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1、第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析,第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析,第一节 房地产开发项目的资金运作 第二节 房地产开发资金的筹措渠道 第三节 房地产开发资金筹措过程 第四节 金融机构对项目贷款的审查 第五节 房地产投资的风险分析,第一节 房地产开发项目的资金运作,一、房地产开发项目融资 房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。,第一节 房地产开发项目的资金运作,二、房地产开发资金的运动特征 1.房地产开发资金占用大且集中 2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢 3.房地产开发资金运动受区域影响,第一节 房地产开发项目的资金运
2、作,三、房地产开发资金筹措的原则 1.安全性原则 筹资的目的、金融角度和企业的风险 2.经济性原则 收益性、筹资成本 3.可靠性原则 时间和数量,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。 房地产资金的分类： 1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。 2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。 3.按资金的转移的方式可分为固定资金和流动资金,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,一、企业自有资金 二、银行贷款融资 三、证券融资 四、房地产投资信托融资 五、预收购房定金或购房款 六、由承包商带资承包建设工程
3、七、房地产联建、参建融资 八、利用外资与房地产典当融资,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,一、企业自有资金 1.定义 企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金 2.我国有关规定 房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。 3.房地产自有资金包括 现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,二、银行贷款融资 最大优势是简便易行。 实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱” 来源：一家银行、多家银行 我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融
4、机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及在华外资或侨资在华金融机构等组成的。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,房地产贷款的方式： 1.凭借开发企业的资信获取贷款 2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款 3.由第三者提供担保贷款,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,抵押贷款 是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。 采用的方式： 1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80
5、%，30年。 消费性贷款 2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年 3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,担保贷款 是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。 必须提供财务状况
6、和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。 条件：,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,贷款的条件： 1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件； 2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金； 3.房地产开发企业在银行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算； 4.应具有贷款的偿还能力。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,“房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。”,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,三、证券融资 是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。 优越性： 1
7、.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入； 2.有利于分算风险； 3.有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,证券发行的方式： 1.发行股票 股票是股份公司为筹措资金而发行的，表示股东按其持有的股份享有权益和承担义务的书面凭证。不许无面值发行，低于票面金额。 普通股：享有公司的投票权、分享利润权与剩余财产分配权，同时也是公司经济亏损的承担着。不能退换只能转让。股息收益和到期收益。优缺点 优先股： 2.发行债券,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,2.发行债券 是企业为了
8、筹措资金而发行的、约期还本付息的具有借贷关系的有价证券。 发行人债务人 购买者债权人 优势：任何符合相关政策规定的企业均有权申请发行企业债券而不会受到上市条件的制约，适用范围广；债券不会分散股权，债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；房地产债券一般是中长期的，无需为频繁的资金借贷操心。 劣势：还款时，资金需求量巨大。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,四、房地产投资信托融资 房地产信托是货币的持有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。 委托方把货币或房地产委托他人管理和处置的一方。 受托方接受委托的金融机构 委托标
9、的物被委托的房地产或证券 受益人享有信托利益的人，可以是自然人，也可以 是法人,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,房地产信托融资的方式： 1.房地产信托投资 2.房地产信托存款与贷款 3.房地产信托基金,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,五、预收购房定金或购房款 在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建设工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。 对于购房者： 对于开发商：,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,六、由承包商带资承包建设工程 建筑市场竞争激烈的时候，出现。 风险的转移 利息,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,七、房地产联建、参建融资 联建、参建融资是一种合伙制融资，指合
10、伙人按照彼此达成的协议共同出资投资与某一房地产项目。 通常项目较大 联建是指几家房地产企业之间的共同投资行为，参建一般是指房地产企业吸收个人参与某一房地产项目的投资行为。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,八、利用外资与房地产典当融资 利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。 房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。,第二节 房地产开发资金筹措的渠道,例： 将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于
11、地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。,第三节 房地产开发资金筹措过程,一、选择融资组织形式 二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制 资金使用计划 三、选择资金来源 四、融资方案分析与选择 五、与资金融出者进行协商 六、按规定办理各类融资手续,第三节 房地产开发资金筹措过程,一、选择融资组织形式 明确融资主体：组织融资、责任与风险的承担。 融资主体： 既有法人融资 新设项目法人融资,第三节 房地产开发资金筹措过程,二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制 资金使用计划 资金需要
12、量资金使用计划,第三节 房地产开发资金筹措过程,三、选择资金来源 资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低 1.资本金筹措 有投资者提供。30%。 现金、实物、土地使用权 新设项目法人项目资金 既有项目法人项目资金,第三节 房地产开发资金筹措过程,2.债务筹措 3.预售或预租 对于买家 对于卖家 一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获取政府房地产管理部门颁发的预售许可证。,第三节 房地产开发资金筹措过程,四、融资方案分析与选择 1.资金可靠性 足够的、持续的供应 2.融资结构合理性 最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道
13、与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。 资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。,第三节 房地产开发资金筹措过程,3.融资成本分析 筹集和使用资金而支付的费用。 资本金融资成本和债务融资成本。 4.融资风险分析 供应风险 利率风险 汇率风险,第三节 房地产开发资金筹措过程,五、与资金融出者进行协商 融资总额、条件、利率 目标：期望以最低的加权平均资本成本率获得所 需数量和结构的资金,第三节 房地产开发资金筹措过程,六、按规定办理各类融资手续 合理、合法,第四节 金融机构对项目贷款的审查,一、企业资信等级评价 二、贷款项目评估 三、房地产贷款担保方式
14、评价 四、贷款综合评价,第四节 金融机构对项目贷款的审查,一、企业资信等级评价 依据：企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业信誉、企业获利能力、企业在贷款银行的资金流量等 等级：AAA,AA,A,BBB,BB,B,第四节 金融机构对项目贷款的审查,二、贷款项目评估 项目审查：项目基本情况、市场分析指标和财务 评价指标 风险分散：项目的经济规模、项目投资组合、项 目分区 对融资较大的或特殊情况,第四节 金融机构对项目贷款的审查,三、房地产贷款担保方式评价 考察借款人的第一还款来源。 1.保证 由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证
15、人按照约定履行债务或承担相应责任。 2.抵押 商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产 3.质押,第四节 金融机构对项目贷款的审查,四、贷款综合评价 综合项目风险等级、企业信用等级、贷款担保方式、贷款期限等。 贷款综合风险度=(某笔贷款风险额某笔贷款额) 100% 某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数,第四节 金融机构对项目贷款的审查,第四节 金融机构对项目贷款的审查,第四节 金融机构对项目贷款的审查,第四节 金融机构对项目贷款的审查,凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款,第四节 金融机构对项目贷款的审查,例题： 某开发
16、企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，银行是否会发放贷款?,第四节 金融机构对项目贷款的审查,练习： 某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AAA级，银行担保，期限为5年，项目风险等级为AAA级，银行是否会发放贷款?,第五节 房地产投资的风险分析,风险与收益同在，项目预期的收益越高，它所面临的风险也越大，收益不是投资决策的唯一的评价标准，风险也是一个重要因素。,第五节 房地产投资的风险分析,一、房地产投资风险的概念 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而可以计算获取预期收益可能性的大小。 风险报酬、风险损失,第五节 房地产投资的风险分析,房地产风险 主要体现在资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面
