休闲功能两部分： 商务部分：100M2会议厅2间、商务中心、便利店、咖啡室、物管服务中心。 配套服务：餐饮娱乐的休闲配套。健康中心（设在银座底层）、酒吧、西餐厅（设在金座底层，作为商铺对外招租）,位置：设在一楼大堂内。 商务中心功能： 办公室每日清洁服务 免费代收管理费及水电费 电话、印刷、打印、传真服务 交通、食宿及其他代订服务,100M2、100M2会议厅各一间，分设在
14、两栋写字楼,30人投影厅一间（金座三楼楼）,43,其它商务配套分设在写字楼金座一层商铺设计预留餐饮功能，吸引外来商家自形成商务配套,咖啡厅,西餐厅,大堂休憩区,44,45,标杆设计从生态主题切入,一要有足够的层高、开阔的视野、通透和开放的空间，使人身在其中没有压迫感； 二要有充足的新风量，有宜人的环境及景观设计； 三建筑内部要有充分的公共空间适宜自由活动及交流；,生态办公KPI,46,金座空中花园,在8层以上每隔4层设置50M2空中花园，以营造绿色办公休闲氛围，改善楼体的通风条件，创造和谐自然的交流空间，体现生态环境的优越性。告别写字楼办公综合症。,47,金座银座的主要差异点,群楼： 金座两层可售商业，实现临街价值 银座多为内部服务功能 单户面积： 金座：100-200 银座：60-80 形象差异： 金座：生态型 银座：普通型,48,软性营销价值点简述,49,卖点整合,经三大道绝版经典之作，从此只能向往 财富大道唯一纯写字楼办公区域 甲级品质 形象窗口 生态办公，“ 三明 ” 节能 形象高人一等，财富先人一步,
