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1、A公司的项目投资效果评价,案例回顾,投资背景：A公司是制造企业，资金利用率较低，存在一定闲置资金；公司产品单一，有的产品销售高峰期已过；市场稳定性差，一旦出现问题，会严重影响到企业的发展。 投资方案： （1）酒店投资项目：成立全资子公司滨华大酒店，注册资本5000万元 （2）房地产开发项目：成立全资子公司滨华房地产开发有限公司注册资本8000万元,一 ，酒店投资项目介绍,建设规模与目标：滨华大酒店以6600元/平米的价格购买景江大厦3600平方米。滨华大酒店为一个融合餐饮、住宿、商务、娱乐的三星级宾馆。投资建设期为9个月。 周围环境与设施：附近步行几分钟就有公交站和地铁站；周围有大型超市和综合
2、性商场；毗邻江滨高教园区 人员配置：共计需要招聘人员212名，主要分布在餐厅、理发、洗浴中心、客房、前台、商务中心、舞厅、管理、厨房、保安等。预计年支付工资为3741600元。 项目收益预测：每年营业收入7010万元，净利润1857.225万元。,二、项目分析,行业背景 行业现状 竞争状况 发展前景 项目风险,行业分析,酒店行业宏观分析,（一）行业背景 从2007年至今，我国酒店业总体趋势处于一个缓慢增长。但其内部结构混乱，内部的差异较大，主要以高档国际酒店和星级标准高的酒店为支撑。 A公司来说，拟建三星级酒店的优势是可以节省一笔固定的业务招待费。 但从主观上讲，中国酒店业在整体上看，缺乏推动
3、酒店市场化发展的人才、政策、制度。,从客观上讲，中国酒店业从发展至今，毕竟市场给予的时间尚短，酒店行业在自由经济市场中还没有摸索出中国式的酒店管理模式。 1.一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中。 2.另一个小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量都无法再上一个台阶。客流量随之减少。,同时酒店业目前存在着许多问题： 第一：实力弱、规模小、缺乏核心竞争力 第二：缺乏经营管理 第三：缺乏品牌价值、缺乏特色 第四：中小型酒店受品牌连锁酒店的冲击,（二）竞争状况,一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；
4、 二、是竞争者数量较多，竞争力量大抵相当； 三、是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者只少体现不出明显差异； 四、是某些企业为了规模经济的利益，扩大生产规模，市场均势被打破，产品大量过剩，企业开始诉诸于削价竞销,（三）发展前景,一、国内外旅游出行人群急速增加、构成酒店业的主要消费群体，促进酒店业的快速扩张。 二、中国加入WTO后酒店行业对外开放，对整个行业未来的发展走向影响深远。 三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展,（四）项目风险,税务风险： 人力资源风险。 外部经济风险 国内经济风险 政策风险 其他风险,滨华大酒店利润预算表 单位：万元,回收期 酒店：4751.2/2146
5、.5=2.21 会计报酬率 酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49% 净现值 由于计算过程太过复杂，在此只列出结果 酒店：3385.72 现值系数 酒店：7040.34/4751.2=1.489 内含报酬率 由于计算过程太过复杂，在此只列出结果 酒店：25.5%,项目开发优势 A公司自身的往来客户会成为酒店固定的客源 3.项目财务指标要求 （1）年折现率为10%。 （2）项目预计的回收期3年；会计报酬率20%；净现值0；现值指数1；内含报酬率20%。,（二）房地产开发项目介绍,1.项目背景 全资子公司滨华房地产开发有限公司，注册资本为8000万元。 A公司的最大股东省国有资
6、产投资有限公司的名下现有一块土地，面积8万平方米，如果A公司组建房地产开发公司，则将该块地转让给A公司。,2、项目概括 地块位置 建设规模与目标 周围环境与目标 项目财务情况,3、项目市场分析 项目所在的城市位于中国东南沿海，该省省会，该省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大中心城市。 项目所在的区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区 ，该开发区确立了建设“国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的三大目标,目标市场定位 外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师以及工作者；政府及事业单位中层以上管理干
7、部；外来经商者等。,滨华海景城投入、收入、现金净流量预算表 单位：万元,4、项目财务指标要求 1.年折现率为10% 2.项目预计的回收期3年；会计报酬率7%；净现值0；现值指数1；内含报酬率20%,1、回收期 房地产：（-4640.52）+（-7319.76）+（-5749.34）/13073.69+3=3.69 会计报酬率 房地产：数据不完整，无法计算 3、净现值 由于计算过程太过复杂，在此只列出结果 房地产：3774.8917 4、现值系数 房地产：3774.89/17709.69=0.2131 5、内含报酬率 由于计算过程太过复杂，在此只列出结果 房地产：28.14%,房地产行业宏观分析
8、,（一）行业背景：在房地产企业向专业化、规范化和精细化变革的过程中，庞大的费用支出、海量的合同起草、审批、跟踪等海量信息数据的处理将会大大降低工作效率，许多企业走向“全国化”也会降低管理效率，提升了管理难度。,（二）行业现状,1、房地产的整体规模增大 2、区域发展不平衡 3、房地产业成为 GDP 上升的主要力量 4、房地产价格提升过快与此同时， 国内的房地产行业也出现了一些不正常现象，值得引起我们的注意。,（三）竞争状况,1、房地产行业进入壁垒日益提高。 2、房地产行业整体开发水平不高。 3、房地产竞争区域差异性较大。房地 产竞争加剧，买方市场已基本形成。 4、房地产进入资本竞争时代。,（四）
9、发展前景,房地产行业在较长的一段时间内保持一种较快的发展态势，主要由以下两个方面拉动： 1、经济增长的需要； 2、市场需求的推动,（五）项目风险,市场竞争风险 购买力风险 流动性和变现性风险 利率风险 经营风险 财务风险 社会风险 自然风险,项目分析：,项目可行性分析,酒店业 A公司拟建的是一家三星级的酒店，对于现在的我国的酒店业来说，三星级酒店丝毫占不上优势，而且现在我国中小酒店面临的困境重重。上述也陈述了三星级酒店目前面临的问题。同时，A公司以前是从事是制造业，对于酒店业不了解。如果进行酒店业的开发，A公司要从管理层开始聘请专业经理人，这样会增加成本，也会耗费公司一部分精力进行监管。精力的
10、分散可能会影响本公司制造业的发展，增加本公司的制造业的机会成本。其次，A公司处于沿海地带，在沿海地带旅游业早已进入饱和状态，而酒店业的发展需要依附旅游业。沿海地带的酒店业随着旅游业的饱和也进入了饱和状态。这时建设一个普通的三星级酒店，毫无竞争优势。最后，5年后以5200万转让，通过财务数据看来似乎方案可行，可根据背景大方向来说，数据显得有些微小,房地产业 A公司拟建房地产的小区，只是一期的项目。但大家都知道房地产的开发不是一期就可以结束的，需要后期进行几期的建设。而A公司这次建小区的地是从股东那里转让来的，那以后的后期建设是否可以申请批下来地是一个重大问题。,其次，建小区的钱是借来的，现在限购
11、政策出台，可能会导致我们建的房子出现建成后空置，那就要从A公司的主营业务制造业中抽取资金，弥补款项。岂不是得不偿失。第三，同时还是限购政策出台，房产税的增加，在沿海地带是首先施行的，A公司正处于沿海地带。第四，A公司是从事的制造业，对于房地产业不了解，在开发时需要聘请专业经理人，耗费精力监管此项目。精力的分散可能会影响本公司制造业的发展，增加本公司的制造业的机会成本。第五，根据财务数据的计算，由于数据不完整，计算结果有差异，可以作为参考，但不能仅凭数据分析,选择,三、项目决策,综上关于行业背景、发展现状、竞争现状、发展前景、项目风险的分析及A公司对于该项投资所期望的报酬率等指标的综合考虑，投资
12、房地产较好。,启发思考题,1.你如何判断和分析公司投资项目的国内外行业发展趋势？ 酒店业 （1）供给过剩，竞争激烈，今后发张速度会降低； （2）酒店业新的发展投资点逐步西移； （3）多样化，多元化，识牌化； （4）行业信息化，网络化，集团化；,房地产业,（1）市场定位更明确更细分； （2）亲身体验性，增强吸引力； （3）各类零售品牌的布局与发展呈现新态势； （4）建筑空间为个性化，多元化。,2 公司投资项目可能有哪些风险？,酒店业 （1）税务风险 （2）人力资源风险。 （3）外部经济风险 （4）国内经济风险 （5）政策风险 （6）其他风险,房地产业,（1）市场竞争风险 （2）购买力风险 （3）
13、流动性和变现性风险 （4）利率风险 （5）经营风险 （6）财务风险 （7）社会风险 （8）自然风险,3 计算投资项目的回收期，会计报酬率，净现值，现值指数和内涵报酬率。,4 ，对于该公司投资项目效果评价能不能采用其他的评价指标？,（1）按是否考虑资金时间价值分类 静态指标又称非贴现指标，是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，主要包括平均报酬率和静态投资回收期等指标。 动态指标又称贴现指标，是指在计算过程中必须充分考虑和利用资金时间价值的指标，主要包括净现值、净现值率、获利指数和内部收益率等指标。,（2）按指标的数量特征分类 绝对量指标和相对量指标：前者包括以时间为计量单位的静态投资回收
14、期指标和以价值量为计量单位的净现值指标；后者包括平均报酬率、净现值率、获利指数、内部收益率等指标，除获利指数用指数形式表现外，其余指标为百分比指标。 （3）按指标在决策中所处的地位分类 主要指标、次要指标和辅助指标：净现值，内部收益率等为主要指标；静态投资回收期为次要指标；平均报酬率为辅助指标。,知识点连接,一、 投资回收期 1、 含义 投资回收期简称回收期（P P），是指在不考虑资金时间价值的情况下，收回原始投资额所需要的时间。该指标一般以年为单位表示。投资回收期越短，则说明投资所承担的风险越小。企业为了避免出现意外情况，就要考虑选择能在短期内收回投资的方案。,2. 计算方法如果每年的经营现
15、金净流量相等，则投资回收期计算公式： 投资回收期（PP ） 如果每年的经营现金净流量不相等，那么，计算投资回收期要根据每年年末尚未收回的投资额加以确定。,二、 平均报酬率 1、 含义 平均报酬率（ARR），是指投资项目寿命周期内平均的年投资报酬率。即年平均现金净流量与原始投资额的比率。,2、计算方法 平均报酬率的计算公式为： 平均报酬率 （ARR）=年平均营业现金净流量原始投资额 X100,三、 净现值 1、 含义 净现值（NPV）是指在项目计算期内，按行业基准收益率或企业设定的贴现率计算的各年现金净流量现值的代数和。,2、 计算方法净现值的计算有多种方法，基本的计算方法是公式法。其计算公式为
16、： NPV 式中，NCFt 为第t年的现金净流量；i为贴现率。,四、 获利指数 1、 含义 获利指数又称现值指数（记做PI），是指投产后按基准收益率或设定贴现率计算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。,2、 计算方法获利指数的计算公式如下： 获利指数（PI）= 从净现值率和获利指数的含义可知，二者之间存在以下关系：获利指数1净现值率。,例题分析,五、 内含报酬率 1. 含义内含报酬率 （记做IRR）是指项目投资实际可望达到的收益率，即能使投资项目的净现值等于零时的折现率，又叫内部收益率或内部报酬率。 根据内含报酬率的含义，IRR满足下列等式： NPV 0,2、 计算方法内含报酬率的计算分两种情况： (1) 全部投资于建设起点一次投入，建设期为零，项目投产后的现金净流量表现为普通年金的形式，这时可以直接利用年金现值系数计算内含报酬率 。具体步骤如下： 计算年金现值系数。 年金现值系数（P/A，IRR，n） 查年金现值系数表，在相同的期数内，找出与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个数值及相应的两个贴
