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1、,三教镇镇区改造项目 整体规划及营销提案,重庆仲信联行地产营销策划有限公司 2014年12月8日,谨呈：重庆六六六房地产开发有限公司,目 录,第一部分 三教镇宏观环境研究 第二部分 三教镇商业及住宅分析 第三部分 消费者问卷调研 第四部分 本项目整体定位规划 第五部分 项目商业招商策略 第六部分 整体营销策略 第七部分 项目推广策略,我们是房地产行业的综合服务商,全程优质服务 + 完整解决方案,为什么说我们是综合服务商？,问讯制度: 每周、每月提供给客户工作 总结，及时接受客户的评定,与客户之间每周、每月的例会制度,潼南【北城天骄】项目沟通例会,为什么说我们是综合服务商？,我们如何做到综合？
2、通过“专业分工”和“高效整合”来实现。 “专业分工”和“高效整合”是相互依存、相互促进的。 我们认为：,没有“专业分工”，“高效整合”是空谈 没有“高效整合”，“专业分工”是多余,我们是综合服务商,十年成功操盘经验 专业的营销团队 对区域知根的了解 ,策划推广、销售控制、商业运作全能团队彻底解决您的后顾之忧。,历经十年地产市场起伏风雨，参与二十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合永川三教市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。,无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间。,合作的优势,第一部分 三教镇宏观环境研究,三教镇位于重庆市永
3、川区北部，幅员面积108平方公里，辖区主庙、双河口2个社区居委会，13个农业村，总人口6.4万。永川至合川、大足、铜梁的高等级公路纵贯全境，重庆市三环高速公路在镇内设有匝道口。三教镇先后被国家六部委授予“全国重点镇”，被国家民政部命名为“全国民政工作全优乡镇”、被重庆市命名为“市农村基层组织建设六好乡镇党委”、“市乡镇企业示范区渝西铸造城”、“商贸中心镇”、“乡镇企业明星乡镇”，是重庆市首批启动的“百强镇”，和区委定位的四个中心镇之一。,三教概况,人口与城镇化水平,规划到2015年，镇域人口为6.74万人，城镇化率为60%，镇区人口为4万人； 到2020年，镇域人口7.15 万人，城镇化率为7
4、0%，镇区人口为5万人。,中心村及村庄布局,人均GDP 4800美元以上,25004800美元 16002500美元 1600美元以下,集贸市场,大众商业街,百货商场,生活时尚中心,三教镇2013年城镇人均GDP在25032元人民币（约4070美元），农村人均GDP在11633（约1891美元），商业处在大众商业街向百货商场发展阶段。而随着电商的突起，传统百货受较大冲击；体验式商业街成新趋势。,人均GDP与商业发展 关系,三教经济环境与人均GDP与商业发展,时间,镇区规划规模,近期 2009-2015年规划人口4万人。推进老城改造和新区(中部、东北部)建设，进一步调整城镇布局，优化城镇空间结构
5、。加强镇区基础设施配套建设，强化生态环境与绿化景观建设，全面改善城乡环境质量，塑造镇区的新形象。调整完善老城区功能，加强老城历史文化资源的抢救、保护和人居环境的改善，提升老城区商贸功能 。 远期 2015-2020年规划人口5万人，规划用地面积4.64平方公里。包括镇区生活区部分和镇区东北部工业区。 远景规模 2021-2050年远景规划总用地11.88平方公里。,一心：指镇区。 一带：指依托重庆三环线和永铜路的南北向城镇综合经济带 二轴：指为城镇生活发展轴、城镇工业发展轴 三片区：分别为中部的城镇综合服务区、西南部的城镇生活区以及东北 部的工业区。 2020年之前主要发展两个组团：镇区生活组
6、团，镇区东北工业组团。,总体产业布局,构筑“一心、一带、二轴、三片区”的产业结构,镇域综合交通发展目标,镇域交通体系 规划镇域道路网络形成：“一环两纵三放射”的道路骨架系统。 一环：由三板路向镇区方向的延长段、永铜路以及联结永足大道和三中公路三条道路形成的环线，规划二级路。 两纵：重庆三环高速，永铜路，规划一级路。 三放射：主要联系三教镇与周边镇，包括联系板桥的三板路，道路规划为二级；联系铜梁的永铜路，道路规划为二级；联系双石的三中公路，道路规划为二级。 以重庆三环线、永铜路、三板公路为骨架，构建各种交通方式有机衔接、功能完善、快速便捷、高效安全的综合交通运输体系。把三教镇建设成为永川区北部区
7、域的交通中转站。,镇区性质与规模,镇区性质 以铸锻、能源化工为主导产业的工贸型现代化新型小城市，永川区北部副中心，重庆市中轻铸锻件特色基地。 镇区规模 规划2050年远景总用地为11.88平方公里；2020年镇区规划人口5万人，城镇建设用地规模为4.65平方公里，人均建设用地为93人/平方米。,镇区功能布局,根据位置和所发挥的功能划分为3个功能组团： 1.东南部生活组团 该组团主要为现状建成区，发展相对完善，但人口密度较高，人居环境质量相对较差，重点加强和提升镇区建设品质，完善各项基础设施和公共设施建设，改善城市人居环境，打造老城区特色商业街区，大力发展商贸服务业为主的第三产业。 2.中部综合
8、服务组团 在生活组团与工业组团之间考虑布置综合服务组团，其中包括物流市场小分区、综合用地小分区、科技研发小分区。 3.东北部工业组团 综合考虑现有工业基础、城镇对外交通以及常年盛行风向，三教镇区的工业用地在总规的基础上向东北方向拓展，形成工业组团，以发展铸锻产业为主。为确保良好的自然生态环境，工业企业的规划布置与项目选择必须十分慎重。,产业发展方向 构筑以铸锻产业为龙头、绿色农副产品加工为依托，现代农业为基础的产业发展体系。同时利用紧靠重庆三环线的交通优势，主动做好承接永川区乃至重庆主城区产业转移的准备。,三教镇的重点发展模式,三教镇的重点发展模式是全力推进“产业集群”与“城市化互动发展”。
9、三教镇将致力增强产业竞争力，助推“永川北部城市副中心”建设。 2012年以来，极鼎铸锻、攀搏金属铸造等8户企业落户三教镇，总投资金额达1.5亿元。意向性落户到三教镇铸锻企业有4家，总投资5000万元。传统铸造企业不断上档升级。推动着三教这座永川北部的活力之城，正在逐步实现“小三教”长成“永川北部城市副中心”新的跨越。,镇区规划2020年土地利用汇总表,第二部分 三教镇商业及住宅分析,第一阶段，上世纪8090年代中期，基础发展期 这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买商品基本上是赶集到供销合作社购买和一些摊档式集散市场购买，尚未形成规模性。 第二阶段，上世纪90年代中后期，发展蜕变期 这一
10、阶段，商品种类开始丰富，商品由路边的摊档式转为进入商铺和大棚内经营，街区商业和农贸市场开始形成，形成小型规模性。 第三阶段，迈入21世纪，升级发展期 这一阶段，商品多样化，集中式商业出现，注重便捷和环境，随着商业的不断发展、新型商品渠道的不断渗透、消费服务意识的觉醒，人们在注重价格同时，更注重环境、服务、售后及“一站式、多样性”的商业模式。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,根据我国商业市场在流通业中的发展特点，地方商业委员会将乡镇市场分为三个阶段：,一、乡镇商业发展三阶段,二、三教商业分析,三教镇商业主要集中于三川路、环北路、南华街；三教总共经营商户超400户，累计营业面积达到3万平米（不含农贸
11、市场）。三教镇中心区域聚集“三教综合市场、服饰卖场、家电卖场、母婴卖场、便利超市、餐饮等经营商户，品类繁多；中心区域经营商户占整个场镇60%，同时，也是三教人流最主要聚集、购物区。,中心消费区,本项目,三教镇零售商户中，品牌商户较少，街区经营散乱，分布在不同街道；同时百货服饰经营较为集中；有多家大型的店面营业；其次五金建材和餐饮也相序分布广泛。 以上统计不包含生鲜、农贸类商户及地摊类商户,二、三教商业分析,三教镇商业前三位以百货服饰、五金建材、餐饮为主要业态；其次各类配套比例占比较为接近； 在传统零售行业里面、百货服饰对租金的承受能力是最高的；,二、三教商业分析,一、基础设施落后 三教镇街道基
12、础设施建设落后，整体商业街还停留在80年代的住宅底商式商业，车道拥挤、人行道狭窄、路面坑坑洼洼，致使购物环境、氛围较差，对于市场的抵抗较弱；没有大体量集中性商业。 二、配套设施少 三教镇商业街配套设施较少，例如商业休闲广场、休闲座椅、花池、艺术小品等便民设施较少,三、三教商业基础设施,四、三教住宅情况分析,教镇住宅情况更多集中在90年代的“集资房”，户型、房间配比不太合理；随着经济发展，三教出现了首个商品化规模楼盘；具有代表性的是“永乐佳苑”小区。,永乐佳苑热销户型,第三部分 消费者问卷调研,调研数量：100份 调研方式：上门调研/街头走访,消费者问卷调查1,消费者问卷调查2,消费者问卷调查3
13、,消费者问卷调查4,消费者问卷调查5,消费者问卷调查6,消费者问卷调查7,消费者问卷调查8,从调研数据分析，三教老百姓对于商品房比较理想，从目前房价来看，希望房价便宜、户型配比合理，以三房为主；对于电梯房产品并不排斥。 对于规划的步行街，老百姓普遍比较看好，但也有观望情绪在里面，毕竟新兴产品进入乡镇还是先例； 综合分析，本项目若推出后，在未市场竞争情况下，对于老百姓的接受度是理想的；,调研总结,第四部分 本项目整体定位规划,商业运营规律,商气,人气,财气,一、商业规划思路,什么样的商业才会聚集商家进驻？,体量大,业态丰富,品类多样,规划商家数量多,大众化消费,一站式购物,购物环境好,租赁条件合
14、理,提升三教商业形象，重树三教商业中心,一、商业规划思路,乡镇消费者主要购买什么？,生活日用品,生鲜肉类,百货服饰,大超市/ 临街店,菜市场/ 大超市,服装商场/临街店,五金建材,家电通讯,餐饮小吃,服务类,药房诊所,药房/诊所/医院,临街店,电器城/临街店,建材市场/临街店,临街店/美发/银行,一、商业规划思路,商家,消费者,+,新综合商场+商业步行街,一、商业规划思路,二、项目整体规划布局图建议,项目规划构思： 以商业步行街结合裙楼为主；商业分为地上两层，A、B、C栋为裙楼商业；与整个步行街连接；二层商业为退台式商业步行街。,退台式商业街意境图,龙湖北城天街A馆退台式商业设计,咸阳IFC金
15、融中心退台式商业设计,退台式商业街意境图,成都万象城退台式商业设计,三、业态建议,步行街一层：银行、通讯、珠宝、服饰、皮具、家纺、母婴、药房、糕点等零售 步行街二层：餐饮（中餐、酒楼、火锅、干锅、小炒等）、娱乐（KTV、电玩、网吧、儿童游乐）、休闲（茶楼、会所、宾馆）等,三、业态建议,C栋：服饰/家电/家具商场,B栋：新综合商场 业态：生鲜、水果、肉类、水产、干鲜、食品等,备注：后期需要考虑临时摊位供农村摊贩临时赶集使用,C栋：服饰/家电/家具商场,商场,大门,三、B栋裙楼商业划分建议,三教镇新综合商场/XX农贸商场/三教农贸超市,三、户型建议及配比,备注：二室主要为年轻人或者给老年人购买，该
16、部分群体较少； 三室为本项目主流产品，小面积可设计为二室二厅加院馆，后期业主可以自己改三房； 四室根据面积配比，可以设计成三室二厅加院馆，若面积在115以内，配比为10%，超过115平 米，则配比为8%；,三、户型建议及配比,2室2厅2卫+1院馆 95,2室2厅1卫+1院馆 89,三、户型建议及配比,标准3室2厅2卫 98,标准3室2厅2卫 105,三、户型建议及配比,2室2厅2卫 78,2室2厅2卫 82,三、户型建议及配比,3室2厅2卫 +院馆 115,标准4室2厅2卫 118,第五部分 项目商业招商策略,定位是根本 是否具有唯一性？是否具有可实现行？ 主题先行 引发业态汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不爭。 以商带商 先优惠引入大商家，其次引入中小商家，以老带新模式奖励进驻。,一、招商思路,1、品牌、特色商户优先 在三教镇代理有全国连锁品牌，且符合本项目业态规划的商户优先招商。 2、购买住宅业主优先（符合业态要求） 购买本项目的住宅客户优先提供符合市场业态的创业商铺，解决生活工作问题，并给予较长时间免
