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1、一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,定义,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,产生的条件,建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。,1.1.1综合体（comple
2、x）的基本概念,综合体的两种表现形式,一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；,1.1.2综合体（complex）的基本表现形式,另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。,城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.,综合体与单
3、功能物业比较,1.1.3综合体（complex）的基本特征:,综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场,1.1.3综合体（complex）的发展模式:,模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +ap
4、artment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.,汇报纲要,一、城市综合体的基本特征,二、典型城市综合体案例研究,三、城市综合体开发要点提示,四、项目情况及市场态势特征,五、本项目概念规划,六、初步经济效益探讨,根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四 “以商业为核心功能的发展模式”,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式 硬件指标,中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式,DIS系统 DS
5、S系统,6,7,2,3,4,5,1,五星级酒店（“希尔顿”式）标志性元素,新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）,“OCT”广场、 “纪念公园”式的公共场所,具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）,引领潮流的展示中心娱乐型（创新业态）购物中心,人文性补充,功能性举措/景观型购物中心 （新型商业建筑形式）,(district identifications system),(district service system),1,2,3,5,4,2,GRID（网格）,center,几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物
6、的人群提供了特定的身份,Block的构想,1,5,6,4,3,Block Plan,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,N,Center,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Block1+Block2：,68层超高层中航广场创造深圳又一风景线,Center,标志性建筑群超高层/豪华酒店,模式1,Block商务集聚区李嘉诚投资,创造“财富神话”的场所和黄总部以及 相当量级的国际机构的加盟,项目能成为UDD的前提要素,Block1+Block2：,规模效应： Block1+Block2是UDD的重量级元
7、素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击,Block1+Block2的建筑形式及理念,Block1酒吧街： （人文符号）,酒吧街,工作之余找乐的最佳去处 看不完的人 24小时不停息的都市疯狂 由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）,新产品、新创意、新理念的集中展示区 潮流发布中心 信息发布站 品牌橱窗 主题推广区 投资会联络处 标志性等候点,Center：,模式5,创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点,Center 的建筑形式及理念,磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包
8、括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所,城市之门,媒体展廊,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Center,轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,模式4,视觉中心与轴线的营造,“第五大道”式的符号意义轴线,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,可以体味到都市生活的各种乐趣 有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和 纽约、伦敦、巴黎的市中心一样 是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方,Center,Block3+Block4+Block5：,Street Mall+ Box
9、-Shopping,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,“Street Mall”的设计理念,混合效应： 招商/设计的互动性 “50：20：30” 零售、餐饮、娱乐的 的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与Shopping Mall 的常规比例75：15：10有相当差异）,Street Mall,“Street Mall”,Street Mall的建筑概念模型Folded street,Folded street与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼,观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台,Street Mall的建筑形式,直
10、通街概念建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店 与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报,与传统的Shopping Mall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店,形成整体多中心效应：,Block3：“Box-Shopping”,功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）,模式2,Block3：“Box-Shopping”,Box-Shopping的建筑形式,Block3+Block4 + Block5,Block
11、1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,专家公寓 留学生公寓 IT公寓 经理人（CEO）公寓 艺术家公寓等 保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变）,Center,（塔楼）：“多功能公寓” （功能性举措）,Block3+Block5（塔楼） “Box-Living”,room,Box-Living的定位弹性空间,满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求,room,以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）,Box-Living的平面组合形式,room（居住魔方）户型设计的可变性与适应性,room,Box-Living的针对客户的典型组合方式,Box
12、-Living的建筑形式,Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”,Block4（塔楼）： 超标准服务式公寓,超标准服务式公寓建筑形式,建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性,街墙立面的营造 标志性建筑群强制视觉冲击,68层高中航广场及南、西两面的建筑群，与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳城市主天际线,沿街环境的营造 “纪念公园”式的公共场所人文符号,沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素人文符号）,加强地块与中心公园的联系，设置空中走廊，联系本项目与中央公园的人流。,沿街环境的营造 中心公园的资源利用,中心公园 Center park,营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合,强
13、调建筑空间影响人们行为方式的原则,街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群人文符号）,地下空间的营造 地下停车场空间的畅通,华富路,地下与中心公园贯通,商业停车：120个 公寓车位：大于450个,-1F2F,地下空间,设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分别设出入口,-1、-2F,中心公园 Center park,-2F1F,本项目停车场 Parking,华富路 Huafu.RD.,Zhenhua Bus Stations,中心公园停车场 Centerpark parking,Retail Concourse,地下商业走廊,中心公园停车场 Centerpark parking,本项目停车场 Parking,振华路口站台,景观创作营 Landscape,地下空间的营造,公寓面积：5.9万 商业面积：约3万 总建面：8万 占地：1.8万 容积率：约4.5,区域开发建议 地块面积测算,中心公园 Center park,公寓面积：5.6万 总体商业面积：约 1.1万 总建面：6.4万 占地：8500 容积率：约7.4,Center,公寓总建面：约13.5万 商业总建面：约5.2万 总体容积率：约4.55,区域开发建议 商业分布,中心公园 Center park,B4,B5,B3,Center,
