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1、目 录,一、房地产基础知识 二、房地产五证介绍 三、房地产法律制度与政策 四、房地产建筑基础知识 五、商业地产销售技巧 六、物业管理常识,一、房地产基础知识,什么是房地产,房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上权益。又称不动产，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。 包括：a)土地；b)建筑物；3）地上附着物,1. 自然特性（区位特征）,（1）不可移动性,（2）独一无二性,（3）寿命长久性,（4）数量有限性,2. 外部性特征,（1）用途多样性,（2）相互影响性,（3）政府管制性,（1）大量投资性,3. 价值特征,（2）价值高大性,（3）保值增值性,房
2、地产的基本特征,房地产市场的分类,主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；, 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；,房地产业与建筑业区别, 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种
3、经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方；建筑业是承包方。 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。,房产、地产两者间的关系及差异,房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。 地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 联系： a)实物形态上看，房产与地产密不可分； b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联
4、系再一起的。 差异： a)二者属性不同；b)二者增值规律不同； c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。,房地产的类型, 按用途划分： a)居住房地产； b)商业房地产； c)旅游房地产 ； d)工业房地产； e)农业房地产 按房地产住宅的层数划分： a)低层住宅为1-3层； b)多层住宅为4-6层； c)小高层住宅为7-11层； d)中高层住宅为12-16层； e) 16层以上为高层住宅,房地产土地的使用年限,凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用 地，其土地使用年限按国家规定执行。 即： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐
5、用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。,1、收入的变化；2、银行存贷款利率的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。,影响房地产需求和价格的因素,城市规划用地分类,房地产基础名词解释,房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；,总用地面积：经城市行政规划主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积：经城市行政规划主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 建筑面积：指建筑物外墙或结构
6、外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。,总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；,公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。 居住区用地：住宅用地、
7、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。,建筑覆盖率：即建筑密度。建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；,房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的套内面积与该套应分摊的公用建筑面积之和。 层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸 。常见砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.8米 、2.9米、3.0米,净
8、高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高=层高-楼板厚度 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50。,道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 营业税：是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。销售不动产的营业税税率为5%， 计算公式=营业额5%。,城市建设维护税：是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而
9、征收的一种税收控制线。 计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。 1、纳税义务人所在地在城市城区，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；,土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增值额征收的一种税。 (一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额10
10、0，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数,预征率：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税,印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。 房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为005%，同时适用于房屋租赁合同，税率
11、为1%，房产购销合同，税率为003%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。,契税：契税是土地、房屋权属转移时想起承受者征收的一种税收。,宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平
12、整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha） 住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/）。,开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销售面积）的比率。 期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，对外销售时，也可以称为楼花，项目完全建成验收合格后叫现房。,按揭：指购房者和房地产开发商签订购房合同，并支付房地产开发商首期款之后，由银行、房屋开发商、购房者三方签订抵押贷款合同，借款人以其房产作为抵
13、押，还款方式由购房者按月等额支付给银行，直到付清本息，这种购房方式称为按揭购房。 复式：局部错层，将厨房和卧室、餐厅抬高若干尺寸，形成视觉和心理差异。,样板房：与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间，目的是为提供给客户做装修参考；如开发商提供毛坯房，样板房还起到生活方式的引导和展示的作用。 开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。,进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。 1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深
14、常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米,楼板价：是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款 公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。,房地产基本经济技术指标,容积率=总建筑面积 / 总用地面积 建筑密度=建筑基底总面积 / 总用地面积 绿化率=各类绿地总面积 / 总用地面积 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) / 合同约定面积 分摊系数=公用分摊系数之和 / 套内建筑面积之和 得房率=套内建筑面积 / 建筑面积 使用率=套内
15、使用面积 / 建筑面积,建筑面积的测算,1、计算全部建筑面积有哪些？ 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算 2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。,6） 挑楼、全封闭的阳台
16、按其外围水平投影面积计算。 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。,11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计
