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1、制作人：贺怀德,招商依山郡 3号线公寓 空看报告,前言,从2008年下半年开始，随着金融危机的全球蔓延，全国房地产市场跌入低谷。在一、二线城市，以万科为首的房地产企业纷纷举起“降价大旗”，欲尽快回笼资金，但现实并没有想象的那么好，销售量依然下降，消费者信心大跌，消费者多为持币观望态势。直到2009年2月、3月起，深圳房地产销售市场又出现了“强劲反弹”，请看下列楼盘近期动态报告！,报告思路,一、项目概况 二、周边配套 三、产品定位 四、所售户型及户型分析 五、销售价位 六、营销方式 七、销售团队 八、楼盘优劣势分析 九、楼盘最新动态,招商依山郡,园林小区图,项目概况,项目位置：龙岗中心城西区龙盛
2、大道与黄阁北路交汇处 占地面积：150442.7平方米 总建筑面积：28万平米 管理费：1-12栋管理费为1.2元/M2， 其他管理费为2.5元/M2 投资商：深圳招商房地产有限公司 物业管理：深圳招商物业管理有限公司 整合推广：深圳策达广告 建筑设计：香港许李严建筑设计事务所、深圳华森设计事务所、深圳市协建设计有限公司 园林设计：澳大利亚HASSELL怡景师景观设计公司 停车位：1800个 容积率：1.57 绿化率：80% 住宅建筑面积235974平方米，共27栋住宅分三期开发,开发情况（共分为三期开发）,一期： 12栋(1-12栋)多层住宅，占地4万平米，为4层花园洋房，共305套，不带电
3、梯；一期的主力户型为3房2厅2卫和复式5房2厅3卫。户型区间面积为87平米至277平米，其中有2房2厅2卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫等。,二期,由10栋(13-22栋)建筑组成，其中一批：是8栋11层的小高层，共751套； 二批是150多套80-260平方米的大宅及200套40-65平方米的精装修公寓。,三期,建筑面积125850平方米，共有1099户，由7栋(23-29栋)18层小高层建筑组成 其中23、27-29号楼为18层小高层住宅，24-26号楼为上部两层复式房的12层小高层住宅，户型以130-140平方米的三房和四房为主。,推广语,周边配套,中、小学： 龙城高级中学、本项目自建依山
4、郡18班小学、12班幼儿园购物：龙城广场、世茂中心、天虹商场、万佳 交通道路：深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路 银行：中国银行、商业银行 医院：人民医院、妇幼保健院、慢性病防治院,超市与学校,购物,学校,医院及银行,产品定位,超大低密度社区 容积率仅为1.57 完善的公共配套设施及绿化环境,完善配套,绿化80%,户型展示 山语轩双拼户型三房二厅二卫133,奇数层,偶数层,山语轩双拼户型 三房二厅137,奇偶层相同,户型:3房2厅2卫 面积:约137m 公摊面积:31m 套数:203套 朝向:南北通透 景观资源:小区园林 舒适度:客厅开间4.79米、主卧室 开间3.85米，主卧室带露
5、台或凸窗 附加值:赠送入户花园、空中花园、凸窗，赠送面积约12平米 劣势：实用率不高，采光不是很好,点评,山语轩 双拼户型四室二厅二卫145,奇数层,偶数层,145平方样板房,户型:4房2厅2卫 面积:约145m 公摊面积:30m 套数:135套 朝向:南北向 景观资源:景观部分遮挡 舒适度:客厅开间4.75米、主卧室开间3.9米，此卧室偶数层带阳台 附加值:赠送空中花园，赠送面积约10平米 紧凑四房，满足经济型需求！ 劣势：邻近北通道，噪音明显,综上点评,销售价位,山语轩7月20日开盘享有94折开盘销售均价7300元,7月31日130平米起的户型涨到8300元每平,招商依山郡23栋“星语轩”
6、5月1日开盘，开盘均价6800元，当天购房总价减三万，并可享受93折优惠。,6月1日，中央景观大宅“花语轩”开盘均价7200元/平方米，比此前在售单位上升了大约400元/平方米,营销方式,1、招商依山郡3期推出200多套的精装公寓可以一成首付。但是,这一优惠是有对象限制的,只有深圳市事业单位或部分公司员工才能享受这一政策,2、招商依山郡三期12月7日开盘，最低9.5折并有现金回馈，汪涵临现场 3、5月1日开盘招商依山郡3期29#公寓目前有以老带新9.2折、非以老带 新9.4折的优惠。折后最低6400元/平，多数单位在7000元左右/平。 4、6月1日公布星语轩1单元、2单元以及28栋在售均价7
7、000元/平方米 5、6月18日公布招商依山郡23栋“星语轩”已售完，将于本周末（6月20日）加推最后珍藏“山语轩”，其户型与“星语轩”相同，为133/137/145三种双拼，均价7300元/平，赠送面积在15-30平之间，开盘当天有94折优惠。 6、6月20日27栋山语轩开盘据售楼员了解开盘当天全部售罄,营 销 活 动,小结： 招商依山郡先推出位置较差的星语轩以相对较低的价格来迎合市场然后逐步提价最后推出位置较好的山语轩追求利润更大化完成收官之作。,销售团队,招商依山郡项目，是招商地产自行销售楼盘。营销人员综合素质较高，形象、礼仪、营销谈判，都具有一定的水准。 每期开盘时从其他项目临时抽调过
8、去的售楼员有一种忙里偷闲的感觉，后期跟世华地铺共同销售。,楼盘优劣势分析,优势： 容积率较低1.57 绿化面积较多，绿化率高达80% 占地15万多平米，超大社区 品牌开发商开发 户型多样，多种选择,劣势,靠正在修建的北通道噪音严重 靠近电子工厂 位置较偏，目前配套不完善 双拼户型较多会影响以后再次置业的各方面的优惠。对以后的卖出增添一定的麻烦。,楼盘最新动态,8月27日售楼处称，招商依山郡已售完。,招商依山郡介绍完毕谢谢大家！,3号线城市公寓,项目概况,项目位置：深圳市龙岗区横岗镇深惠公路与长江埔路交汇处 占地面积：13333.8平房米 总建筑面积：50882.99平方米 总户数：698户 开
9、发商：深圳市森之润投资发展有限公司 投资商：深圳市富通房地产集团有限公司 物管：深圳市庆丰物业服务有限公司 代理商：深圳城市策略地产顾问有限公司 两栋：一栋（A座、B座）16层26户及二栋20层18户 交楼状况：带装修交楼,周边配套,教育配套： 3号线城市公寓幼儿园、福安学校、荷坳小学医疗配套： 横岗人民医院荷坳社康、广安利药店商业配套： 宝丰商场、宝丰商业街、金豪时装鞋城、金源百货、东海商业城,产品定位,1、地铁3号线 2、精装小户型公寓,3 号 线 荷 坳 站,所售户型,总平面图,单身公寓,阳台可改房间,点评： 户型:单身公寓 面积:约34.16-38.36m 套数:266套 朝向:四向均
10、有 景观资源:小区园林 舒适度:带阳台及凸窗 附加值:赠送面积约4平米 劣势：采光不是很好，噪音大,一房一厅,阳台可改书房,点评： 户型:一房一厅 面积:49.43-50.74m 套数:150套 朝向:四向均有 景观资源:小区园林 舒适度:带阳台及凸窗 附加值:赠送面积约6平米 劣势：噪音大,两房一厅,62.42,60.84,综上点评： 户型:两房两厅 面积:62.42-62.91 m 套数:216套 朝向:东南 景观资源:小区园林 舒适度:偶数层客厅带阳台，奇数层房间带阳台 附加值:赠送面积约3平米 劣势：离路近，噪音大,销售价位,2009年5月23日开盘第一批销售价位：均价7500元每平米
11、 2009年6月20日至今第二批销售价位：均价8000元每平米,营销方式各个销售节点的安排,2009-4-8 3号线城市公寓4月8日开放营销中心； 2009-5-1 3号线城市公寓五一推出了精装小户生活展示馆及精装标准展示间。现接受VIP客户诚意登记，2000元诚意金可于开盘时抵1万元房款； 2009-5-23 3号线城市公寓开盘，推出的首批近200套单位当天即售完，本批单位均价7500元/平米，以35-60平米的单身公寓、一房两厅、两房两厅为主； 5月28日 端午节新一批开始接受VIP客户诚意登记，预交2000诚意金可享受开盘抵1万现金优惠。 6月20日 加推了A栋，目前均价8000元/平米
12、，为 折后价，按揭付款有97*98折优惠。 2009-7-23 3号线城市公寓目前仅余少量单位，均价8000余元/平米。此外，临街商铺已开始登记，交2万元开盘可享受额外95折，预计开盘均价2.5万-3万元/平。,开盘现场及促销方式,我们来团购！,一起的吗？,楼盘劣势,位置太偏，周边配套非常不好； 来回穿梭深惠路，小孩老人非常不安全； 社区太小、绿化太少，没有什么档次；周边全是工厂和农民房存在一定的安全管理隐患； 销售均价7300元，性价比太低，透支了一定的升值潜力； 主力户型一房一厅超西南，存在西晒问题； 每层户数太多存在上下班等电梯时间过长 缺少住家的氛围，有点象住旅馆的感觉,开盘情况分析,
13、销售价位：起价6400、均价7300、最高7900元/平方米，单身公寓首付 4.8万、月供900元起。 推出盘量：预售共364套/15866.62平方米住宅，开盘当天推出：196套当天售罄。 客户群： 以楼盘周边客户为主大部分以投资为主，自住过渡为辅。年 龄段在35-50岁之间,购房心理：,1、客户受地铁3号线开通前景的影响，认为地铁开通后 肯定会升值。 2、周边没有什么新楼盘，且小户型的商品房根本没有，一套房首付才4万多，月供900元。对于周边的老农民已尝到出租的甜头，家里又有闲钱买几套投资，觉得还是值得的。 3、周边上班的白领，觉得买一套房过渡，月供相当于租房了，又有了自己的房子还是值得的，贵是少贵了点，但周边没有类似的小户型，以后即使有了价格也不会便宜到哪儿去。又受到开盘抢购的局面奠定了购买的信心。 4、陪朋友买房，受开盘气氛的渲染，朋友买了自己也买一套吧反正投入也不大就当投资了，说不定地铁开通了真的升值了就赚了。,楼盘最新动态,3号线城市公寓目前仅余少量单位，均价8000余元/平米，无折扣优惠。 将于9月中下旬推出2期，户型为36-60平米的1-2房及单身公寓，带精装修。目前正进行VIP登记，交纳2000元可抵开盘1万元购房款并享受开盘优惠。8月26日售楼处称，1期已售完。,报告完毕！,
