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1、, 政策重点解析, 关于出台“限购令”、“限贷令”的政策,9月30日：中央三部门促各地出台调控细则，启动调控问责机制,中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门2010年9月29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,2010年4月17日中央出台了堪称“最为严厉”信贷措施后，房地产市场经过短暂的消化后又恢复了往日的火爆场面，步入“金九银十”市场成交量猛增，房价继续一路高歌，在国庆黄金周的前一日，中央继续出台了调控措施。,还要
2、求各地立即研究制定“新国十条”（即4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）的实施细则。与此同时，央行和银监会也联合出台了更为严厉的“限贷令”政策；而国税总局等部门对个人购房的契税优惠政策等进行了调整。,9月30日：国税总局关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知继续对个人购买唯一普通住房契税实行优惠,（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 （二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 个
3、人出售住房的个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,契税执行新标准,深圳一直以来对普通住宅的契税实施优惠政策，按照1.5%的税率。现继续对个人购买唯一普通住房且在90平米以下的实施优惠，契税税率由1.5%减为1%，购买唯一普通住房的税率为1.5%，其他情况税率为3%。 该政策在继续对个人购买唯一普通住房进行税收支持的同时也打击了购买第二套普通住房的需求，契税比之前增加一倍。,10月1日：深圳出台最为严厉的“限购令”本市家庭只能购买两套住房,相比北京、上海等地的“限购令”，深圳出台的“限购令”更为严厉，在房屋总套数上进行限制而不是限制新购房套数。即如果家庭已经拥
4、有两套住房，就不能再购入新的住房。 “本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 而自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”,在4月调控政策失效后，面对同样的市场环境，
5、中央和深圳出台了更为严厉的“双限组合”：“限贷令”+“限购令”。严厉程度再次超出历次调控，足以体现了中央调控楼市的决心异常坚决。,暂停第三套及以上住房贷款； 第二套房首付比例至少50%（后又提至60%），利率为基准利率的1.1倍； 贷款购房，首付比例至少30%； 消费贷款禁止用于购房。,本市户籍家庭限购买2套住房； 提供一年社保证明的非本市户籍家庭限购一套住房。,限贷令,深圳限购令,“限贷令”+“限购令”影响几何？,从理论上看，限贷令对市场影响与“415新政”所产生的影响相差并不大，但值得注意的是统一的提高首付比例也使得部分刚性需求受到影响，加大了首期资金压力。,“限贷令”在抑制投资需求的同时
6、也误伤到刚性需求,“限购令”政府行政干预 短期房价下调压力大,本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段变为由上至下的行政干预，在市场手段屡不奏效的情况下，通过强有力的行政措施打压市场，其短期影响不可忽视。,VS,行政手段,市场手段,限购令 严格限定购房人的身份，减少市场需求 限定购房人购买数量，强行打压市场需求；,提高准备金率； 提高购房贷款利率； 减少购房住房优惠； 加大征收市场交易税收；,北京一手住宅网上认购套数,北京“限购令”短期效果明显,北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一
7、份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首个限定购买套数的“限购令”，其短期政策效果较为明显。,近期以来政策频出，通常一项新的政策还未完全落实，新的政策又出来，造成市场游戏规则越来越复杂，但复杂的游戏规则未免是完善的，通常也容易形成漏洞，令投机者有机可乘。特别是行政规定，政策制定者很难考虑实际应用中的方方面面，正所谓“其政察察，其民缺缺”。 例如对于“限购令”，市场总是有一些规避的方法。 签订合同以后不进行过户，而只是进行公正，等到暂时实施的政策失效后再进行过户，虽然此举容易引起纠纷，但总会有一些人铤而走险。 制造假离婚，通过假离婚，原只能购买2套住房
8、的家庭又能购买4套住宅。,行政干预容易产生的不良反应1、政策变化过快 上有政策、下有对策,2006年-2010年深圳一手房价走势,行政干预容易产生的不良反应2、短期的压抑易引起反弹,在一个流动性过剩、需求旺盛的市场中，强行打压市场需求很容易引起反弹，市场资金形成短期观望后从而形成新的入场机会，引起房地产市场的又一轮上涨，社会财富进一步向少数人聚集。 从历次调控的结果看，似乎每一轮的调控都成为了投资者入场的机会，房价也越调越高，严重脱离了中低收入者的购房承受力水平。,“限购令”的期限？“限购令”,为后续政策争取时间.,综上，“限购令”并不能从根本上解决房地产市场的问题，所以“限购令”政策也明确指
9、出只是暂时实施，而至于限购实施令至何时？我们认为，限购令之后一定会有后续的政策，限购令在为房产税、保障性住房等争取时间。 后续政策： 房产税将加快在全国试点，有传房产税将于下月在上海等城市试点，相信深圳的步伐也会进一步加快。房产税是一种持有税，将加大持有物业的成本，这也是悬在房地产市场上一只久不落地的靴子。 深圳二手房交易严格将按照评估价计税，交易成本增加很大程度上可以减少交易数量，对抑制房价上涨也起到一定的作用。 保障性住房的大量入市。只有当保障性住房达到一定的量、受众面增加且制度规范透明时才能发挥其保障性作用，短期内保障性住房很难起到应有的作用。,影 响 ：,第一个影响：房子的居住功能恢复
10、，投资功能弱化。 第二个影响：购房者深度观望，市场分化在所难免。 第三个影响：开发商出现分化，收购兼并案增加，土地资源向大开发企业集中的趋势加快 第四个影响：租赁市场活跃，装饰市场迎来小阳春。 第五个影响：信贷持续趋紧，贷款成本提高。,2011年“保障性住房”,“十二五”规划，今后5年内新建3600万套 2011年,1000万套 . 中国楼市保障房时代已正式来临。,2011年“保障性住房”,保障性住房是指：政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、
11、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造工程。“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。使保障房覆盖率达20%。2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，中国楼市保障房时代已正式来临。,简介,2011年“保障性住房”,首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造有利条件，加快建设保障性住房。大力推进廉租房建设、棚户改造、农村危房改造工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。,目的和意义,“房 产 税”,“房产税”,重庆 . 上海.,“房 产 税”,房产税是以
12、房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。,简 介,“房 产 税”,试点重庆,（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北
13、区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）,“房 产 税”,1个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。,三种情形需要缴纳房产税：,2个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。,3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。,影响 （1）、从房价畸高的主导因素看 1、游资炒作，投机过度导致房价过高 2、
14、政府的土地财政收入依赖土地出让金 3、刚需过旺，供给不足导致供需不平衡,“房 产 税”,1、房产税对房产市场短期的影响。 需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。,（2）、从短期和中长期来分析,“房 产 税”,供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。 短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。,“房 产 税”,“房 产 税”,2、房产税对房产市场长期的影响。 长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。,
