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1、万科江北项目定位报告,谨呈:深圳市万科房地产有限公司,公元2007年12月,目标,市场分析,项目属性研究,惠州房地产市场,江北房地产市场,竞争市场分析,项目定位,项目商业发展及定位,客户分析,SWOT分析案例借鉴,万科目标：领跑者！,世联理解：跑赢大势，现金为王,世联理解：形象领先！,目标,市场分析,项目属性研究,项目定位,项目商业发展及定位,客户分析,SWOT分析案例借鉴,惠州房地产市场,江北房地产市场,竞争市场分析,项目经济技术指标：中容积率楼盘,地块内有部分鱼塘、沼泽，无特殊景观资源，地势比较平坦。 40-E号地块商业面积超过总建筑面积的15%。,地块一分析价值最大化下的产品研究.地块价
2、值评价划分组团,住宅价值： BLOCK1BLOCK2BLOCK4BLOCK5BLOCK3,组团确立原则 资源条件 容积率限制 区域的位置性 区域的独立性与环境的可塑性,地块西部紧临学校，有很好的教育资源，北部紧临城市道路，噪声影响较大，东部有一条高压线穿过基地，对地块有一定的影响.,24-5地块四至：有教育配套资源、交通便利、有高压线横穿基地,外部景观资源不足。,项目占地面积48420平方米，地块较方正，利于规划；位于两条干道交汇处，临路面长，昭示性较好。地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；北侧为三环路，主要车辆为货车和大型卡车，噪音很大，车速非常快。三环路周围主要是批发和物流市场。也对
3、规划存在一定的影响；三环路北部有一惠城职校，对24号地影响不大。,西面为惠台中学,北面紧邻三环路，噪音较大,南面为一排农民房,东面为规划快速路,项目周边照片,地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；东侧有高压线穿过，也对规划存在一定的影响；,西侧为惠台中学初中部，属于有利的配套资源。,40-E地块四至：有医疗配套资源、交通便利,外部景观资源不足,项目周边照片,南面为三环路,东面批发和物流市场,西面惠城职校旁为惠康医院,西面为惠城职校,项目占地面积82598平方米，地块较方正，利于规划；位于两条干道交汇处，临路面长，昭示性较好。地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；南侧为三环路，主要车辆为
4、货车和大型卡车，噪音很大，车速非常快。三环路周围主要是批发和物流市场。也对规划存在一定的影响；临地块西侧有一惠城职校，对本地块有一定噪音影响。,地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响。,西侧为惠康医院，属于有利的配套资源。,北面为一排农民房,地块二分析价值最大化下的产品研究.地块价值评价划分组团,住宅价值： BLOCK3BLOCK2BLOCK4BLOCK5BLOCK1,组团确立原则 资源条件 容积率限制 区域的位置性 区域的独立性与环境的可塑性,地块西部靠近医院，有很好的医疗资源，东南紧临城市道路，噪声影响较大，东部有一条高压线穿过基地，对地块有一定的影响,基地内有一处水塘可局部保留作为景观
5、资源。,影响江北未来发展的因素： 江北产业的发展：主要指现代服务业（第三产业）的发展速度； 江北过江交通的改善：目前为止过江交通无重大改善，会影响片区的发展速度，江北无产业吸引人过江，在一定程度上会阻碍老城区的人走进江北； 江北的配套的齐备：江北目前缺乏教育、医院等城市配套。,惠州市江北中心区详细规划总平面图（调整）,新规划调整内容：,江北中心区,纵向发展,城市发展：轴向生长+居住中心，距市政府10分钟车程。,本项目周遍主要交通要道有三环路、205国道、惠州大道、文华一路。 其中三环路往西直接可通往广州、博罗。往东可通往东莞、大亚湾、深圳、汕头。项目西边的惠州大道可直接通往市区，交通极为便利。
6、,往广州、博罗,东莞、大亚湾、深圳、汕头,交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。,本地块周遍道路状况十分优越，大多数道路都是双向6车道。路面状况良好，十分适合私有车辆行使,三环路双向6车道平均每分钟通过8辆车左右,205国道双向6车道平均每分钟通过5辆车,惠州大道双向8车道平均每分钟通过40辆车,金石一路双向6车道平均每分钟通过4.8辆车,交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。,项目地块所在地,京九铁路 金石二路 金石一路 205国道 三环路 惠州大道 文昌二路 三新南路 云山西路 合生大桥 惠州大桥 东江大桥 中兴大桥,1,2,3,4,5,6,7,8,
7、9,10,11,12,13,交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。,三环路双向6车道平均每分钟通过8辆车左右。道路状况良好属于二级公路。位于本项目地块的东面205国道与三环路汇集处丁字路口有红绿灯。 其中205国道为双向6车道平均每分钟通过5辆车，车辆较少，路况十分理想。,205国道,三环路,205 国 道,交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。,惠州大道双向8车道平均每分钟通过40辆车。由北向南车流较大，每分钟可达27.5辆车；由南向北方向车流较小每分钟通过12.5辆车。路面、好较适合高速通行。 三环路与惠州大道交汇处有匝道可下惠州大道。 金石一路、金
8、石二路车流很少，都为双向6车道平均每分钟通过4.8辆车，路矿很好。,惠州大道,金石二路,金石一路,金石二路,三环匝道,惠 州 大 道,金石一路,三环路,交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。,旺升学校：小学六个年级，每个年级50余人，小学约300余人；初中九个班，每班约50人，共计 450人左右，老师每班约配备3名；小学和初中共计约800人。,惠台学校：学校占地面积 43970 平方米，建筑面积 20000 多平方米，设 36 个教学班，今年只招七年级新生 。学校教学区、办公区、运动区布局合理，教学设施设备一流，电脑室、综合电教室、图书室、舞蹈室、音乐室、美术室、手工制作室
9、、实验室等功能室一应俱全，体育馆、篮球场、排球场、羽毛球场、乒乓球室、游泳池、 200m 标准塑胶跑道等体育设施完善,惠城职校：占地面积6.5万平方米，设有中专部和大专部，目前有中职在校生2000余人，34个班级。2007年秋季招生预计1100人 。全日制中专学历专业有：石油化工、网络工程、计算机应用、电子技术应用、汽车应用与维修、会计电算化、幼儿师范教育。大专部3个专业：计算机应用、会计、学前教育、石油化工,旺升学校,惠台学校,惠城职校,水北小学,惠州一小,金裕小学,黄冈中学,惠州商院,机关幼儿园,旺升学校,惠城职校,惠台学校,教育分析：中小学基本教育体系完善，项目西南角有两所中小学，惠城职
10、校、惠台学校教学实力比较强。,医疗配套：周边共有五所医院，其中距项目最近的惠台医院与外科医院规模与实力在惠州皆名列前茅,亚太市场,商业配套：商业生活配套较少且档次低，主要集中在西南方距离项目较远,市政设施：临近交警管理大队、工商行政管理与江北公安大队,项目属性：CBD辐射区域中容积率楼盘,关键词： 10分钟/离CBD核心区域10分钟车程 2.5/中容积率 32万/两块地总建面达32万平方米,目标,市场分析,项目属性研究,项目定位,项目商业发展及定位,客户分析,SWOT分析案例借鉴,惠州房地产市场,江北房地产市场,竞争市场分析,一、政策环境：建设部颁布9070政策在惠州没得到严格执行,9070政
11、策详解： 国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发200637号)中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”规定。,未严格执行项目：,数据来源：世联平台,一、政策环境：早期政策对惠州房地产市场几乎无影响， 房地产市场供需两旺。,数据来源：惠州统计年鉴,05年年初,住房上调按揭利率,“旧八条”,开征土地增值税,关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知,“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求,“新八条”,个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施
12、,七部委关于稳定住房价格工作的意见,规定普通住房标准,05年年中,05年年底,六大举措调控市场，严惩哄抬房价,拟定4月1日起征收3%契税,政府金融6部门合力，8招调控深圳房价,国六条出台,深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,06年年初,06年年中,06年年底,售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查,启用新版售房合同,07年年初,国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算,资料来源：世联研究,05-06年国家调控主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制,惠州05、06房地产情况：,一、政策环境：将加大廉租房和经济
13、适用房的比例，政府计划在“十一五”期间准备建起一万套经济适用房和廉租房,惠州房地产市场是具备一定刚性需求的，总体发展趋势是向上的。政府计划在土地收入当中拿出其中5%建经济适用房，其次，在和开发商合作的楼盘当中10%的土地建经济适用房，90%建好后，政府通过回购后给老百姓。去年年底到今年，政府已经建好了1500套。,江北将建3500套经济适用房 8月7日，十届23次市政府常务会议原则同意江北片区经济适用住房廉租住房建设方案，我市将在江北45号小区新建经济适用住房、廉租住房等约45005000套，面向市区中低收入家庭和机关事业单位干部职工配售配租。 该项目选址拟定江北45号小区，即金泽国际物流园西
14、侧正对面，占地约20万平方米，建设住宅约4500套5000套，同时配套小学、幼儿园、医院等附属设施。项目总投入约7亿元，预计今年12月初开工；首期约1500套于2009年元旦竣工，其余2010年元旦竣工。 项目中预计建经济适用住房3500套，面积6080平方米，户型为二房一厅和三房一厅，拟以三房一厅为主；廉租住房面积4060平方米，均为二房一厅，面向惠城区范围“双特困户”（收入水平、住房面积均在政府保障线以下的家庭）配租。二者装修标准为普通装修。,数据来源：南方都市报、东江时报、惠州日报,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，个人住房公积金贷
15、款利率相应上调0.09个百分点。,建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。,一、政策环境：近期出台政策在原有基础上继续加大行政管理监管力度，落实第一轮调控内容，大力规范市场行为,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2007. 1.16,国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。,2007. 3.16,十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获
16、得通过。,全市所有一手在售楼盘6月30日前完成商品房销售明码标价工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明码标价工作,2007.3.7,2007.1.22,2007.1.5,从2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2007. 2.16,2007. 3.22,从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。,2007.4.5,从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。,从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款
