{项目管理项目报告}51建设工程项目投资控制

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1、建设工程的投资控制 一、 概述 (一) 建设工程投资的概念,生产性建设工程总投资,流动资产,建设投资,非生产性建设工程总投资,建设投资,建设投资,设备及工器具购置费用,建筑安装工程费用,建设工程其它费用,预备费用,建设期利息,直接工程费,间接费,税金,利润,土地使用费,与未来建设 有关的费用,与未来生产 有关的费用,(二) 建设工程投资的确定,项目建议书 可行性研究,初 步 设 计,技 术 设 计,合 同 实 施,施 工 图 设 计,招 标,竣 工 验 收,预 算 定 额,概 算 定 额,概 算 指 标,估 算 指 标,企 业 定 额,合 同 价,施 工 图 预 算,修 正 概 算,设 计 概

2、 算,投 资 估 算,结 算 价,竣 工 决 算,(三) 建设工程投资控制的原理 1、工程监理在项目投资控制方面的目标和业务内容 -投资估算是初步设计阶段投资控制的目标； -设计概算是进行技术设计的投资控制的目标； -修正概算是施工图设计投资控制的目标； -施工图预算或建安工程承包合同价格则是 施工阶段建安工程投资控制的目标。,工程监理在控制项目投资方面的主要业务内容有： 1.在建设前期- 2.在设计阶段- 3.在施工招标阶段- 4.在施工阶段-,目标:实际投资计划投资,2、投资控制的一般程序,投资目标方案,合理否,确 定 投 资 目 标,分 析 投 资 目 标,资 金 支 出 计 划,合 理

3、 否,项 目 实 施,投 资 计 划 值 与 实 际 值 比 较,有 无 偏 差,分 析 原 因,制 定 纠 偏 措 施,投 资 风 险 分 析,调整投资目标,否,否,否,3、投资控制的措施 (1)组织措施明确项目组织机构;明确投 资控制者; (2)技术措施-方案优选;严审图纸; (3)经济措施-严查各种费用开支;将实际投资与计划投资进行比较;采取奖励措施. (4)合同与信息管理,项 目 投 资 影 响 程 度,投资前期,设计阶段,施工阶段,时间,节约投资可能性,累计投资,4、投资控制的重点,二、建设工程决策阶段的投资控制 主要任务是：协助业主编制可行性研究报告；对拟建项目进行财务评价和国民经

4、济评价，选择最优方案，编制投资估算。 (一)可行性研究 三个阶段：机会研究、初步可行性研究和可行性研究,签订委托协议,项目评价,重新构思方案,方案编制与优化,市场调查与预测,制定工作计划,组建工作小组,符合要求否?,编写报告,否,是,可研基本步骤,(二)投资估算的编制和审查 投资估算准备工作: 明确建设规模;产品方案;工艺技术;工程方案及实施进度等.,3000,3000,2000,5000,2500,单位:万元,某乳汁品厂的分年投资计划,1,0,2,3,1、投资估算的编制 生产能力指数法 资金周转率法 总投资额=产品的年产量产品单价/资金周转率 比例估算法、 比例估算法是从某一时期、某一地区或

5、某一企业的实际统计信息中的一定比例数，来推算另一时期、另一地区或另一企业的有关统计指标的方法。 综合指标投资估算法(概算指标法) 综合指标投资估算法是依据国家有关规定，国家或行业、地方的定额、指标和取费标准，以及设备和主材价格等，从工程费用中的单项工程人手，来估算初始投资。采用这种方法，还需要相关专业提供较为详细的资料，有一定的估算精度，精确度相对较高。,设备及工器具购置费用 安装工程费估算 建筑工程费估算 其它费用估算 基本预备费估算 涨价预备估算 另外:流动资金估算,2、投资估算的审查 审查投资估算编制依据的可信性； 审查投资估算的编制内容与规划要求的一致性； 审查投资估算的费用项目、费用

6、数额的符合性； 审查选用的投资估算方法的科学性、适用性。,(三) 建设工程项目经济分析 1、经济分析 =产出-投入0 2、方案比较 (1)方案的可比性： -满足需要、费用、价格、时间上的可比性。 (2)方案比较： -独立方案; -互斥方案; -相关方案;,(四)建设工程项目的经济评价 1、环境影响评价(-治理和环保措施等) 2、财务评价(-盈利能力分析偿债能力分析 不确定性分析) (1)财务评价的概念； (2)财务评价的基本报表； (3)财务评价指标体系 -净现值；内部收益率；投资回收期等,3、国民经济评价 4、社会效益评价 5、风险分析,三、设计阶段的投资控制 (一) 执行设计标准和推行标准

7、设计 1、设计标准 2、标准设计 (二) 推行限额设计 1、限额设计的概念 2、限额设计的内容,(三) 设计方案优选 -考虑技术条件；自然条件；社会条件，要综合考虑。 (四) 设计概算的编制 -单位工程概算； -单项工程综合概算； -建设项目总概算,(五) 监理工程师对设计概算的审查 1、设计概算的审查内容 -审查设计概算的编制依据 -审查设计概算的构成 2、审查方式和步骤（会审）,进行对比分析,掌握有关情况,处理概算中的问题,研究定案调整概算,(六) 施工图预算的编制与审查 1、施工图预算的编制 - 单价法、实物法 2、监理工程师对施工图预算的审查 审查的内容 -审查工程量; -审查套价 -

8、相关费用,与定额是否相符,单价的换算,对补充定额的审查,审查的步骤 审查的方法 (1)逐项审查法； (2)标准预算审查法； (3)分组计算审查法； (4)对比审查法； (5)用“筛选法”审查； (6)重点审查法； (7)利用手册审查法,作好审查前的准备工作,定审查方法审查,综合整理交换意见定案,四、招投标阶段的投资控制 (一) 建设工程招投标计价方法 建设工程合同形式： （1）总价合同； （2）单价合同； （3）成本加酬金合同 标底,成本（直接工程费间接费）,利润税金,P.48.,工料单价法（现定额计价法） 综合单价法（类似工程量清单） 例如： 1.挖土方(运距5公里) 2000m312.50

9、元/m3=25000元 2.现浇混凝土基础(C35) 150m3450元/m3=67500元,工程总造价92500元,(二)建设工程招标标底价格的确定 1、标底价格的编制 标底的概念招标人对工程造价的预测。 标底的编制方法-工程量清单、施工图预算等 2、标底价格的审查 审查标底的目的 审查标底的方法-审查标底的编制原则、编制依据、编制范围,标底价格审查的内容 -工程量的审查； -单价的审查； -经费及调价的审查； -各种包干费用和主要材料指标的审查； -标底造价的审查,(三) 建设工程施工评标和定标 监理工程师的能力- 编制招标文件和标底； 掌握评标定标的原则和科学的方法； 正确的选中标单位。

10、 两阶段遴选承包商: 预定投标商； 综合评价,1、投标期间对投标人的非技术审查 投标人资格审查 -业绩；信誉；资金；生产能力等 投标文件的审查 - 是否响应招标文件的实质性要求； -大小写是否符合；,2、施工投标的评标和定标过程 评定报价的一般原则 -技术可能性及经济合理性； -传统的方法（综合评分法）； -将来的方法（最低标法）。 综合评分法评标定标的方法 -评标目标；量化；相对权重；打分；综合,评价报告 -评价总情况 （工程概述；投标单位情况；推荐意见） -对每份报价书的技术经济分析 -作为分析依据的各种计算明细表 等资料,五、施工阶段的投资控制 (一) 施工阶段的投资控制的原理和措施,投

11、资实际值 合同价,资金使用计划的编制 -按子项目划分的资金使用计划 分解到,单项工程,单位工程,建筑安装工程费,设备及工器具购置费,其它费用,-按时间进度编制的资金使用计划,(二) 工程计量 工程计量的程序,承 包 人 提 交 报 告,监 理 核 实,7 天 内,7 天 后,工程量视为默认,24小时前通知承包人,24小时后通知承包人,承包商参加,承包商不参加,计 量 结 果 无 效,(二) 工程计量 工程计量的依据 工程计量的范围 -工程量清单的全部项目； -合同文件中的规定项目； -工程变更项目；,质量合格证书,工程量清单前言,计量支付条款,工程计量的方法 均摊法:对清单中某些项目的合同价款

12、，按合同工期平均计量 凭据法:以记账凭证为编表数据来源，通过将记账凭证划分为若干类别，从而直接反映现金收入现金支出的一种现金流量表编制方法。 估价法: 断面法、 图样法、 分解计量法,(三) 工程变更与索赔,工程量变化,进度变化,合同理解差异,工程变更,监理工程师对工程变更的管理程序 工程变更价款的确定方法,设计单位的变更,建设单位的变更,承包单位的变更,监 理 单 位 审 查,监 理 单 位 评 估,有 关 单 位 协 商,监 理 单 位 签 发 变 更,监理单位监督实施,(四) 工程结算 工程价款的结算 工程价款结算的主要方式： - 按月结算； -竣工后一次结算； -分段结算； - 双方商

13、定。,-工程价款支付的方法与时间；,工程进度款,竣工决算,工程预付款,14天内,28天内,商议,工程价款结算的审查工作 -核定合同条款； -检查隐蔽验收纪录； -落实设计变更签证； -按图核实工程数量； -执行定额单价； -防止各种计算误差。,(五) 偏差分析 投资偏差的概念 投资偏差=已完工程实际投资-已完工程计划投资 进度偏差=已完工程实际时间-已完工程计划时间,投资偏差产生的原因 偏差分析的方法 -横道图、表格法、曲线法 纠偏-主要对象是业主原因和设计原因造成的投资偏差。 -采取组织、经济、技术、合同措施,六、建设项目的竣工决算 竣工决算的概念 -是建设工程项目经济效果的全面反映，是项目

14、法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据。,竣工决算的内容,竣 工 决 算,竣工决算报表,工程造价比较分析,竣工平面图,竣工决算报表说明书,竣工决算的编制步骤 -收集、整理、分析原始资料； -对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单价工程造价； -审定待摊投资等； -编制竣工财务决算说明书； -填报竣工财务决算报表； -做好工程造价对比分析； -做好竣工图； -审批、存档,案例 建设单位对某综合办公楼工程项目通过公开招标方式选定了承包商。签订合同时，建设单位为了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支付了30万元人民币的定金。建设单位与承包商双方在建设工程施工合同中对工程预付款、工程

15、质量、工程价款、工期和违约责任等均作了具体约定。 施工合同履行时，在基础工程施工中碰到地下有大量文物，使整个工程停工12天；主体工程施工中由于施工机械出现故障，使进度计划中关键线路上的部分工作停工18天。两次停工承包商均及时向监理工程师提出了工期索赔申请，并提出了施工记录。,问题 1招标时对承包商的资质审查的内容主要有哪些? 2定金与预付款有何区别? 3监理工程师判定承包商索赔成立的条件是哪些? 4监理工程师对上述两次索赔申请应如何处理?,问题1答案： 对承包商资质审查的内容有：企业营业执照和资质证书、人员素质、设备和技术能力、财务状况、工程经验、企业信誉等。(3分),问题2答案： 定金与预付款的