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1、悦达“奥特莱斯小镇”策略思考,博观创意 2013-5,Thinking 背景思考,Part 1,A 认 识 悦 达,Understanding Yueda,江苏悦达集团 全国重点规模企业前百强，拥有2家上市公司、30多家分子公司、3万多名员工、资产总额450多亿元，形成了汽车和纺织两大支柱产业，构建了工业制造业、能源矿产业、公路投资产业、现代服务业、商业地产和房地产业、金融服务业等六大产业集群。,多元发展，构筑商业帝国,从东风起亚悦达；,到与德国黛安芬集团， 创建亚洲地区最大的国际女性内衣生产基地；,到引入全球第二大零售商家乐福；,再到世界10大咖啡品牌悦达咖世家（COSTA）等等,悦达，与众
2、多世界500强企业、国际知名企业合作， 在每一个代表领域中构筑自己的商业版图。,强强联手，国际品牌联盟,悦达地产曾在上海先后推出路易凯旋宫、悦达花苑、悦达黄浦河滨大厦、悦达时代广场等大型项目；在盐城，先后成功开发了悦达都市花园、悦珑湾等高端小区，预计2013年，悦达地产公司共完成开发项目190万 。,高速发展，拓展地产版图,经验丰富，跻身商业地产强势品牌,南昌悦达广场,上海国际大厦,西安悦美奥特莱斯,上海悦达889,悦达地产是国内最早进入商业地产领域的开发商，也是中国为数不多的具有商业地产开发能力、运营管理的知名开发商。倚中国500强企业悦达集团之雄厚实力，致力于在优质地段开发优质商业地产项目
3、。,“品牌洗脑运动” 悦达，就在你身边的”品牌汇“！ 悦达的品牌实力和故事，作用绝对不容小觑！ 外来品牌，要快速切入市场，提升地位，必须做好品牌课！,TIPS,B 万 达 现 象,Wanda phenomenon,南昌红谷滩万达广场，55万平方米巨头，十几个月内全部售罄， 2012年8月开业，首日客流量达26万，销售额突破千万 ；经营状况持续看好。 周边房价直接飙升、店面租金水涨船高。 万达不但成为泛红谷滩板块（红谷滩-经开区-新建县）的商业核心， 更辐射整个南昌，甚至全省。,南昌不缺百货、不缺影院、不缺华润超市、不缺KTV、 不缺美食城、不缺星级酒店、不缺写字楼、不缺SOHO 缺的是一站式的
4、生活、休闲、商务、娱乐方式！,万达带给南昌的的不仅是ZARA、H&M、UNIQLO 、SEPHORA 、DQ、Starbucks 万达带来的是一种时尚、潮流生活方式！,“万达所在，中心所至”,“每一座万达广场，每一个城市中心”,“万达在哪里，中心就在哪里”,独创的“订单式地产”商业模式,22年在50余座城市缔造商业中心,万达的心，不在城市中心； 万达广场建设的过程，就是一个区域从无心到有心的过程； 每座万达广场的落成，都是一场盛大的“城市造心运动”。,“城市造心运动”,本案，如何进行“新城造心运动”？ 如何突破瑶湖，占位更高远？ 从而让商业部分价值最大化？！,TIPS,C 感 谢 绿 地,Th
5、anks to the Creenland,为区域拓荒，为价值洗脑，描绘发展蓝图,打造配套，催熟瑶湖，为本案做嫁衣,绿地未来城 业态结构,企业公园，花园式OFFICE,总部中心，定制式商务空间,10万天地mall，集美食会所、运动、大型国际购物中心、时尚金街等一站式体验式商业。,15万瑶湖公馆， （已进入销售尾期） LOFT/SOHO正在蓄客,2.5产业驱动，筑巢引凤，为本案带来客群,绿地告诉南昌，瑶湖的未来来了。 我们，可以高屋建瓴， 告诉南昌，未来即将呈现是什么样子。,“与绿地一起把蛋糕做大” 绿地商业，是本案生活配套。 绿地产业，为本案带来客源。 绿地招商，将带热区域热度。 总之：绿地的
6、前景，就是我们的前景！ 绿地的价值，就是我们的价值！ 绿地的客户，就是我们的客户！,TIPS,D 客 户 洞 察,Customer insight,城 市 发 展,南昌城市发展扩张史,第一轮：“单核发展” 第二轮：“一江两岸，双城拥江” 第三轮：“西进，东拓，南延，北控”，五大组团推进发展,八一广场,八一广场,红谷滩,老城区,第三轮城市框架再度拉大： 地铁助推城市多核，五大组团并进，打造大南昌格局,瑶湖组团,乐化组团,莲塘组团,梅岭组团,九龙湖组团,中心城区,乐化组团低碳生态空港新城 昌南组团南昌县政治经济文化中心，重点打造汽车城，象湖居住区 梅岭组团都市森林休闲新城 九龙湖组团生态宜居智慧新
7、城 瑶湖组团生态科技城,瑶湖组团,莲塘组团,九龙湖组团,乐化组团,梅岭组团,红谷滩,老城区,瑶湖组团概念：产业、 科技、生态、城市,打造宜居科技新城区，由光伏产业园区，生物医药园区，LED产业园区，航空产业园区，麻丘镇，奥林匹克园区组成,瑶湖组团规划范围为城市二环（昌东大道）以东、昌南大道以北、赣江以南、高新行政边界（焦头河）以西。以艾溪湖、南塘湖、瑶湖为核心，规划控制面积185 平方公里，人口规模约80万到100万，建设用地面积约110平方公里。其中，光伏产业园规划用地25平方公里，航空城以北临江北翼产业基地规划用地约 10平方公里，航空高技术长夜基地25平方公里，LED产业基地5平方公里，
8、麻丘综合片区12.8平方公里。,瑶湖科技城麻丘片区：打造14万人滨水综合新区,麻丘综合区位于瑶湖东岸，瑶湖组团东南部。具体范围是：北起昌德高速，南至麻丘镇南胡村行政边线；西起瑶湖，东至东外环高速。规划用地面积约12.8平方公里。 麻丘综合区将形成“两轴、五心、七区”的总体规划结构,“两轴”纵向的麻中大道交通联系轴，横向的昌万公路城市发展轴 “五心”是北部的居住区服务次中心、瑶湖东岸公共服务中心、镇区行政综合服务中心、中部的居住区服务次中心、南部的居住区服务次中心。 “七区”北部综合片区、瑶湖东岸公共服务核心区、麻丘行政服务综合区、中部居住区(社区)、中部产业片区、南部居住区(社区)、南部产业片
9、区。,城 市 移 民,城市的命运，人的命运,随着城市化建设的快速扩张，在正处于初期开发阶段的城市新兴板块， 往往会大量的聚集这样一个群体： 他们也许是本地改善需求的原著居民，也许是区域工作结缘，也许是承受不了主城高房价的外溢人群，也许商业头脑灵活的投资客。 但是，他们都有着一个共同的特征： 他们向往大城市的繁华生活！他们充满着对大都市的生活梦想！ 我们称之为“城市移民”！,城市移民瑶湖城市主角,改善型(本地原住民),工作地缘（高新区）,投资型,主城外溢,在他们一辈子留守之处。 没有品尝过城市生活的他们， 在城镇化进程中或丧失土地，得到政府一定资金补偿。 或是过惯了“自己大独栋”，想进入城市社区
10、生活。 他们对城市生活的向往和激情，最为强烈。,在城镇化、城市进程中， 寻找到自己想要的城市生活、社区环境！,改善型(本地原住居民),工作结缘（高新区）,他们事业蒸蒸日上，工作在这里，爱情在这里 无论他们是不是南昌人，南昌都将承载他们的未来。如今，他们正处在人生的十字街头， 他们要找地儿扎根发芽，枝繁叶茂地继续前行。,区位并不重要，只要 生活和工作能够兼顾，并成为城市的主人！,主城外溢,他们离不开城市，但又承受不了主城区高昂的房价。 虽然不情愿，但是相对外围房价较低。在他们承受的范围之内。 因此，距离不再是考量的标准。在不脱离城市生活属性的前提下，一个相对满意 低洼板块和生活环境，是他们苦苦寻
11、觅的良机。,距离不再重要，只要 能够承受起房价、享受城市带来的便利！,投资型,3050岁，各类产品目标客户,他们事业小成，经过原始的财富积累， 已经品尝过投资房地产快速赚取财富的美妙滋味。 同时，他们又相当有财富眼光，知道跟随政府规划的步伐。 他们创造财富，他们需要财富带来的满足感。 他们是广布财富增值的“猎狗”，价值洼地上，他们第一个到达,城市移民瑶湖新城主角,改善型(原住民),区域首置型,投资型,主城外溢型,瑶湖新城南昌又一个大都会舞台,移民 -都会-中心 -梦想,生活梦想 产业人口的第一居所,城市梦想 本地人口的改善居所,居所梦想 小成本的高品质需求,财富梦想 板块增值的巨大潜力,城 市
12、 移 民 都 会 舞 台,城市移民的大都会梦想，谁来筑造,？,Thinking 项目内核及定位,Part 2,一个奥特莱斯购物公园,一个精品住宅小区,一个低密度企业园区,一个,本案概况,生态购物公园、商业mall 休闲、娱乐、餐饮、旅游等于一体。 名品大厦 汇聚世界时尚商业。 奥特莱斯广场 20多个国际奢侈品折扣店。 时装大厦 汇聚世界名品时装。 仓储物流 为商业提供物流仓储。, 四季园林 一心两周四组团的规划格局，建筑分散在春夏秋冬四大景观组团周边，每户至少拥赏一个。 精品教育 配备一个2300的8班制国际幼儿园，解决择校难题。 一线湖景 西侧紧邻瑶湖，视野通透无遮拦，瑶湖风光可尽收眼底。
13、时尚生活 沿街商业与住宅完美融合，并享近10万平方米的国际名品商业配套。 精致户型 总共11栋高层，80、85、90、105、115五种，户型通透。, 公园式 生态办公三层裙房做商业，高层为officepark和loft办公，商办一体化。 低密度 企业生态公园，三横三纵多节点道路景观规划，园林景观化，联排式独院办公 创新性 企业公园单栋产权面积控制在300400范围， 产权模块化，可分可合,打造具有国际水准的 “生态办公+品牌展示+商务交流”的商务公园 是企业办公的商务广场，更是一个沟通的平台， 将圈层交流转化为未来的商机。,项目界定： 以奥特莱斯为龙头+现代服务商业群+生态精品住宅。 形成“城市一站式生活/休闲/商业/商务新中心”。,城市副中心 +区域中心 +商业重心,绿地+悦达,区域界定：,瑶湖新城的“造心运动”！,
