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1、1,高铁加速度 珠城新乐章,高铁蚌埠南站广场南北楼商业招商运营整体定位报告,2013.09,项目概况分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,运营模式研究,凯泽会思想家的私享家 皖蚌桥梁 新城窗口 精品天地 现代办公,3,本案位于高铁新城区，高铁站广场两侧，占地约2.6万方，属于大型站前商业项目,占地面积： 25444.55 用地性质：商业用地 停车率：0.5,1,2,3,4,区位： 本地块位于蚌埠市高铁新城区，高铁车站站前广场南北侧，将有连廊与车站主体贯通,项目概况,4,从蚌埠高铁站整体规划出发，站前南北楼将设有商务酒店、KTV、美食广场、精品写字楼、各企业VIP接待中心
2、等配套设施。,出租车 停靠广场,本项目南楼,站前广场,客运总站,本项目北楼,项目概况,项目概况分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,运营模式研究,凯泽会思想家的私享家 皖蚌桥梁 新城窗口 精品天地 现代办公,6,目标一,核心目标,目标二,目标三,成功运营，推动地区增值,理念创新，展示项目精华,文化深植，推动文化外向度,项目使命,使命即方向，我们一切解决路径都是为了“使命必达”,7,灵魂,我是高铁门户 我是城市文化新概念复合体,仙蚌吐珠文化之灵,8,复合功能聚集,引领高铁时代,区域驱动引擎,D Demo,高铁,文化,示范区,C Culture,R Railway,项目概况
3、分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,高铁规划,宏观分析,城市规划,运营模式研究,10,蚌埠新枢纽 大禹的千年梦,11,京福高铁 从京沪高铁蚌埠站引出，经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，全长813公里，全程运行时间 7小时,京沪高铁2011年7月通车，京福高速铁路2014年通车，蚌埠成为京沪京福唯一的换乘站,作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）的唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生。,高铁规划,12,蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡常，并为京沪京福高铁唯一的中转站,京沪京福高铁局部平面示意图,高铁规划,京沪高铁蚌埠南站,京沪高铁南京南站,站台面积20000,
4、站台面积38000,京沪高铁常州北站,站台面积12971m2,京沪高铁无锡东站,站台面积10988,站台面积7846m2,京沪高铁苏州北站,项目概况分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,城市规划,高铁规划,宏观分析,运营模式研究,皖蚌桥梁,14,蚌埠水陆交通枢扭 安徽省重要的工业基地,作为京沪高铁与京福高铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽，蚌埠高铁站定位为全国一流的标志性建筑。,近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，2012年城市居民人均可支配收入27999 元，具备较高的消费水平,地区生产总值 （亿元）,经济发展,蚌埠城镇居民人均可支配收入和消费性支出 （元）,15
5、,全国生产总值 （亿元）,890,770,600,522,增加 13.3%,增加 13.4%,增加 22%,增加 15%,增加 14.8%,增加 8.9%,全国城镇居民人均可支配收入和消费性支出 （元）,支出,收入,消费占可支配收入比重超过70%，消费需求旺盛,以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚未完全形成,工业园区：形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业。 高新技术产业开发区：形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业。 经济开发区：在机械设备制造、电子信息、新材料、新能源、环保节能等领域，发展新型产业。,产业比例,产业结构,三产增加值（亿元）,16,高新技术产
6、业开发区,经济开发区,5.7%,16.7%,10.2%,19.6%,19.2%,14.4%,5.1%,21.9%,9.8%,09-12年，市辖区年末人口平均增加率0.5%； “十二五”规划建设目标：到2015年末，市区建成区面积扩大到150平方公里、市区人口增加到120万人。,在城市扩张中，蚌埠的城市化率从2008年的41%，迅速增长至2012年的48.3%，城市规模、容量和内涵都在发生着“加速度”的变革。,城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五” 期间城市规模和容量将继续加速扩张,人口与生活水平,17,皖北振兴的历史机遇，转型升级的生动实践，争先进位的进取精神，汇聚成蓬勃向上的“蚌埠力量
7、”,结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限,18,项目概况分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,城市规划,高铁规划,宏观分析,运营模式研究,新城窗口,蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢纽城市，地理位置具有重要的战略意义,蚌埠，地处京沪、京福铁路交点，与济南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等大城市几乎同等距离；,蚌埠站铁路日接发能力达150列，铁路旅客发送量逐年增加，从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市；,现代交通区位优势，营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件。,城市概况,20,蚌埠高铁南站铁路目前日接发能力达57列，年发送旅客量近50
8、0万，从蚌埠乘高铁至北京3个小时、至上海1.5小时，速度优势明显；,“ 十二五”期间，蚌埠将进一步完善东进、西联、南拓、北跨、中优的空间布局，实施“一主四组团”发展。,蚌埠市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路（征求意见稿）,城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好,城市规划,21,蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市,城市格局,工业集中区域，商业主要以大型商贸市场为主（如通城国贸、海吉星大市场、义乌小商市场）。,城市中心区域，居住氛围浓厚，商业配套发达。,传统老工业区，生活较为便利，污染严重。,政务新区，居住环境良好，基础配套完善。,高铁站点带动，大学城入驻，已有少量高端居住社区，商
9、业配套缺乏,淮上区,主城区,禹会区,经济开发区,高铁新城,本项目地处高铁新城板块， 距经济开发区约7公里， 距主城区约10公里。,22,蚌埠火车站位于京沪铁路线上，地处安徽省蚌埠市，濒临淮河，是我国京沪铁路运输和的枢纽，皖北地区物资集散地，办理客货运业务。,蚌埠站区域现状,23,钱江商业广场 20000平米,华联国际广场 总面积20万方,安 德 电 脑 城,蚌埠火车站,锦江之星,由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城师生50000人，居民目前入住率已达35%-40%.,龙湖春天,高铁新城现状,目前师生共50000人,总建面：36万， 入住率30%40%,总建面：62万， 入住率约50
10、%,蚌埠大学城,绿地国际花都,24,高铁车站,海亮明珠,人口数,25,十二五计划大力打造高铁新城，规划到2015年导入常住人口4.5万人,预计大学城师生5万人,“高铁新城”结构布局概括为：“一轴、双心、两带、多点” 一轴：高铁核心区中央绿带所形成的生活性绿轴，双心：站前商务区绿核,低碳中央公园绿核 两带：学苑路和李楼路形成的景观道路。 多点：分布于高铁地区内的五个居住区级组团绿地公园 十二五期间规划导入人口为：常住人口4.5万，大学城师生5万人。,高铁新城规划,26,26,成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复合区，逐渐自我中心化,高铁新城未来,高铁开通后，高铁带来大量的人流和物流，快速提高
11、区域人气,人流分析,长途客运总站,长途客运总站,住宅,住宅,大学城,高铁车站,2015年住宅人流量达到4.5万人,目前大学城师生共5万人,皖北中长途客流,预计2015年日客流量达到2万人,2020年日客流量达到3万人。,27,在人流物流齐备的情况下，商业的发展是水到渠成,28,全国高铁货物中转站 皖北地区客运物流集散地,高铁车站可以带来约1万人/日的客流量。 长途客运总站汇聚皖北地区中长途旅客，同样人流量巨大。,服务于高铁和长途客运带来的巨大人流，物流 商机无限,人流,物流,商流,人流分析,商圈分析,项目概况分析,市场分析研究,项目定位研究,城市背景分析,项目使命分析,运营模式研究,30,蚌埠
12、市的商业主要集中在主城区，其它商圈的档次较低或未发展成熟,商业布局,绿地花都,海亮明珠,东海大道商圈,义乌国际商贸城,国购广场,31,配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般,汇金商业广场,百大购物中心,老百货大楼,新世纪购物中心,南山儿童公园,区位：位于主城区，蚌埠市中心区域，靠近淮河。 功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心 客户来源：主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。 发展现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的商业圈。,步行街,国货步行街,新世纪购物中心,淮河路商圈,淮河路商圈,8.6KM,32,以步行街和百大购物中心为代表，外
13、形较为陈旧，但开始出现较高档品牌,【国货步行街】,概况：国货街又名港台街，是蚌埠唯一一条步行商业街。建成于2003年，基本以一楼底商为主，二楼以上多为破旧居民楼，整体形象较差. 业态：主要以服装鞋帽等零售为主，品牌档次一般，但具有不错的人气。 价格：较好位置租金大约为200元/平米/月。,蚌埠的消费的地方不多，最好的就是这里。蚌埠人一般都喜欢在这里买东西。 步行街某店铺营业员,概况：蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一层。 定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集购物、休闲、餐饮等功能于一体。 业态：百大引进了众多国际
14、国内名品精品，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰草集，杰克琼斯，ONLY，CITIZEN等。,【百大购物中心】,淮河路商圈,33,配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺,33,蚌埠会展中心,宝龙城市广场,家乐福 万达影城,沃尔玛,财富广场,蚌埠市体育场,淮河文化广场,宝龙城市广场,蚌埠会展中心,经济开发区商圈,区位：蚌埠主城区南面的经济开发区，经济开发区位规划面积46.9平方公里，全区人口约12万。 功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。 客户来源：新城区和主城区客户为主。 发展现状：区域内三大购物超市齐聚，宝龙城市广场、财富广场
15、、蚌埠会展中心和淮河文化广场入驻。基础建设完善，形象、环境优良。但还未全部投入运营。 。,7KM,大润发,34,代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺,【宝龙城市广场】,概况：蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万。 业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括大润发，百大集团，横店影城，时尚韩国城。 人气：主力店全部营业，小商铺开业的不多人气稍显惨淡。 价格：一楼均价大概47000，四楼8000-10000，售后返租，前两年
16、年6%，7%，后三年每年8%。,【沃尔玛购物广场】,概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号，位于主城区和经济开发区交界处。总建筑面积超过三万方。 业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC，蒙自源，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。 人气：目前主力店和步行街的商铺都已开始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺盛，但较主城区仍然偏弱。 价格：一楼均价30000/，二楼均价15000/，售后返租5年，每年返8%。,经济开发区商圈,35,以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺,张公山白马也不错，我们也经常去，不过东西档次低了点，也没有国货街繁华。 步行街某店铺营业员,概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。 人气：是区域内最大商业中心，是
