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1、龙湖集团成本管理与控制,成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理,内容,龙湖项目成本的控制,成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制,内容,龙湖项目成本的管理与控制,龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理,产品的成本 产品的品质、质量,1,2,3,4,5,成本的主要内容有： 产品的成本 产品的品质、质量 时间的成本 生产的速度、进度 人力的成本 人力的成本 管理人员多少和水平 资金的成本 资金的利息 管理的成本 管理的程度、精细度,6,售后的成本,n,售后成本有：,产品维修成本；产品质量问题,客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 销售承诺成本；向购房客户不当承诺 开发过程中
2、遗留给物业管理的问题 ,n,成本管理,成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值 成本管理的基本内容 -合理确定成本与有效控制成本,成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动,成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标,组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响,建筑产品的特殊性：,固定性 体积庞大,多样性 生产期长,建筑产品造价的特点： 单件性： 相同的设计摆放的位置改
3、变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价,房地产成本管理的行业特征,-单件性、复杂性与多次性,影响成本的因素,经营目标 /盈利指标 自身管理能力,项目策划 销售定位 合作 资源,成本,项目设计 /部品定位 资金 来源,项目开发节奏 /现场施工 政策与市场环境,成本管理的宗旨与目标,宗旨：,价值工程,以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势 。 目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系,成本管理思路,新项目可研 准确测算,规划设计 步步跟踪,合约规划 与招标 事前定价,施工管理 动态反馈,合同结
4、算 及时结算,数据分析与储存 工作的重心 准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,成本管理的基本方法目标管理,1、目标管理的内容目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、,产品把握,3、实现目标动态监控的手段信息化,4、目标管理的过程 PDCA 循环,成本动态控制过程PDCA循环,n,n,n,为什么要进行目标成本管理 目标成本有什么作用,龙湖的目标成本的由来,目标成本的作用,目标成本：,是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要,实现的成本目标，是成本的控制线。,目标成本的作用,为什么要进行目标成本管理,利润=售价-成本,目标成本的作用 目标成本：,为开发决
5、策提供依据 提前锁定投资,合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益,-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职,能有哪些不同,-怎样在事前知道需要投入多少,目标成本测算的条件,经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握,整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库,目标成本测算的方法,正向测算：,测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作,反向倒逼：,确定销售价格水平； 确定利润要求；,反推计算成本水平,目标成本管理内容,编制目标成本或计划成本,分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与
6、实际成本进行比较，对项,目标成本进行后评估,动态成本：,是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期,成本的控制结果,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产,品目标,目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;,“算了再做” 而不是“做了再算”,成本管理未来的发展方向,重心前移,方案优化管理创新,成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理,内容,龙湖项目成本的控制,龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理,龙湖项目的成本管理,成本管理的管理体系 成本管理体系,制度,流程,方法,工具,（指引、作业指导书）,成本管理的管理体系,成本管理部分管理制度,招标管理办法 合同管理办
7、法,材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法,设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法,成本,业务 模块,制度文件 目标成本管理规定 责任成本管理规定 动态成本管理细则 成本绩效考核制度 。,流程文件 目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。,作业指引 项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引,记录表单 项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板,动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引,成本预警通知书
8、目标成本调整申报表,管理,成本模块： 制度流程与管理工具,变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。,成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单,成本管理部分制度流程体系,经济标评审分析表 计量支付表单,工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。,项目主要成本费项,成本费项,成本费项,主要费项科目：,一、土地费用 二、前期费用,三、建筑安装成本（基
9、础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费 五、营销费用,六、公司管理费 七、财务费用,成本费项,成本费项表,1,2,3,4,5,6,7,8,9,成本费项,序号,一级成本费项,二级成本费项 土地成本,三级成本费项 土地价款、拆迁安置补偿等,责任部门 发展部,勘察、设计费,研发部,前期费用 配套设施费用 基础设施费用,报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程,研发部、工程部 工程部 造价采购部 工程部 造价采购部,10,开发成本 期间费用,园林景观工程费用 主体建安成本 工程相关费用 销售费用 财务费用 管理费用,软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装
10、饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等 员工工资、福利等,造价采购部 造价采购部 计划财务部 造价采购部 工程部 营销部 造价采购部 营销部 计划财务部 行政人力部,成本费项,项目全成本的纵向分解,成本,开 发 成 本,直 接 开 发 成 本,销 售 费 用,开 发 间 接 费,税 金,土 地 成 本,勘 察 设 计 费,前 期 工 程 费,配 套 设 施 费,基 础 设 施 费,建 安 工 程 费,工 程 相 关 费,后 续 成 本,管 理 费 用,财 务 费 用,建设期返工费 优化设计费用,相 关 责 任 部 门
11、,发 展 部,研 发 设 计 部,造 价 采 购 部,工 程 部,营 销 部,物 业 公 司,财 务 部,成本费项,建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经,济评价方法,第四章第24条明确,“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开,发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费 用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接 费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期 税费、其他费用以及不可预见费用等。”,龙湖的项目成本管理,l,l,l,项目成本管理,项目的成本管理范围,以项目为管理对象,项目的完全直接成本测算分解 间接成本测算分摊,项目制成本管理
12、组织形式 公司总经理,公司运营总监,项目负责人,设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部,项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理,研发专员 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员,n,n,n,n,n,项目部成本责任,n,项目部职能,产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证,项目部成本责任,职能岗位,成本管理职能,设计研发,1、设计费管理 4、设计任务书,2、产品定位 3、产品建造标准 5、设计优化产品成本控制,1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制,成本管理 工程管理,2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本
13、）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总 1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控,营销 计划财务,1、市场定位 2、体验区选址及标准 （包括样板房景观体验区）管控 1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控,3、销售费用,3、总体资金计划的管控,目标成本管理三大工具,1、目标成本测算与分解,2、投资分析模型,3、历史成本数据库,项目目标成本测算和分解,u,u,目标成本管理体系,目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前 市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根 据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先 制定并力争控制的
14、产品成本,目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产 品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指 导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经 济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本 的控制线,45,(,(,(,(,(,(,),),(,(,),),(,(,),),),),),),目标成本管理的阶段 土,地,项,方,初,工,投 资 论 证 阶,目 启 动 阶 段,案 设 计 阶 段,步 设 计 阶 段,程 实 施 阶 段,竣 工 阶 段,段,目 标 成 本 土 地 版,目 标 成 本 启 动 版,目 标 成 本 方 案 版,目 标 成 本 执 行 版,目 标 成 本 调 整 版,项 目 竣 工 成 本
15、,目标成本形成,动态及责任成本执行,n,n,n,目标成本编制程序,设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。 营销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本部编制项目*阶段目标成本。,目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求,合理。,目标成本应具有一定的动态性。,目标成本编制程序,1、项目定位,2、确定设计方案,3、项目基本数据收集 4、市场调查,5、成本数据收集 6、编制目标成本 7、目标成本论证 8、目标成本批准,48,土地投资论证阶段成本测算,责任部门,工作成果,发展部 地区总经理,提供土地信息 提供周边配套 主持、确定,项目定位 项目预案,研发部 目标成本测算,造价采购部,满足 拿地 成
16、本,审定,存档,要求 通过,未通过,土地投资论证阶段成本测算,项目规划指标,土地投资论证阶段成本测算,成本测算方法：,成本经验值估算法,此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合 来完成,参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本 测算,可,研,阶,段,土地投资论证阶段成本测算,成本科目 前期费用 基础设施 环境工程 一般地下室 人防地下室 会所 配套设施 教育用房 底商 管理用房,成本取值范围 90-115 （土地面积） 160-205 （土地面积） 160-235 （土地面积） 205-225 （土地面积） 225-250 （土地面积） 250-400 （土地面积） 160-200 （土地面积） 135
