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1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载孟雅与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。民事判决书（2015）田民一初字第 01826号 原告：孟雅，女，1997年11月3日出生，回族，住安徽省淮南市田家庵区。 法定代理人：孟谨，淮南市八公山区二中教师。系孟雅母亲。 委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。 委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实
2、习律师。 被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。 法定代表人：曹明明，该公司董事长。 被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：蔡东，该公司董事长。 被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区， 现住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：陈从兰，该公司员工。 被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理 有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。 委托代理人：陈从兰，女，1964年12月26日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司员工，住址同李旭日。
3、 原告孟雅诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、上海启创房 地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司 （以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭， 公开开庭进行了审理。原告孟雅的法定代理人孟谨及其委托代理人沈锋到庭参加诉讼，被 告通顺置业公司、上海启创公司、淮南金海凯园公司、李旭日经本院传票传唤无正当理由 未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟雅诉称：2009年前后，开发商（通顺置业公司）、销售商（上海启创公 司）大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外
4、销售。原告受其宣传影响，感受到购买这样的商品房，其价格可以接受。 于2011年1月4日出资购买了 “北京名都” 2515商铺，并与开发商通顺置业公司签订 商品房买卖合同，同时，被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称香 港金海凯园公司）与原告签订北京名都商业委托经营合同。被告宣传的内容即使未载 入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。北 京名都商业委托经营合同第五条约定：1、前四年的租金由开发商支付，按每年总房款的8叶次性冲抵业主购房款；“经营公司”从第五年起开始支付租金，第五到第七年按每年 总房款的9殖业主支付租金；后三年（8-10 ）按每年总房款的1
5、0漩业主支付租金。2、 “经营公司”按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，“经营公司”将当年租金向业主一次性付清。 3、租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。之后，开发商、 销售商又委托淮南金海凯园公司承接北京名都商业委托经营合同，又与原告补签北 京名都商业委托经营合同。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相同。2014年10月1日，四年租期届满。按照北京名都商业委托经营合同第五条约定，“经营公司”应当 在2014年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。金海凯园公司在2013年10月1日应当向北京名都一、三层业主支付租金，由于金海凯园公司没有及时支付租金， 并主动解除了
6、委托经营合同。导致金海凯园公司超过三个月没有向原告支付租金，按合同 约定，已达到解除合同的条件。北京名都商业委托经营合同第四条约定，双方同意在 委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继 续履行，违约方应承担本项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同，已严 重违反前述约定，系根本性违约。同时，其又诈骗了现在租赁商户的租金。按照合同第3条第2款第2项的约定，被告应承担剩余六年租金的违约金，现原告只要求其承担百分之 三十。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除北京名都商业委托经营合同；2、各被告支付第五年度三个月租金3109元；3、被告承担
7、解除合同违约金 22693元；合计：25802元；4、被告承担本案诉讼费。原告孟雅为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。本院经审查依法予以确 认。证据二、房产证，证明原告是诉称房屋的产权人。本院经审查依法予以确认。证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一份、北京名都楼盘宣传页复印件两份，证明： 1、广告是在主流媒体上刊登；2、通顺置业公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年，1.5倍回购，前三年房租为 24%勺房款，两公司具有不可推卸的责任。本院经审查认为：该份证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售
8、房屋宣传时作出10年租约保障（1-3年回报率8% 4-6年回报率9% 7-10年回报率10%、期满1.5倍回购的承诺，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据四、商品房买卖合同，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并 签订买卖合同，合同第四条的价款是抵扣总房款24%勺房租之后余款即 76%勺总房款，合同价款与实际支付价款不一致。本院经审查认为：该份证据与其他证据相互印证，能够证明 合同约定的购房款系折扣租金后的余款，本院对该份证据依法予以确认。证据五、北京名都商业委托经营合同（说明：原告购买房屋后，先与香港金海 凯园公司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业
9、主 又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明：1、通顺置业公司安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；2、合同第3.2.2条约定，被告逾期支付租金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；3、合同第6.5条约定的总价款是真实的购房款；4、合同内容与证据三是一致的，相互佐证。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，本院对该份证据的真实 性依法予以确认。证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在 2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，其单方解约，已经构成 严重违约，应
10、当承担违约责任。本院经审查认为：该公告系由淮南金海凯园公司作出，本 院依法予以确认。证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件，证明：1、双方约定北京名都一到三层包销价7000元/平方米，溢价部分给上海启创公司，结合证据四、五，每平方米15000元以上，溢价部分已达到每平方米8000元，足以证明其享受利益超出通顺置业公司，上海启创公司应是房屋出卖人，不仅仅是代理关系；2、合同约定了经营公司的成立情况，管理公司违约责任应由上海启创公司承担。本院经审查认为：该协议系通 顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房事宜所签订，与本案其他证据相互 印证，本院依法予以确认。证据八、田区
11、政府 2013年12月6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺 书复印件各一份，证明 2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解，淮南金 海凯园公司承诺于 2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期之后淮南金海凯园 公司再次违反调解内容，严重违约，应承担违约责任。本院经审查对该证据的真实性依法 予以确认。证据九、（2014）田民一初字第00602号民事判决书，证明四被告的基本情况及违 约的事实。本院经审查认为：该份判决书是生效的法律文书，本院依法予以确认。被告通顺置业公司开庭前提交书面答辩称：北京名都商业委托经营合同合同当 事人并非答辩人；履行北京名都商业委托经营合
12、同支付租金并非是答辩人的义务；答 辩人与原告之间是商品房买卖合同关系，答辩人在商品房买卖合同中并没有违约行为；答 辩人与淮南金海凯园公司以及销售代理公司无法律上的联系，答辩人“包租”的销售方式 是代理公司策划方案之一；上海启创公司“招商”不力导致原告损失，在本案中存在违约 责任；涉案商铺的委托经营行为属于商业经营行为，其商业风险应该由委托经营合同的当 事人承担。综上，答辩人不是原告请求解除北京名都商业委托经营合同的合同相对 方，也不是该合同履行义务方。原告现起诉要求答辩人承担民事责任无事实和法律依据， 请求依法驳回对答辩人诉讼请求。被告通顺置业公司在法定期限内未提交证据。被告上海启创公司开庭前
13、提交书面答辩称：一、答辩人与开发商通顺置业公司之间 的关系为销售代理关系。原告购买的北京名都房产系通顺置业公司独自开发建设，并由通 顺置业公司委托答辩人进行代理销售。通顺置业公司与答辩人于2009年4月29日签署代理销售协议。根据该协议的约定和有关法律的规定，答辩人作为通顺置业公司的销售代理 商，其进行代理销售行为所引起的法律后果，均应由委托人通顺置业公司承担，答辩人不 承担任何责任。二、答辩人在进行代理销售过程中，严格按照通顺置业公司审查通过的宣 传内容发布广告，并未擅自夸大宣传，更未作出任何虚假宣传。故答辩人不应承担任何责 任。三、答辩人已经严格履行了销售代理协议所约定的合同义务，并为原告
14、购买北京名都 的房产提供了相应的服务。且答辩人在代理销售过程中并无不当之处，故不应该承担任何 责任。四、通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售，是通顺置业公司与原告自愿 认可的一种销售方式。答辩人只是作为代理人，代为通顺置业公司与原告办理商品房买卖 过程中的相关手续，商品房买卖的法律后果当然应该由买卖双方自行承担，与答辩人无 关。况且，即使是通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售违反了有关规定，那也 是应该由有关部门对通顺置业公司进行行政处罚。综上，答辩人认为：答辩人作为销售代 理人，其代理行为所引起的法律后果均应该由委托人承担，代理人不应该承担任何法律责 任。被告上海启创公司在法定期
15、限内未提交证据。被告淮南金海凯园公司、李旭日开庭前共同提交书面答辩称：一，金海凯园公司和 李旭日，同意与原告解除北京名都商业委托合同。因为纠纷发生后，双方无法达成共 识，原告的封堵行为，影响被告金海凯园公司正常经营，合同履行成为不可能。二，造成 现在这种局面，显然与第一被告通顺公司和第二被告启创公司违规操作造成的，已经违反 了商品房销售管理办法相关规定。这也是造成此次纠纷的主要原因。所以，两被告应 当承担主要责任或全部责任。三，金海凯园公司与原告就租金起算时间发生纠纷，从而引 起原告方广大业主的不满，发生封堵北京名都商场大门，造成无法正常经营。所以，原告 也要承担一定的责任。另外，原告作为投资人，对经营中所产生的风
