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1、1,关于房地产标准化 房地产标准化的意义 房地产标准化的目的,房地产标准化的意义,在宏观调控不断深入与加强的背景下，我国房地产行业正逐步走向成熟。发展到成熟阶段必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡。于此同时，房地产企业的发展模式正在发生变化。房地产企业的的优胜劣汰分化正在加剧，标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。 标准化是多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。 “第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。 例如：万科集团城市花园系列，四季花城系列，金色系列等; 绿城集团的玫瑰系列，丹桂系列等; 金地集
2、团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）; 世茂集团的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）;可以说，要做大做强，成为“第一梯队”企业，就必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。 标准化是根本上提供效率和效益的基础，实现企业可持续、跨越式发展的必由之路。 总之，标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。,2,房地产标准化的目的,缩短周期，提高收益率：随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周
3、期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。 实现房地产开发的快速扩张：土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。 统一采购、降低成本：统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。 提高设计质量和产品质量：一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，并经过市场检验，
4、在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。 构成产品线，形成品牌效益：将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品牌效应，增加项目附加值。,3,产品标准缺失产生的影响（真实案例）,屏山酒店项目：酒店标准层配备了两台客梯和一台货梯，其中一部客梯兼作消防电梯，候梯厅和走廊连接处（图中红线框所示部门）必须砌墙并留防火门。但影响客梯的使用，客人进出候梯厅不方便。但一般设计人员考虑不到这些细节，在施工过程中，酒店公司发现了问题，但为时已晚。项目公司自行把该处全部改成防火卷帘，导致最后消防验收不过关，酒店无法按时开业。进行整改也需要增加本可以避免的投入。,4,
5、屏山酒店客梯防火门案例,项目后总结、提交,产品标准化技术委员会,酒店客梯设计的专项要求,审批 论证,酒店客梯候梯厅和走廊须贯通，之间不能有防火门或墙隔断。,房地产标准化与公司战略,房地产标准化实施的目的是为了更好更快地实现公司的发展战略。因此制定公司的标准化计划也离不开公司的战略。 恒大的定位是“中国标准化运营的精品地产领导者”，其核心战略思想是通过标准化运营模式在国内快速拓展，具体做法是通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的风险，确保成本控制、打造精品产品。 绿城的定位是打
6、造“中国最具完整价值的房地产公司”，通过专注于高品质物业的开发形成以杭州桂花城、合肥桂花城为代表的多次公寓系列，以杭州绿园、春江花月、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州蓝色钱江、温州鹿城广场为代表的城市综合体系列。 荣新集团的定位是“中国领先的中小城市综合运营商”，通过不断的开发实践和推进标准化工作，最终形成包括多层住宅、高层住宅、别墅、商业综合体等适应中小城市市场的全系列产品，抓住“中小城市为主导的城市化浪潮”的战略机遇期，实现公司的发展战略。 通过构建和实施荣新标准化体系，推动公司的规模扩张
7、与品牌辐射，实现公司愿景。,5,房地产标准化与创新,在标准化的过程中，还会有一个创新的问题。标准和创新是一个相互转化相互促进的过程。再好的标准也会遇到一个与本土结合的问题，怎样在基于一定的标准的基础上展现产品的个性化?这就要求我们在标准化的过程中不断创新，不断探索本土化与标准化结合的有效方式，然后把可以复制的创新和个性标准化。所以，标准是在个性化的积淀后的提升，是一个不断往上的过程。 产品标准化不排斥创新。创新是把“双刃剑”不创新，产品就没有独特的竞争优势，也就缺乏独有卖点；但创新过头了就是创伤。因为创新必然以牺牲开发效率、增加时间成本为代价。发展产品研发与创新能力，是基于企业战略布局方向和对
8、市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。产品研发与创新需要与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，标准化的产品线可以指导每个项目快速的进行市场研究及策划，同时每个项目的市场研究及策划工作经验和知识也要作为产品研发与创新的重要输入，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系。在标准产品体系中，针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同，最终是要做到产品研发与创新、产品标准化的良性循环。 简单说来，就是既要创新，又要讲创新产品转化为标杆产品，再将标准产品转化为可复制开发的标准化产品线。,6,7,构建房地产标准化体系 产品标准化 运营标准
9、化 服务标准化,构建标准化体系,8,房地产标准化体系包括：产品标准化、运营标准化和服务标准化,房地产标准化体系,产品标准化,运营标准化,服务标准化,专项技术标准,产品营销标准,产品建造标准,成熟产品库,标准产品库,模块标准库,计划管理,成本管理,阶段成果管理,投资收益管理,客户管理,产品采购标准,产品设计人性化,建造过程品质化,入住精细化服务,产品标准化是构建房地产标准化体系的基础。,项目案例库,成本限额标准,技术标准库,9,如何推进产品标准化 分阶段实施 确定研究方向和模式 确定产品标准化工作流程 实行产品标准化考核和奖励机制 产品标准化的推广应用,产品标准化工作的三个阶段,10,技术标准库
10、,开发案例库,专项技术应用,专项研究 案例收集,全面推广产品线,成熟产品库,项目资料库,标准产品库,设计管理标准手册,项目开发操作标准手册,构建标准产品线,标准模块应用,全产品线应用,产品标准化的研究,1、开展产品标准化工作须明确产品标准化研究模式。 自主研发为主，结合外部合作。 产品标准化必须结合公司自身的特点，因此产品标准化研究也应坚持借鉴行业经验的基础上，进行自主研发，系统规划并引进相关专业合作资源。 2、产品标准化研究成果的形成 产品标准化成果的编制：由产品标准化研究组负责，按照标准的模板编制完成； 成果的审批和论证：由产品标准化技术委员会负责审批和论证； 成果的颁布实施：最后由产品标
11、准化管理委员会颁布实施； 成果文档入库：建技术标准库，便于成果的调阅和管理。,11,产品标准化考核和激励机制,制定产品标准化工作的考核制度 考核本质上是一种过程管理，不断督促参与者实现过程目标，有助于实现最终目标。 制定产品标准化工作的激励机制 设立产品标准化专项基金，作为产品标准化工作的经费和奖励金； 依据考核指标和定期的成果输出情况实施奖励，充分调动参与人员的工作积极性。,12,产品标准化推广应用,实施产品标准化是为了达到预设的目标，因此产品标准化形成的成果最终需要落实到成果的推广应用。 应采用多种渠道来推广标准化产品： 1、产品标准化管理委员会名义颁布实施，具有强制性；未按标准要求实施的
12、，必须追究责任。如对标准实施有困难的，可通过报告形式报产品标准化技术委员会批准，可按报告实施。 2、在产品标准化技术委员会下设产品标准化督查组，监督检查标准化实施情况，督促标准产品的推广实施。 3、标准产品颁布后，由产品标准化技术委员会安排，通过进行产品标准化专项培训推广实施。 4、通过视频、函件等多种形式，组织交流学习来推广应用。 5、建立产品标准化平台，设技术标准库、项目案例库等，并实行动态更新，各相关部门和单位可通过平台查阅，便于标准产品的推广应用。,13,14,总结和推进上一阶段产品标准化工作,为什么要进一步加强和推进产品标准化工作？,1、产品标准化建设工作已经进行了一年，经历了从无到
13、有的过程，取得了一些成果。 建立了覆盖各专业的产品技术标准（51项）、材料设备标准（43项）、做法标准 （41项）、园林景观标准（93项）； 设计管理部坚持以这些标准为原则指导设计工作：包括与营销部沟通户型、撰写 设计任务书、对设计院提出指导要求、与成本部门确定目标成本、与招标采购部门 确定技术参数、与工程部门 确定具体做法。 2、产品标准化建设还存在一些不足。 首先，去年的产品标准化工作做的大而全，深度不够。第一次建设产品标准时参照了 恒大的模式，大而全；实际上公司还做不到像恒大那样的整盘复制；另外对技术专题 研究不够深入（可以学万科），和公司现状结合不紧密，对具体工作指导针对性差； 其次，
14、相关部门参与少；制定过程参与少，执行过程质疑多； 再次，公司高层参与少；没能在战略层面，为产品标准化工作指明方向；,15,下一阶段产品标准化工作策略：,长期坚持，制度保障。 标准化绝不是一蹴而就的，而是一项需要长期坚持的系统工程。因此，建立健全相应的标准化制度和流程，并成立相应的机构来组织标准化工作，使标准化工作成为一种常态化工作至关重要。 整体规划、分步实施。房地产标准化包括产品标准化、运营标准化和服务标准化。按照标准化内容的内在联系，安排标准化推进计划，按计划逐步推进。 深入研究，单项突破。 以点带面，选一些课题重点研究；取得成果后，立即发布，并强力推行；及时检验推行效果，激发公司全员的参与热情； 在各类技术标准达到一定数量后，再从公司战略高度重新审视产品线规划和产品标准 ，同时调整和优化已发布的各类单项技术标准。 总之，实行标准化，最重要的是务实。有些房企从一开始就企图实行全面的标准化，想覆盖地产公司所有环节，这样成本就很大，操作起来难度也比较大，从成效来说，也都不理想。,16,建立产品标准化工作的组织架构,17,结构组,建筑组,产品标准化管理委员会,产品标准化 专业组,产品标准化 组,产品标准化技术委员会,产品标准化 督查组,秘书组,装饰组,电气设备组,给排水组,景观组,景观组,土建组,安装组,
