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1、西咸能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程 政府和社会资本合作（ PPP）项目 市场测试方案 陕西省西咸新区规划建设局 中国国际工程咨询有限公司 二一九年一月 I 目录 一、市场测试说明 .1 二、项目简介 .3 1、工程概况 .3 2、项目前期工作进展 .4 3、项目总投资 .4 4、建设工期安排 .4 三、测试内容 .5 1、项目运作方式及交易结构.5 2、项目资本金及注册资本.6 3、项目债务资金融资 .6 4、项目股权结构及股权结构变动的限制. 7 5、法人治理结构 .7 6、回报类型 .9 7、项目收益 .9 8、可行性缺口补贴方式 .9 9、价格调整机制 .11 10、可行性缺口
2、补贴 .14 11、运营收入 .14 12、总成本 .15 13、政府配套安排 .16 14、绩效考核 .18 15、项目建设及组织实施方式. 19 II 16、项目建设管理组织框架 .20 17、社会资本遴选方式及主要资格条件. 21 18、社会资本招标文件设置 .22 19、履约保障边界 .22 20、风险分配 .24 21、潜在社会投资人其他意见与建议. 32 1 一、市场测试说明 致：潜在社会投资人 西咸能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程项目采用政府和 社会资本合作（ PPP）模式实施，为进一步加快本项目的实施进度，保证西 咸能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程PPP项目（以
3、下简称“本 项目” ）获得社会资本的充分响应， 特邀请潜在社会投资人进行市场测试。 1、本次市场测试并非本项目招标程序的组成部分，本次市场测试提 供的任何方案信息仍可能进一步修改，对各方并不具有约束力； 2、本次市场测试邀请潜在社会投资人参与市场测试，即使不参加市 场测试的潜在社会投资人仍然有资格参与项目招标程序； 3、参与本次市场测试的潜在社会投资人并不会因此在项目招标程序 中得到特别的优待； 4、社会投资人不会因参与市场测试中提出的问题而遭到政府方的歧 视，请潜在社会投资人充分表达对本项目实施的良好建议； 5、社会投资人所反馈的意见不必然被实施机构采纳。但我们仍建议 贵方认真填写；实施机构
4、将综合考虑各社会资本所提的反馈建议，社会投 资人所提意见或建议可能会作为编制实施方案及招标文件的参考内容； 2 6、请潜在社会投资人在2019 年 1 月 25 日 17:00之前以 PDF+WORD 格式将单位基本情况表和潜在社会投资人意见征询表发送至下列联系人 指定邮箱。 市场测试联系方式 联 系 人联系手机联系邮箱单位 张瑞陕西省西咸新区规划建设局 赵聪中国国际工程咨询有限公司 陕西省西咸新区规划建设局 中国国际工程咨询有限公司 二一九年一月二十一日 3 二、项目简介 1、工程概况 本项目位于大西安新中心轴线综合规划的大西安新轴线能源金贸 区核心区，金湾 360 度环湖景观区的东侧，属能
5、源金贸区核心区初步方 案与开发指引规划的核心区东西绿廊及中央公园区域，规划占地面积 211.94 亩。具体四至为：西咸大厦南侧，丰产路以北，东起沣泾大道，西 至河堤路。 项目建设区域位置图 本项目规划总占地面积141291 平方米（ 211.94 亩） ，建设以游憩休 闲为主，兼有文化体验中心，配套建筑、及城市展览馆等区域公共建筑。 主要建设内容包括地上和地下两部分。 地上部分建设内容包含地上景观及配套工程和地上建筑工程，分别为： 地上景观及配套工程为公园硬化铺装6000 平方米、公园道路15500 平 方米（含公园下穿道路1800 平方米） 、运动场地3500 平方米、过街天 桥 325 平
6、方米、公园水系14000 平方米、公园景观绿化98000 平方米 4 以及配套的室外管网、电缆、道路及景观的照明、绿化喷灌工程；地上建 筑工程为配套建筑6000 平方米、文化体验中心3500 平方米、建筑小品 1000 平方米。 地下部分建设内容为建设地下车库100000 平方米，提供车位数 2780 个（含定向增补周边地块车位数1860 个） 。 2、项目前期工作进展 （1）2018 年 10 月 15 日，陕西省西咸新区开发建设管理委员会授权 新区规划建设局作为西咸新区世纪大道市政道路提升改造工程等四个PPP 项目的实施机构，负责项目准备、采购、监管和移交等工作； （2）2018 年 11
7、 月 27 日，陕西省西咸新区改革创新发展局批复了西 咸能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程项目建议书（陕西咸发 改函2018117号） ； （3）2018 年 12 月 12 日，新区改革创新发展局组织召开了西咸能 源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程项目可行性研究报告审查会； （4）2018 年 12 月 14 日，新区改革创新发展局批复了西咸能源金 贸区中央公园及地下空间综合开发工程项目可行性研究报告（陕西咸发 改函2018121 号） 。 3、项目总投资 本项目总投资 118328.47万元，其中：工程建设直接费用78887.75万 元，工程建设其他费用25087.52 万元，基
8、本预备费8744.75万元，建设期 利息 5608.45万元。 4、建设工期安排 本项目建设总工期为2 年，拟定 2019年上半年开工建设。 5 三、测试内容 1、PPP 项目范围 本 PPP项目实施范围包括 西咸能源金贸区中央公园及地下空间综合 开发工程项目可行性研究报告批复的全部内容。 潜在社会投资人的意见和建议：相关内容填入附件一类别1 2、项目运作方式及交易结构 西咸能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程PPP项目拟采用政 府参股的BOT 运作方式，具体实施机制如下： （1）新区管委会授权新区规划建设局作为本项目实施机构，在授权 范围内负责工程前期研究、项目实施方案编制、投资主体选择
9、、项目合同 签订、项目组织实施等工作。 （2）实施机构通过公开招标选定社会资本，实施机构代表新区管委 会与社会资本签署PPP合同（草签），确定本项目中选社会资本方。 （3）新区管委会指定西咸新区发展集团有限公司作为政府出资人代 表与中选社会资本签署股东协议及公司章程，按照约定股权比例 履行出资义务，合资成立项目公司。 （4）项目实施机构与项目公司签署西咸能源金贸区中央公园及地 下空间综合开发工程PPP 项目合同，授予项目公司项目特许经营权，由 项目公司负责本项目的投融资、建设、运营、移交工作，并接受政府及相 关部门的监管。 （5）本项目合作期 27 年，其中建设期2 年，运营期 25 年。 （
10、6）项目资本金占总投资的20%，由政府出资人代表与中选社会资 本方按照 5%：95%出资；其余的80%债务资金，由项目公司通过银行贷 6 款等其他方式筹集。 （7）本级财政部门依照 PPP项目合同约定并结合绩效考核结果向 项目公司支付可行性缺口补助，满足其收回投资、获得合理回报。财政部 门在编制年度预算和中期财政规划时，将本项目财政支出责任纳入预算统 筹安排。 （8）相关政府部门对项目公司进行监管。 （9）合作期届满，项目公司将全部项目设施设备及相关资产按PPP 项目合同约定的质量标准无偿向政府或政府指定机构移交。 潜在社会投资人的意见和建议：相关内容填入附件一类别2 3、项目资本金及注册资本 本项目资本金暂按总投资的20%考虑。项
