248085建设工程全过程造价控制及合同管理青岛教学案例

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1、建设工程全过程造价控制及合同管理,北京中联环建设工程管理有限公司 牛玉芳 国家注册造价工程师/高级工程师,建设工程全过程造价控制及合同管理,工程造价控制的若干个阶段及其造价控制 工程造价控制的关键阶段设计阶段 招投标阶段投资控制重点 施工阶段合同价格的确定与控制 建设工程款结算 变更工程造价的确定与控制 工程索赔,建设项目总投资 项目建设期用于项目的建设投资、建设期贷款利息、 固定资产投资方向调节税和铺底流动资金的总和。 而固定资产与建设项目的工程造价在数量上是相等的。,概念,第一节 工程造价控制的若干个阶段 及其造价控制,一、决策阶段工程造价控制 二、设计阶段工程造价控制 方案阶段 初步设计

2、阶段（扩大初步设计阶段） 技术设计阶段 施工图设计阶段 三、工程实施阶段造价控制,一. 决策阶段工程造价控制,投资决策阶段（项目建议书、可行性研究）应编制投资估算，投资估算是在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。 这阶段建设工程造价控制的难点是： 项目模型还在酝酿，估算难以准确； 此阶段业主为项目能上马，顺利通过审批，往往投资估算偏小； 投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实反应实际情况。 投资估算误差在+30% -20%之间。,设计阶段划分及相应工程造价,方案阶段：应根据方案图纸和说明书，做出含有各专业的详尽的建筑安装工程估算书。 初步设计阶段：应根据初

3、步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额（误差在20%之间）。 技术设计阶段（扩大初步设计阶段）：应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算（误差在10%之间）。 施工图设计阶段：应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算（误差在5%之间） 。,二. 设计阶段工程造价控制,设计概算 1. 在设计阶段对建设项目投资额度的概略计算，设计概算投资应包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到

4、竣工验收等的全部建设资金，设计概算是设计文件的重要组成部分。分为建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。,二. 设计阶段工程造价控制,设计概算 2. 设计概算投资一般应控制在立项批准的投资控制额以内，如果设计概算值超过控制额，必须修改设计或重新立项审批；设计概算批准后不得任意修改和调整；如需修改或调整时，须经原批准部门重新审批。,二. 设计阶段工程造价控制,设计概算 3. 设计概算应按编制时项目所在地的价格水平编制，总投资应完整地反映编制时建设项目的实际投资；设计概算应考虑建设项目施工条件等因素对投资的影响；还应按项目合理工期预测建设期价格水平，以及资产租赁和贷款的时间价值等动态因素对

5、投资的影响；建设项目总投资还应包括投资方向调节税和铺底流动资金。,我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）,一、建筑工程费 二、设备及工器具购置费 三、安装工程费 四、工程建设其他费用 (一）土地使用费 （二）与建设单位有关的其他费用 （三）与未来企业生产经营有关的其他费用 （四）前期准备费用 （五）其他费用 五、预备费（包括基本预备费和价差预备费）,我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）,一、建筑工程费 1.工业与民用建筑物和构筑物的一般土建及装修、给排水、采暖、通风、照明工程等； 2.大型土方、总平面竖向布置、道路及场地铺砌、厂区综 合管网和线路、围墙大门等； 3.矿

6、山井巷开拓、露天剥离工程、坝体堆砌等； 4.公路、铁路、桥梁、隧道、涵洞设施等。,我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）,二、设备及工器具购置费 1.国产标准设备原价 2.国产非标准设备原价 3.进口设备（材料）原价 4.设备运杂费（包括进口设备国内运杂费） 5.备品备件费 6.工具、器具及生产家具购置费,我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）,三、安装工程费 1.工艺设备安装费 2.工艺金属结构和工艺管道安装工程费 3.工业炉窑砌筑和工艺保温或绝热安装工程费 4.变配电安装工程费 5.自控仪表安装工程费,工程建设其他费用参考计算方法,一 建设管理费 1.以建设投资中的

7、工程费用为基数乘以建设管理费费率 计算。 建设管理费=工程费用建设管理费费率 2.采用工程监理，建设单位部分管理工作量转移至监理单位。监理费应根据委托的监理工作范围在监理合同中商定或按当地建设行业主管部门有关规定计算。 3.如建设管理采用总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定，从建设管理费中支出。,4. 改扩建项目的建设管理费费率应比新建项目适当降低。 5. 建设项目建成后，应及时组织验收，移交生产或使用。已超过批准的试运行期，并已符合验收条件但未及时办理竣工验收手续的建设项目，视同项目已交付生产，其费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入,不再

8、作为基建收入。 二 建设用地费 三 可行性研究费 1. 依据前期研究委托合同计列，或参照国家计委关于印发的通知 （计投资19991283号）规定计算。 2. 编制预可行型研究报告参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。 四 研究实验费,工程建设其他费用参考计算方法,五 勘察设计费 依据勘察设计委托合同计列，或参照国家计委、建设部关于发 布的通知（计价格200210号） 规定计算。 六 环境影响评价费 依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格200525号）规定计算。 七 劳动安全卫生评价费 依据劳动安全卫生预评价委托合同计列

9、，或按照建设项目所在省（市、自治区）劳动行政部门规定的标准计算。,工程建设其他费用参考计算方法,八 场地准备及临时设施费 1.场地准备及临时设施应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地 的大型土石方工程应进入工程费用中的总图运输费中。 2.新建项目的场地准备及临时设施应根据实际工程量估算或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计算拆除清理费。 场地准备及临时设施费=工程费用费率+拆除清理费 九 引进技术和引进设备其他费 十 工程保险费 联合试运转费=联合试运转费支出-联合试运转收入 十二 特殊设备安全监督检验费 十三 市政公用设施费按工程所在地人民政府规定标准计列。,工程建设其他费用参考计算方法,

10、投资估算、工程概算、工程预算的预备费费率，工程交易阶段的暂定金额的预备费费率应控制在行业或地方工程造价管理机构发布的计价依据的合理范围内。无相应规定者执行表-工程咨询预备费费率参考标准。 工程咨询预备费费率参考标准（%）,三. 工程实施阶段造价控制,在工程实施 （施工） 阶段， 主要按照承包方实际完成的工程量，以合同价为基础拨付工程款，同时应考虑因物价上涨所引起的造价提高；应考虑设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程费用（如不可遇见的地下文物、障碍物、流沙等）；应考虑业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的增加；合理确定结算价。在竣工验收阶段，全面汇集工程建设过程中实际花费的全部费用

11、，如实体现建设工程的实际造价，编制工程竣工结算和财务竣工决算。,第二节 工程造价控制的关键阶段设计阶段,一. 设计阶段投资控制的必要性 二. 设计阶段造价控制目标的确定 三. 设计阶段造价控制的方法 四. 设计阶段工程造价控制的主要措施 五. 加强施工图的审核工作 六. 加强设计院在工程造价管理过程中的地位 和作用,一. 设计阶段控制的必要性,设计阶段控制造价充分体现了事前控制的思想。 设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应把设计做细、做深，设计深度与建筑使用功能和施工要求相符合。,二. 设计阶段造价控制目标的确定,设计阶段控制

12、造价的目标一般是：用可行性研究投资估算作为方案设计估算的控制目标；用方案设计估算作为初步设计概算的控制目标；用初步设计概算或技术设计修正概算作为施工图预算的控制目标。 设计阶段造价控制目标确定的关键是：方案设计阶段把估算打足；初步设计阶段把概算做全；施工图设计阶段把预算做准。 在确定设计阶段造价控制的目标时，要根据不同的情况来确定造价控制的目标，要使目标值经过努力是可以达到的，不能使目标值和实际值相差太远，并且设计阶段造价控制的各目标值要构成一个有机联系的整体，绝不可以单打一。,三. 设计阶段造价控制的方法,利用价值工程对设计方案进行评估 进行限额设计 搞标准化设计 加强对设计阶段方案估算、初

13、步设计概算、施工图预算编制的管理和审查。,四. 设计阶段工程造价控制的主要措施,设计招标制度的推行 改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度 推行设计监理制度 推广标准设计,五. 加强施工图的审核工作,审核的内容： 各专业图纸的交圈 检验设计图纸与投资决策中相关内容的吻合 技术部门负责审核图纸的内容： 设计范围 结构安全 建筑标准 造价部门负责审核的内容： 设计概算与施工图纸的一致性 设计概算与投资估算的协调性,六. 加强设计院在工程造价管理 过程中的地位和作用,设计院在工程建设及工程造价管理领域中的地位与作用 我国的管理体制决定了造价管理工作在设计院的地位与现状 提高工程造价管理水平是设计院

14、深化改革的重要内容之一,设计院在工程建设及工程造价管理领域中的地位与作用,设计院是建设领域中控制工程造价的重要环节 ,根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用约占工程造价的3-5%， 但项目建设过中，设计环节对工程造价的影响程度却超70一80。设计院提出的设计方案经过充分的经济分析和成本核算，必然会对建设工程的造价起到总控作用。 从建设周期的三个环节分析： 项目建设前期，设计院可运用专业技术特长和编制设计方案的特殊身份，在选择建设地址，投资方案优化，设备选型等方面，向投资方推荐技术可行，功能满足需求，建设造价低和建设周期短的设计方案，并通过项目的初步设计概算直观反映出来。 项

15、目建设中期，设计院可根据总体设计方案，提出合理可行的建设工期方案，工序实施程序，施工场地划分建议，各工种交叉配合等专业性意见，以缩短工期，避免浪费，节省投资。 项目建设后期，设计院可依据项目概算，审查项目建设全过程，从技术构造与概算标准两个方面确认工程决算是否合理。,我国的管理体制决定了造价管理工作在设计院的地位与现状,在实际管理工作中，作为设计院主体工作之一的工程造价管理工作长期处于从属地位，工作价值及重要程度并未体现出来，也没有得到足够的重视。主要反映在： 1.设计院编制的工程项目概算，依附于设计方案统一收费，不能形成独立的取费单元，因此无法单独反映工作量； 2.主管部门没能制定一套完整的

16、考核工程概算工作水平的量化指标，无法从法规制度上明确项目概算对项目建设的控制力度，加之现实中存在着频繁变更设计方案等现象，导致项目概算不能顺利实施，最终流于形式； 3.由于管理体制诸多原因，投资管理部门仅将设计院提出的项目概算作为审批立项的依据，而未能将其作为控制项目投资的最终尺度，导致投资管理与建设领域内三超现象严重，钓鱼项目不断发生，甚至到了难以控制的局面。,提高工程造价管理水平是设计院深化改革的重要内容之一,设计方案经济化，将大大提高设计的内在价值，增强设计院的竞争能力。因此要求设计院必须加快改革步伐，提前完成行业内部的经营转向，在加强工程造价管理的同时，制定明确的技术与经济相结合的经营目标，切实做到技术服务于经济，经济与技术结合。,第三节 招投标阶段投资控制重点,招投标概述 招标文件 招标控制价的编制 工程量清单招投标特点 招投标阶段工程造价控制的重点 招标文件编制工作中应注意的问题 重视询标工作，合理低价中标 对投标报价进行清标。,一. 招投标概述,工程建设项目招标与投标是一种特殊的交易方式和订立合同的特殊程序。它产生于18世