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1、1,第五章 成本逼近法,本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。 本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。 本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。,2,第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例,第五章 房地产评估的成本法,3,第五章 房地产评估的成本法,这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用
2、。,4,第五章 房地产评估的成本法,含义 成本逼近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。 成本逼近法又称原价法、成本法、用于旧房地产估价时又称为重置成本法。,5,第五章 房地产评估的成本法,特点 以成本累加为途径 估价时点现实价格 选用社会必要成本 一般低于市场价值,6,第五章 房地产评估的成本法,程序 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 估算重置价格或重建价格 估算建筑物的折旧 求取积算价格,7,第五章 房地产评估的成本法,基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗,8,该公式可针对三类评估对象而具体化 新开发的土地 新建的房
3、地产 旧的房地产,9,新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。,第五章 房地产评估的成本法,10,理解“三地” 生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础
4、设施，且地面平整，可用于建筑的土地,第五章 房地产评估的成本法,11,第五章 房地产评估的成本法,新开发土地评估中成本法计算公式 土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,12,第五章 房地产评估的成本法,估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。,13,第五章 房地产评估的成本法,估算取得待开发土地的成本 从农村取得土地 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 支付给政府的土地使用权出让金。,14,从城镇取得土地 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 支付给政府的
5、土地使用权出让金。,第五章 房地产评估的成本法,15,附1：征地费用构成 土地补偿费-一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算。 青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.53)。 政府规定的其他有关税费。,第五章 房地产
6、评估的成本法,16,附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下： 1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。,第五章 房地产评估的成本法,17,18,第五章 房地产评估的成本法,估算土地开发成本 基础设施建设费 主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用根据需要决算资料测算。 公共配套设施
7、建设费 指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。,19,第五章 房地产评估的成本法,估算管理费用 开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。,20,第五章 房地产评估的成本法,估算投资利息 注意： 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。,21,示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成
8、熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。,第五章 房地产评估的成本法,22,解：土地取得费用的利息,第五章 房地产评估的成本法,23,示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次性投入，计息期为1年，其利息为： 开发费用的利息=,（万元）,第五章 房地产评估的成本法,24,第五章 房地产评估的成本法,估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等,25,营业税 纳税人：转让土地使用权或销售不动产
9、的单位和个人。 税额为营业额的5%。 营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。,第五章 房地产评估的成本法,26,城市维护建设税 加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。 以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为营业税税额的1%。,第五章 房地产评估的成本法,27,教育费附加 教育费附加是国家为了加快教育事业的
10、发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。 教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。,第五章 房地产评估的成本法,28,第五章 房地产评估的成本法,估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。,29,开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算： 直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本） 成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用
11、+投资利息+销售费用） 销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）,30,第五章 房地产评估的成本法,土地增值收益的确定 土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。 计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。,31,第五章 房地产评估的成本法,例题 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，
12、第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。,32,第五章 房地产评估的成本法,1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩 750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本3.75亿元/平方公里 375元/平方米,33,第五章 房地产评估的成本法,3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米)
13、,34,4、估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5(元/平方米) 5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55(元/平方米) 土地总价1,350.5580,000 108,044,000(元) 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,第五章 房地产评估的成本法,35,第五章 房地产评估的成本法,课堂作业： 某市经济技术开发区内有一块土地面积为m2，该地块的土地征地费用为每亩 万元，土地开发费为亿元平方公里，土地开发周期为年。第一年投入资金占总开发费用的，开发商要求的投资回报率为，当土地出让增值收益率为，银行贷款年利率为。试评估土地
14、的价格。,36,总结 新开发土地成本法运用范围 成本法运用过程中有关税费计算 投资利息的计算,第五章 房地产评估的成本法,37,新建房地产评估的操作步骤 基本思路 根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。,第五章 房地产评估的成本法,38,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （单纯的）新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润,新建房地产评估的计算公式,第二节 收益法,39,估价步骤 （一）估算土地取得成
15、本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） （三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费 （六）估算开发利润,第五章 房地产评估的成本法,40,估算土地取得成本 土地出让金或地价款 征地和房屋拆迁安置补偿费 有关土地取得的手续费及税金,第五章 房地产评估的成本法,41,开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑 建安工程费 公共设施建设费 开发过程的税费及其他间接费,第五章 房地产评估的成本法,42,勘察设计和前期工程费 包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执
16、照费等。,第五章 房地产评估的成本法,43,注意 这一部分费用与土地的生熟程度有关。,第五章 房地产评估的成本法,44,理解“三地” 生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地,第五章 房地产评估的成本法,45,基础设施建设 包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。,第五章 房地产评估的成本法,46,建安工程费 即开发
