{项目管理项目报告}建设工程项目代建制的操作程序讲义

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1、第三讲 建设工程项目“代建制”的操作程序,王雪青 教授 天津大學管理學院,3.1 代建项目的委托 3.2 代建人的选择 3.3 代建合同及其管理 3.4 代建项目前期管理 3.5 代建项目建设实施阶段管理,讲座大纲,3.1.1 政府投资项目代建制的工作程序,1.使用单位提出项目需求，编制项目建议书，按规定程序报发改委审批； 2.发改委批复项目建议书，并在项目建议书批复中确定该项目实行代建制，明确具体代建方式； 3.发改委委托具有相应资质的社会招标代理机构，按照国家和地方有关规定，通过招标确定具备条件的代理单位，签订书面的项目代建委托合同；,3.1 代建项目的委托,北 京 市 代 建 手 续 的

2、 办 理 流 程 图,4.代建单位依据项目建议书的批复及招标文件，进行可行性研究并编制可行性研究报告报发改委审批；发改委批复可行性研究报告后，代建单位进行勘查、功能设计、方案优选等前期准备工作，并编制出初步设计，报发改委审批；发改委会同规划、建设等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复后，作为代建单位的总概算使用；,5.代建单位按基本建设程序，进行规划申报，办理开工手续，组织项目施工建设。代建单位按照国家和地方有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标，并严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期

3、交付使用。严禁在施工过程中利用施工洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由建设实施代建单位提出，经监理和使用单位同意，报发改委审批后，再按有关程序规定向其它相关管理部门报审；,6.政府投资代建制项目建成后，必须按国家有关规定和项目代建合同约定进行严格的竣工验收，办理政府投资财务决算审批手续，工程验收合格后，交付使用单位； 7.政府审计、稽查部门对项目建设进行全过程监督审计和稽查。,3.1.2 代建人的资格,代建人的选择是关系到代建项目成败的关键因素之一，因此各地的代建制管理办法中对代建人的资质都提出了明确的要求：,天津

4、市津滨轻轨工程,天津市建设工程项目代建管理试行办法,第五条从事建设工程项目代建活动的代建单位，应当具备下列条件：1.有综合工程勘察、设计、监理、施工、招标代理、工程造价咨询等一项或多项资质，且从事过与工程项目管理相关的建设工程，有同类建设工程项目管理的业绩；2.有满足项目管理需要的专业技术人员（有同类或相近项目的管理业绩）；3.法律、法规规定的其他条件。有下列情形之一的，不得作为代建单位：1.已被行政或司法机关责令停业或停止承接工程任务的；2.上一年度中承接建设项目发生过重大责任事故或者有重大违规、违约行为的；3.资金、专业技术人员、技术装备及工程业绩等达不到已有资质规定标准的。4.无法履行代

5、建职责的其他情形。,上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定,第六条 项目法人通过市场竞争方式选择工程管理公司时，在符合上海市工程建设项目管理公司资质管理暂行规定的资质条件范围内，还应当从以下方面进行全面评估，择优选择： （一） 工程管理公司的管理业绩、企业信誉； （二） 出任项目管理的项目经理、项目管理班子人员的资历和能力； （三） 建设大纲的合理性和可行性； （四） 投资、工期、质量、安全等管理目标； （五） 管理目标与工程管理公司经济责任的关联度。,重庆市政府公益性项目建设管理代理制暂行办法,第七条 具有下列条件可以向市建设行政部门申请取得代理机构资质： （一）具有综合甲级工程设计资质，

6、或者综合甲级监理资质，或者本专业施工总承包一级以上资质，或者综合甲级工程咨询资质； （二）具有相应资产； （三）具有与建设管理相适应的组织机构和项目管理体系； （四）具有与工程建设规模和技术要求相适应的技术、造价、财务和管理等方面的专业人员，并具有从事同类工程建设管理的经验。,奥运工程建设项目代建制管理办法（试行）,二、代建单位资格第六条负责奥运工程项目的代建单位必须同时具有以下条件:(一)具有工程设计资质、或监理资质、或工程咨询资质、或工程造价咨询资质、或招标代理资质乙级以上(含乙级)，或施工总承包二级以上资质(含二级)；对资质的要求，根括工程项目的具体情况，在招标文件中进行约定；(二)具有

7、与同类工程建设管理相适应的组织机构和项目管理体系；(三)具有与工程建设规模和技术要求相适应的技术、造价、财务和管理等方面的专业人员，并具有从事同类工程建设管理经验；(四)具有与项目相适应的资金实力。第七条满足第六条要求的两家或两家以上单位可组成代建单位联合体进行投标。,浙江省代建单位资格评审暂行办法,第二条项目管理单位（以下简称代建单位）是指在政府投资项目中负责代建项目的建设管理和组织实施任务并具有独立法人资格的中介机构。 第三条代建单位资格分专业类和综合类。暂不分等级。 （一）专业类主要指交通、水利、电力等行业； （二）综合类不受专业限制。 第四条取得代建单位资格应同时符合以下标准： （一）

8、满足“1+X”条件的资质要求。“1”是指国家发展改革委颁发的甲级工程咨询资格单位。“X”是指国家有关主管部门颁发的乙级及以上工程监理、二级及以上施工两项中的任一项。近期“X”项可以是其全资子公司或控股公司。 （二）注册资金不低于500万元，近期注册资金不少于200万元；,（三）有固定办公场所，人均使用面积不少于6平方米； （四）专职从事工程管理的技术人员除满足国家有关规定外，还需配有高级经济师、注册会计师、注册造价师、注册监理师、注册结构工程师若干人； （五）有完善的组织结构，健全的管理制度和必要的技术装备； （六）有严格的质量管理体系和制度，已通过ISO9000族质量管理体系认证的从优； （

9、七）从事过同类项目建设的管理经验，无不良纪录； （八）行政或技术负责人，具有高级技术职称和注册咨询工程师（投资）执业资格，从事工程咨询相关业务不少于10年。,3.1 代建项目的委托 3.2 代建人的选择 3.3 代建合同及其管理 3.4 代建项目前期管理 3.5 代建项目建设实施阶段管理,讲座大纲,3.2.1 业主选择代建人的方式,选择方式,招 标,非招标,公开招标与邀请招标,自主招标与委托招标,竞争性谈判,询 价,单一来源采购,3.2 代建人的选择,中华人民共和国政府采购法规定：,符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用 竞争性谈判方式采购： 1.招标后没有供应商投标或者没有合格标的

10、或者重新招标未能成立的； 2.技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的； 3.采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的； 4.不能事先计算出价格总额的。,符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用 单一来源方式采购： 1.只能从唯一供应商处采购的； 2.发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的； 3.必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的。,中华人民共和国政府采购法规定：,3.2.2 代建人招标选择,3.2.3 评标规则的制订, 评标委员会的组成和抽取方式（专家库） 委托人； 使用人； 项目管理

11、、技术、经济等方面的专家 商务评审（信用及风险承担能力测定） 技术评审（工作大纲实施能力测定） （1）项目法人特征与各行政审批部门的协调能力 （2）项目管理特征管理能力与实际操作能力 采用体系： 方案设计与使用工具等 （3）其他：招标组织能力等,财务状况 认定,业绩和经 验的认定,诉讼记录,项目组成员 业绩的认定,CIOB;,IPMA;,PMI, 价格评审（成本竞争力测定） （1）评审对象 （2）价格评审方式 评分方法与评分权重设置原则 （1）评分方法：综合评分法 （2）原则：技术评审为主，价格、商务评审为辅 技术评审（充要条件）； 价格、商务（必要条件） 评标监督机构的设置,建设资金 （估算

12、、概算）,代建管理费,无标底,无价格评审（开标一览表的设计）,有标底,3.1 代建项目的委托 3.2 代建人的选择 3.3 代建合同及其管理 3.4 代建项目前期管理 3.5 代建项目建设实施阶段管理,讲座大纲,代建合同是建立业主和代建单位委托关系的法律依据，它应该对政府投资项目中各方应承担的权利和义务，风险的分担等作出具体的规定。 目前没有统一的委托代建合同文本。北京市继北京市政府投资项目代建制管理办法（试行）后，为增强政府投资代建制项目的规范性和可操作性，又颁布了北京市政府投资建设项目委托代建合同（示范文本）。,3.3 代建合同及其管理,3.3.1 代建合同主体及其相互关系,代建人 （项目

13、法人）,合同主体的构成,合同的构成原则：维护委托人（出资人）利益，既是代建 制的目的，也是代建制存在的市场需求,使用人,委托人,3.3.2 代建合同的框架设计,招标,投标保证金,项目代建合同,工程质量终身负责,招标代理 委托书,参与招标,确 代 定 建 采 制 用,银行履约保函,项目代建委托书或项目代建合同,委托人,代建人,使用人,招标代理人,设计单位,项目审批 部门,监理单位,总包设备 材料供应商,3.3.3 合同价格分类,总价合同 单价合同 成本加酬金合同,成本加固定百分比酬金合同 成本加固定数额酬金合同 成本加酬金和奖金合同 成本加酬金最高限额合同,估计工程量单价合同 纯单价合同,单价合

14、同,固定总价合同 可调总价合同,总价合同,成本加酬金合同,3.3.3.1 总价合同,1.固定总价合同 C=总造价 承 包 商：要承担一切风险 业 主：投资控制容易 适用范围：要求明确，工期短,2.可调总价合同 C= aC0 业 主：承担物价风险 承包商：承担工程量风险,3.3.3.2 单价合同,1.估计工程量单价合同 业主提供估计工程量 承包商根据估计工程量报价 按实际完成工程量结算,C评标=(mi估计i),n,i=1,C结算=(mi实际i),n,i=1,业 主： 承担工程量风险 可提前招标 结算简单 承包商：承担单价风险,工程量清单,报价方案1,评标时总价： 100 2 + 10 400 =

15、 4200 结算价：80 2 + 11 400 = 4560 报价方案2 评标时总价： 100 1 + 10 410 = 4200 结算价：80 1 + 11 410 = 4590,2.纯单价合同,业主仅提供分部分项工程名称 承包商根据名称报价 按实际完成工程量结算 适用范围：要求不明确，工期紧,3.3.3.3 成本加酬金合同,1.成本加固定百分比酬金合同 C=Cd+CdP Cd实际成本（人工费、材料费、机械使用费） P商定的费率,实际成本实报实销 按实际成本加一定比例管理费和报酬 业主控制总投资很困难 需加强成本控制 承包商毫无风险 对业主相当不利,2. 成本加固定数额酬金合同,C=Cd+F

16、=Cd+PCo Co双方讨论同意的估计成本 F根据估计成本确定的一笔管理费和利润 直接成本实报实销 设计变更或增加新项目时调整F 业主应加强成本控制，不能随意扩大工程范围 承包商无风险,3. 成本加酬金和奖金合同,C= Cd+F+I =Cd+P1C0+P2(C0-Cd)+P3( T0 -Td) Cd实际成本 F酬金 I奖金 Cd 预计成本 T0预计工期 Td实际工期 P1， P2， P3 事先商定的费率,1)酬金尽可能比例小 2)奖金 成本 工期 质量 3)承包商 主动降低成本,4. 成本加酬金最高限额合同,C= Cd+FMaxC0 或C= Cd+F+PMaxC0-（ Cd+F） Cd实际成本 F 酬金 1)估计一个最高限额 2)承包商 有风险 加强成本控制,3.1 代建项目的委托 3.2 代建人的选择 3.3 代