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1、 目录目录 目录目录 . 1 摘要摘要 . 1 2020 年上半年全国主要城市新开盘总结年上半年全国主要城市新开盘总结 . 3 1、开盘量：重点城市开盘、开盘量：重点城市开盘 1361 次，推出房源近次，推出房源近 24 万套万套 . 3 2、去化情况：平均去化超、去化情况：平均去化超 6 成，杭州去化效果较好成，杭州去化效果较好 . 4 3、定价策略：上半年重点城市开盘价格略有上涨，平开占主流、定价策略：上半年重点城市开盘价格略有上涨，平开占主流 . 14 4、产品、产品定位：超定位：超 7 成为刚需类楼盘，平均去化约为成为刚需类楼盘，平均去化约为 61% . 17 5、客户情况：刚需客群仍
2、占主流，低总价、地段为关注焦点、客户情况：刚需客群仍占主流，低总价、地段为关注焦点 . 20 2020 年上半年全国新开盘总结报告年上半年全国新开盘总结报告 摘要摘要 2020 年上半年， 在新冠疫情影响下， 中央保持房地产政策调控定力， 两会强调 “房住不炒” ， 因城施策，完善土地、人口和资金等要素市场化配置，释放中长期利好，同时加快落实区域发展 战略，深入推动区域协同发展，强化对稳企业的金融支持，聚力“六稳” “六保” 。2 月，受新冠 疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。进入二季 度，复工复产进度加速推进，房地产市场逐渐恢复活跃。从 2020 年
3、上半年重点城市开盘情况来 看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州去化效果非常好，去化率近 8 成。 1. 开盘开盘量：量：重点城市开盘重点城市开盘 1361 次，推出房源近次，推出房源近 24 万套万套 2020 年上半年，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 1361 次，推出房源近 24 万套。其中 一线城市广州开盘量较大，共计开盘 61 次；二线城市中杭州、长沙和重庆开盘次数较多，分别 为 338 次、219 次和 150 次。北京、深圳和南昌开盘量相对较少。 从各城市单项目推盘量来看，2020 年上半年，深圳的仁恒公园世纪二期夺得项目推盘套数 排行榜榜首，5 月 23 日开盘一次
4、性推出 1383 套房源，该项目为老推新，位于龙岗区，属于中 高端改善项目，开盘均价为 52200 元/平方米。 2. 去化情况：去化情况：平均去化平均去化为为 6 成，成，杭州杭州表现较好表现较好 2020 年上半年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 60%。平均去化 率自 2019 年一季度以来维持较低水平运行，2020 年 1 月平均去化近 6 成，2 月受疫情影响开 盘项目较少，去化有所上升，3、4 月份持续下跌至 61%，随后 5、6 月份去化持续上涨。整体 来看，今年上半年去化水平略低于去年同期。 从项目去化情况来看，2020 年上半年共有 299 个项目开盘
5、售罄，主要集中在杭州、成都和 南京，其中杭州较多，占据 165 席，这三个城市合计占比接近全部售罄项目的 76%。 3. 定价策略：定价策略：上半年重点城市开盘价格略有上涨上半年重点城市开盘价格略有上涨，平开占主流，平开占主流 2020 年上半年楼市价格涨幅较去年整体略有上升，其中 1 月延续上一年稳中微升态势，2 月受疫情影响仅监测到 4 个城市有项目选择开盘，且价格有所下调，3 月开始价格持续上涨，至 6 月涨幅收窄。整体来看近七成城市开盘项目选择平开，选择价格上涨项目则超两成。 2020 年上半年，监测的 14 个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨 0.3%，高价开 盘项目较周边同
6、类产品的价格平均涨幅约为 6.1%，低价开盘项目价格平均降幅约为 7.5%。 2020 年上半年，重点监测城市老推新项目开盘价格均呈现稳中微升态势，其中南昌平均上 涨幅度较高，为 3.3%，北京次之，南京和上海涨幅也均超水平线，在 1%之上。 4. 产品定位：产品定位：超超 7 成为刚需类楼盘，平均去化成为刚需类楼盘，平均去化约为约为 61% 从重点城市推盘项目的产品定位情况来看， 2020 年上半年开盘项目刚需产品仍占绝对主流。 70.1%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型， 近三成的项目主要面向中高端改 善型需求，仅 0.5%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分
7、受限购条件制约的 自住购房者。 5. 客户客户情况情况：刚需客户仍占主流，刚需客户仍占主流，低总价、地段为关注焦点低总价、地段为关注焦点 刚需客户年龄段普遍在 35 岁以下和 35-45 岁，关注总价、位置等因素。根据调研现场客户 访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在 35 岁以下和 35-45 岁两个区间段，该群体受限于首付、工作 上下班通勤时间，偏好低总价、交通出行便利的产品。主要考虑项目是否具备高性价比、交通便 利、地段好和宜居性。 2020 年年上半年上半年全国全国主要城市主要城市新开盘总结新开盘总结 2020 年上半年，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，两 会强调“房住不炒”
8、，因城施策，完善土地、人口和资金等要素市场化配置， 释放中长期利好，同时加快落实区域发展战略，深入推动区域协同发展，强 化对稳企业的金融支持，聚力“六稳” “六保” 。2 月，受新冠疫情影响，多 地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。进 入二季度，复工复产进度加速推进，房地产市场逐渐恢复活跃。从 2020 年 上半年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看， 杭州去化效果非常好，去化率近 8 成。 本报告针对 2020 年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价 策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营 销特点，帮助企业
9、实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提 供决策支持。 1、开盘量：开盘量：重点城市开盘重点城市开盘 1361 次次，推出房源，推出房源近近 24 万套万套 2020 年年上半年上半年，14 个重点城市住宅类项目共计开盘个重点城市住宅类项目共计开盘 1361 次，推出房次，推出房 源源近近 24 万套万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 61 次；二线城市中 杭州、长沙和重庆开盘次数较多，分别为 338 次、219 次和 150 次。北京、 深圳和南昌开盘量相对较少。 图：图：2020 年年上半年上半年重点城市开重点城市开量量 数据来源：数据来源：CREIS 中指数据，中指监测
10、中指数据，中指监测 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州 青岛 长沙 推盘个数（左轴）房源套数（右轴） 从各城市单项目推盘量来看，2020 年上半年，深圳的仁恒公园世纪二期 夺得项目推盘套数排行榜榜首，5 月 23 日开盘一次性推出 1383 套房源，该 项目为老推新，位于龙岗区，属于中高端改善项目，开盘均价为 52200 元/ 平方米。 表：表：2020 年年上半年上半年主
11、要城市项目推盘量主要城市项目推盘量 TOP10 城市名城市名 称称 项目名称项目名称 推出套数推出套数 开盘时间开盘时间 开盘去化开盘去化 率率 深圳 仁恒公园世纪二期 1383 5 月 23 日 - 杭州 地上北樾府 1322 5 月 10 日 29% 北京 京能电建洺悦湾 1254 6 月 6 日 48% 北京 萬橡悦府 1192 4 月 26 日 46% 成都 恒大天府半岛 1170 4 月 11 日 100% 深圳 乐府花园 1036 3 月 28 日 - 北京 金茂北京国际社区 924 3 月 25 日 88% 北京 中海寰宇时代 820 5 月 29 日 87% 成都 彭州海德花园
12、 806 1 月 12 日 11% 成都 川发天府上城 786 5 月 22 日 100% 数据来源：数据来源：CREIS 中指数据中指数据，中指监测，中指监测 2、去化情况：去化情况：平均去化平均去化为为 6 成成，杭州杭州去化效果较好去化效果较好 上半年上半年重点城市新开盘去化率均值为重点城市新开盘去化率均值为 60%，杭州杭州去化去化近近 8 成成 2020 年上半年，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值 为 60%。平均去化率自 2019 年一季度以来维持较低水平运行， 2020 年 1 月平均去化近 6 成，2 月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3、4 月 份持
13、续下跌至 61%，随后 5、6 月份去化持续上涨。整体来看，今年上半年 去化水平略低于去年同期。 图：图：2020 年年上半年上半年全国重点城市新开盘项目平均去化率全国重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：数据来源：CREIS 中指数据，中指监测 86% 91% 81% 69% 63% 74% 67% 63% 68% 63% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 201820192020 全国
14、重点城市平均去化率同月份平均去化率 分城市来看， 5 个城市去化率超过平均水平。 杭州上半年市场需求较大， 去化效果非常好，上半年平均去化近 8 成；北京和青岛去化也非常好，去化 率均为 69%。 而重庆、 长沙、 南昌和南京平均去化率分别为 51%、 51%、 51% 和 45%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。 图：图：2020 年年上半年上半年重点城市新开盘项目平均去化率重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：数据来源：CREIS 中指数据，中指监测中指数据，中指监测 2020 年年上半年共有上半年共有 299 个项目开盘售罄，个项目开盘售罄， 杭州、 成都和南京杭州、 成都和南京分别分别占占 165 席席、33 席和席
