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1、天时 地利 人和 南国大家装（江南店）项目理解培训,天时：市场价值理解,除了衣、食、住、行，剩余的钱该怎么花？ 消费？投资？还是存在银行？,存银行 目前银行活期存款利率是0.35，一年定期存款利率是3，五年定期存款利率也不过4.75； 据中国人民银行统计称，2013年中国CPI平均通胀率为3.5%； 据渣打银行统计，2013年中国CPI平均通胀率超过4%； 换句话说，如果你将手头的资金存入银行，除了可以起到保险柜的作用之外，在资金的保值增值上得不到任何的回报，更糟的是还有可能贬值。,去消费 一双Ferragamo的高跟鞋 、一个Herms的包包、一瓶Chanel香水，或在私人定制里的蜈支 洲岛
2、小住 ，或搭乘诗歌达经典号环游爱琴海 而2012年中国人均可支配收入为24565元,湖北省人均可支配收入为20840元； 所以，这样的消费偶尔为之即可，毕竟土豪只是少数人！ 因为绝大多数老百姓，可能更多的要考虑到小孩的教育费用、自己的养老费用如何将有限的资金变为可持续的生活保证，才是老百姓最为关心的问题。,做投资 假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了； 但如果你能找到一个年回报率为10的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！ 换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！ 所以，在保证生活品质的情况下，如何将手头
3、富余的资金投入在正确的投资工具上，让你的资金达到保值增值的目的，才是所有普通老百姓最为关心的问题。,穷爸爸，富爸爸一书中曾经这样简单的定义资产与负债： 能够带来保值或增值的即是资产，反之则是负债。 因此，购买资产即为投资，反之则属于消费。,市场上各种投资工具 股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品、房产,各种投资品在安全性、流动性与收益性之间存在巨大的差别。投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。,各种投资工具的差异 股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大，且期权期货门槛较高； 债券、基金、保险风险较低、流动性一般，收益稳定，但回报相对较低； 黄金风
4、险低、流动性好、但长线投资收益受国际操控影响较大； 珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差，而且门槛较高； 而房产投资呢,房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。 1、中国城镇化进程 2、城市的更新换代 3、生活品质的提高 4、居住习惯的改变 5、中国的经济转型 以上种种因素致使中国的房地产发展投资不断的持续升温！,投资不投机 买房不买股 当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻
5、找出路。 而股票市场连年低落、黑幕不断；其他的投资工具不是门槛高、就是技术含量高，或回报相对较少，但市场上又缺乏其他的投资渠道。 此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛相对较低的优势便浮出水面，成为了大量闲散资金情有独钟的选择。 因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人 房产投资的“依恋”便一天不会消褪。 但住宅地产与商业地产，我们该如何选择？,楼市现状 一线城市过热，全国房价快速上涨，促使近期新政出台，主要针对限购限贷政策有所加码。 9月份统计局公布的房价指数来看，北上广深房价同比上涨20%，远远超过年初制定的房价调控目标
6、。 10月23日，北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条” 11月1日，深圳推出“深八条” 11月8日，上海新近推出“沪七条” 11月18日，广州首次提出之间干预开发商预售定价 以上政策主要的调整方向为：将二套房首付比例从60%提高到70%，或提高限购门槛。,全国政策 全国范围内的限购限贷将成为短期调控趋势 限购限贷政策收紧； 全国住房信息联网； 干预楼盘预售价格； 从长远调控方向来看，政府未来将逐步推进房产税政策和加强保障房建设等措施，建立长效调控机制，保证房地产的平稳发展。,地方政策 汉七条出台将遏制楼市过热的现状，促进武汉楼市平稳发展。 限购政策继续收紧，外地人在汉购房所需纳税、
7、社保时间由1年延长为2年； 二套房首付比例提高至70%； 增加2014年住房用地供应量，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%；,商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地,2013年市场情况回顾,商业物业成交量持续走高。2013年， 武汉商业物业表现依然较好，共成交 119.88万方，较2012年增加0.23万方 ，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿 元，较2012年增加10.18亿元，增幅为 6.34%。 武汉中央文化区、汉口城市广场以及大 武汉1911等单项目的成交金额均在6亿 元以上，表现较好。价格方面，2013年 武汉商业物业成交均价为14254元/平方 米，较
8、2012年上涨6.14%。,2012-2013年武汉商铺成交面积及均价,2013年武汉各区域商铺成交面积,主城区依然是成交集聚地。 从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。,2013年市场情况回顾,2013年市场情况回顾,写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区,写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类
9、产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。,泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。,2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价,商业地产机遇 在宏观政策趋紧的大环境下，房地产市场整体热度下降，但就房地产行业而言，由于住宅投资的限制增多，客观上商业投资存在一定的机遇，住宅投资
10、者目标转向商业地产。,市场LOFT,竞品地图,去化表现,2013年区域内LOFT整体供应量较少，截止至12月累积销售约2000套， 名士1号以800套销量独占鳌头，整体成交均价在12000元/左右 友谊国际12月份首期开盘成交400套，整体成交均价在17800元/。 可以看到较好的地段位置和低于客户心理预期的价格，将受到市场追捧。,区域内LOFT产品整体成交情况尚可，个别项目表现突出，多个竞品处于清盘阶段，友谊国际广场12月开盘后处于持销期，未来南湖的金地拉德芳斯将有推售的计划，此外部分的公寓性质产品将对本案有一定冲击。,区域内住宅市场表现活跃，自住客户需求量大，这类自住型客户也将是本案LOF
11、T的重要客户之一，可以看到项目周边的竞品住宅项目推售节点与本案相似，届时竞品项目的大力推广也会为本案带来一定的客户来源。,本案于名士1号和友谊国际广场的LOFT产品相比较，对客户输出的主要价值点在于，“街道口核心商圈价值”、“周边高校林立，租客源充足”、“产品性价值”等多方面优势。,市场商业,近年来，商业供应量持续走高，部分区域明显供大于求。 人信汇商业规划铺面较小，以低单价和、低总价、低门槛等信息来吸引客户关注，市场去化表现良好。,区域竞品项目主要采取的是5年的返租模式，回报率在8%左右，非统一经营管理。那么与本案相比较而言，投资门槛和投资风险都相对较高。,武汉市跨区域竞品项目主要采取的是5
12、-10年的返租模式，回报率超过7%，,普提金街与本案距离较近，开发商具备一定的品牌实力，对外投资汇报口径高于本案，与本案推售节点类似，是未来商业的主要竞品。 那么针对普提金街项目，在后期销售上我们需要强化南国商业品牌形象，突出“20年统一运营管理”带来的稳定投资汇报的优势，并向客户传递高收益背后的高风险性，弱化高回报率对本案造成的影响和威胁。,地利：外部价值理解,由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。 由东向西，是光谷、华师大、武汉理工大、图书城和武昌火车站。,项目位于武昌珞狮南路与雄楚大道交汇处， 北临珞桂路，西靠珞狮南路、南临雄楚大道。 地块方正、临街面宽、昭示性强。,本案
13、,本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈街道口商圈。 周边交通发达、配套齐全、机关高校林立，区域认可度高，属于武昌的传统核心商圈。同时接壤南湖核心商圈，属于商业聚焦位置。周边人口密集、多为高校人群与企业高知人群，消费潜力巨大。 除此之外，本项目距离中南商圈2公里，距离光谷商圈4公里；往西3公里可以到达武昌火车站，驾车从项目出发走二环线到武汉火车站（高铁站）仅20分钟。,区位优势,武商亚贸,群光广场,武汉最受欢迎，人流量最大、客单价最高的物业之一。,改变丁街道口商圈物业水平，从传统商场向购物中心转变的革新性物业形态，人气逐渐递升。,瞬息到达群光、街道口商圈,（外沿商圈）,（核心商圈）,本案,生活
14、配套 大型超市：中百仓储珞狮路购物广场（项目对面），中商平价雄楚广场店（150米）、武商量贩崇文店（1.1公里） 购物中心：亚贸广场（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光广场（1.5公里） 生活广场：未来城（1公里）、菩提金街（900米）等集娱乐、休闲、购物为一体的生活广场,满足一切生活所需 逛街购物零距离,交通配套 公交：项目门口的马房山公交站66、576、586、591、817路等 ，以及距离项目步行5分钟的雄楚大道幸福路公交站 点，基本可以直接或1次换乘通达武汉三镇主要地区。 地铁：项目靠近武汉地铁2号线、8号线及11号线中段。目前已经通车的2号线街道口站距离本项目步行约为20分钟，
15、而 将在2016年通车的8号线与18年通车的11号线中段都会路经本项目，且8号线珞狮南路站厅更是直接联通本项目。 二环：雄楚大道沿线的梅家山到光谷的高架将作为二环线的一部分与珞狮南路的高架对接，届时，本项目到光谷车程 将缩短到6分钟，另外从本项目走珞狮南高架到三环野芷湖立交入口仅6公里。 BRT：雄楚大道的高架下面将修建BRT快速公交系统，全程无红灯，并于2014年12月31日与高架同步通车。,下楼就是地铁口 出门就是二环线 快速通达武汉三镇,教育医疗配套 医疗：洪山区中医院（400米）、省妇幼（1.5公里）、广州军区武汉总医院（2.4公里） 湖北省肿瘤医院（2.4公里）、湖北省口腔医院（2.
16、7公里） 教育：理工大学幼儿园（400米）、街道口幼儿园丽岛分园（700米）、珞狮路小学（600米）、理工大附属小学（600 米）、理工大第二附属小学（500米）、马房山中学（150米）、理工大附属中学（1公里）、 武汉理工大学 （500米），华中师范大学（1.2公里），武汉大学（2.1公里）,雄厚医资全健康保障 18年成长全学段教育,地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力 本项目所在区域为武昌传统的核心商圈-街道口，处于中南商圈与光谷商圈的中间结合点。周边居住人口、公办密集，生活、交通、教育医疗等配套非常齐全，汇聚了行政、文化、教育、科技、商业等优势资源，项目雄踞中心之上，升值潜力巨大。,交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升 项目临近地铁2号线、8号线、11号线，8号线珞狮南路站厅更是直通本项目。除此之外多条公交线路、二环线及BRT快速公交系统交汇于此，多样出行选择，快速通达武汉三镇。特别是作为地铁上盖物业，地铁产生的巨大磁力，将不断加速人流和物流的聚集，项目升值潜力也将大幅度上涨。,学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客 武昌作为武汉的教育
