《{项目管理项目报告}77P项目定位客群分析必备基础重要品质生活方式》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}77P项目定位客群分析必备基础重要品质生活方式（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、豪宅专题研究,2010年1月8日,目 录,1、豪宅定义 2、豪宅提供的生活方式 3、豪宅客群分析 4、豪宅必备基础 5、豪宅应具有的重要品质 6、豪宅营销,豪宅定义,中西方的认识,西方的,置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。 建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身 份，在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。 环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾在环境之上。 材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境。,豪宅定义,中西方的认识,纽约海龟湾(TURTLE BAY,豪宅定义,中西方的认识,摘取桂冠的是位于纽
2、约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。围绕着湖水是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场。别墅内有一栋2.5万平方英尺的大房子，还有一个洋溢田园情调的小木屋，一个盛放着3000瓶葡萄酒的地窖，多个马棚，一个英格兰风格的大花园，一条百合花甬道，一个菜园。大房子内，有一个椭圆形的起居室。如此一个集居住、运动和休闲于一体的住宅，完美体现了美国人向往自然、注重健康的生活理念，而且地理位置很好，紧邻纽约。这座豪宅标价7500万美元，现任主人是地产大亨爱德华格登的遗孀谢丽尔格登,世界排名第一豪宅纽约长岛“三湖”别墅,豪宅定义,中西方的认识,世界排名第二豪
3、宅美国曼德勒农场,这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特古伯。,豪宅定义,中西方的认识,世界排名第三豪宅纽约长岛 “向往东方”,这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特古伯。,豪宅定义,中西方的认识,东方的,一般在距离城市不远
4、的市郊或是城市中有着特殊职能的地段中心，尽管僻静、尽管安全，但仍然属于城市区域。 他们一般由地产商成片开发，圈成小区，有专人管理和服务，其中或者还有只供会员共享的会所中心等设施。 应是购买力上层有所需求时，才在高档的地方出现的高档房子。,星河湾,类型 位置 环境 总体规划 绿化景观 售价 物业管理 特点,精装修公寓 朝阳区朝阳北路、四季星河路 地处四、五环线间，距离CBD仅10分钟车程，北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带 项目用地面积520亩，总建面约60万平米，总体布局北高南低，西低中高，共计1600套，8层至16层错层设计 建筑与园林在空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相
5、互围合 1600025000元/平方米 聘请国际知名物业新加坡高力国际，提供量身订做的家政秘书服务 全成品开盘：社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆同期建成。,星河湾,精雕细琢,精选保安人员,奢侈豪华的装修,设备阳台或生活阳台设计,一步阳台设计,颜色选择,细心之处,星河湾,由广州宏远房产公司开发的星河湾的装修程度已经达到了令人叹为观止的地步。注重每一个细节的设计、每一个部位功能的考虑、每一个高档建材的选用、每一件室内饰品的布置以及精细的做工时的星河湾的房屋就像一间美轮美奂的艺术精品，不仅让一般的购房者连同见多识广的业内人士都感到无可挑剔，。星河湾做出了
6、一个超出你想象的全装修产品，让你感到拥有这样品质的家超出了5星级宾馆的档次，这时消费者已经无法抵挡这样的精装修房屋的诱惑了。,星河湾,波托菲诺,位置 项目概况 总体规划 绿化景观 售价 物业管理,南山华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北环路 波托菲诺 天鹅堡二期是旅游主题地产华侨城波托菲诺项目的一个组成部分 项目位于 4 万平方米天鹅湖畔，占地面积 11 万平方米，总建筑面积 21 万平方米，包含有高层、小高层和多层等多种建筑形态 园林的设计以 “ 湿地 ” 主题，手法贴近自然，不事过多雕琢，从而巧妙地与周围的自然山水融合在一起 1900038000元/平方米 深圳华侨城物业管理有限公
7、司，物业费4元/月.平方米,波托菲诺,豪宅定义,中西方的认识,“豪宅就是凡人居住于云端的终极产业，是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态，是为满足社会富裕群体对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅 ”,豪宅提供的生活方式,中西方的认识,豪宅是提供给成功人士居住和使用的，所追求的必然是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源。 为什么会有那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港浅水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲呢？ 因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他
8、们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。,豪宅定义,客群的认识,客群分类及特征,第一类：中国的第一代富人,他们渴望从身边投来的艳羡和崇拜的目光中得到心理上的满足。 他们是时代的产物，但也仍然保留了旧时的痕迹； 他们经历了从计划经济到市场经济的过渡。 他们的生存充满着太多的机遇。 他们的财富也总有着灰色地带； 他们的命运和财富一样的充满着传奇和神秘。,他们是时代的产物，那些动辄千万元以上的最昂贵别墅的买主中主要是这一群体。,豪宅定义,客群的认识,客群分类及特征,第二类：新经济时代的富人,他们拥有自己的财富王国并占有巨大财富、享有显赫的社会地位
9、。 他们具备全球化的视野和国际化的观念、对文化认同与敬慕。 他们钟情于纯自然背景和顶级建筑，追求“珍品化”生活。 他们性格各异，有的含蓄内敛，有的豪放张扬。,豪宅定义,客群的认识,关于第二类人,购买行为分析,他们不仅仅是为了满足居住需要，更重要的是心理满足感 他们购买的目的是为了提高生活的质量，体验一种新的生活方式,需要全新的、高质量的户型和空间设计,豪宅定义,客群的认识,关于第二类人,购买行为分析,他们是真正意义上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。 他们已是第N次购买房产，价格并不是一个敏感的因素。 他们更为感性，购买动机更单纯，只是喜欢或不喜欢 。,对于亮点和个性的追求更胜于均好性，如果有某
10、一点或某几点能深切地触动他们心理那根敏感的神经的话，他们就会毫不犹豫地去拥有它，因为他们完全不用担心这种冲动的后果,豪宅的必备原料,稀缺环境 地段,豪宅的必备原料,第一，是其区位是否在环境优良的、有升值潜力的、或市场认知度比较高的区位； 第二，是指其交通环境; 第三，周边有没有其他可以因借的资源。,豪宅的必备原料,豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值,海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源,宅因地而豪，专属且不可复制的领地成就了“尊贵”,豪宅应具有的重要品质,区位特征,一个国家重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。 1、地段
11、：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之内，或者具有独特自然风光的地区； 2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境； 3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全； 4、交通：方便、快捷、安全。,豪宅应具有的重要品质,社区规划要点,1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观的营造； 2、建筑高度：最好为低层或多层的设计； 3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口，便于管理； 4、车库：全部为地下停车，停车位保证每户至少两个以上； 5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合当地气候，最好做到四季常绿。,豪宅应具有的重要品质,平面空间布局要点,1、分区明确
12、，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人出入口； 2、房间基本设置：门厅、客厅、餐厅、厨房、佣人房、工作间（洗衣房）、起居室、主卧室、主卫生间、客卧室、客卫生间、书房、活动室、阳台等； 3、在面积足够大的情况下，客厅、起居室、餐厅、宴客厅要分别设置； 4、应尽量保证主要房间朝南，并尽量满足每个房间都有自然的采光和通风； 5、卫生间布局要做到功能分区明确，洗手、洗浴、座便分不同空间设置； 6、要预留出洗衣、烫衣、凉衣空间，设置在保姆房附近； 7、层高应在3.1米至3.3米、进深和面宽的比例应接近黄金分割比例，采光窗的大小在保证热散失不超出范围的情况下尽可能扩大。,豪宅应具有的重要品质,
13、设施设备,设施设备是考评豪宅至关重要的一项指标，而台湾豪宅的设施配备先进齐全，已经呈现系统化和智能化，很具超前意识，非常值得我们学习借鉴。现以台湾宏盛帝宝项目为例阐述说明。 家庭智慧控制系统： 为了适应未来社会信息、科技快速发展，便于家庭设备和家电的管理，已超前设计出此控制系统，并为每个家提供控制主机，彩色触摸控制屏幕或控制面板，住户可根据自家的需求，在将来不断扩充添加各种功能。 1、 提供智能化的灯光设计： 根据住户的需求弹性设计灯光数量、种类、位置，设定灯光控制功能。依照住户习惯，通过无线触摸控制方式，设定时间，自动开启或关闭户内、外灯光。并调整灯光明亮程度，或者设定夜间自动照明，达到节约
14、能源的目的。结合安保系统，设定紧急灯光模式，遇到突发情况自动开启或闪烁预先设定的灯光程序。预先设定外出或度假灯光模式，模拟住户的生活作息时间，按照不同的时间段，自动开启关闭各种灯光，以达到阻吓入侵者的目的。所有灯光的实际使用情况，皆以平面图形的方式显示在触摸控制屏幕上。 2、 提供门户管理功能： 可在家中通过公共区域的可视对讲系统与来访者或家人对讲，也可随时监看户外及地下停车场的状况，确保出行安全。住户可在将来根据自己的需求，扩充至全家多点对讲，当来访者按门铃时，住户可在户内方便的地方，通过可视对讲系统和来访者交谈；或者在外出时，设定电传对话，通过自动拨号功能与可视对讲系统，及时与来访者对话，
15、快速掌握住家信息。,豪宅应具有的重要品质,设施设备,3、 提供安全、监控、警戒功能： 通过感应卡、密码输入、指纹辨识或静脉辨识方法，可以全天候自动警戒，严格管制。提供反胁迫功能，自动通知管理中心，或者自动启动警民连线系统，当门窗遭破坏时，住户的触摸控制屏幕及警卫室监控中心的显示面板及时显示入侵地点的影像。通过网络，不受时空限制，浏览家中或社区的情况。 4、 远端遥控功能： 住户可通过电传对讲，或通过网络，输入密码，遥控室内电器设备，保证住户回到家时一切就绪。 5、 整合空调、音响系统，设置温控功能： 设定户内不同房间的恒定温度，或者按照不同时段设定温度。整合音响系统，户内各区可以独立自由选播不
16、同音乐或不同电台，控制开关和音量大小；住户可以在家中任何一个房间，通过电传对讲或者通过网络，和其他房间的家人对话，也可广播呼叫家人。住户也可享受电子管家的服务，设定起床时间，定时播放各种提示。,豪宅应具有的重要品质,设施设备,社区公共系统设置 1、 社区气候感知系统： 在社区中心位置设置温度、湿度、风速、雨量、空气品质、日照和紫外线强度等气候监测感知系统，感应社区内外的气候微变化，通过社区光纤网络系统的资料传输，作为社区公共设备的管理依据，包括：园艺自动洒水、泳池恒温、室内公共空间恒温恒湿与灯光自动控制。 2、 垃圾处理系统： 采用生物灭菌除臭处理，旋转式压缩储藏，全过程完全自动化处理，直接由垃圾车清运，清洁卫生，减少污染。 3、 中水处理系统： 以超前的环保节能意识进行设计，确保水资源在社区内得到充分的利用，集中社区内的雨水，作为植物洒水、景观水池的水循环利用，更可根据环境感知系统显示的气象资料，将水资源做最合理的分配利用。 4、 灯光控管系统： 社区的灯光为求整体美
