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1、1,大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP,九洲远景商业管理机构简介,九洲遠景商業管理機構,购物中心布局研究 九洲远景 上海 2010年08月,购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的,商业模块概念发展,动线设计,销售支持区域设计,购物中心商业规划,购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的,阶段,第一部分商业模块概念发展,第二部分动线设计,购物中心模块布局,购物中心动线设计,阶段成果,物业条件假设,商业概念确定,业态特性分析,租户需求访谈,工作内容,1,2,3,4,购物中心的物业指标假设
2、,商业业态多维度分析,业态面积占比、目标客群定位等,租户面积及楼层需求访谈、位置需求,5,人流动线的类型及其设计参数,人流动线设计,购物中心布局方法,资料来源:九洲远景分析,6,中庭设计,7,物流、人流通道设计原则及输入参数,物流、消防设计,中庭的类型及其设计参数,3,8,配套设施、销售支持设计,第三部分销售支持设计,购物中心落位,九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图,购物中心初步落位图,购物中心初步落位图,第一部分,物业条件假设,购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口）,业态特性分析,商业概 念,行
3、业/子行业/业态面积占比 主题模块落位 目标客群定位,商业业态多维度分析 租金水平与面积需求 消费频率与消费类型,租户面积及楼层需求访谈 租户位置需求,租户需求,资料来源:九洲远景分析,4,确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象,物业条件假设,物业条件假设,输入条件,输出结果,1,资料来源:九洲远景分析,5,结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向,商业概念定位,行业/子行业/业态面积占比 本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表,目标客群定位 本项目目
4、标客群定位，不同客群规模的占比（男女性别占比）等,主题模块落位 本项目包含的主题模块、相应规模比例以及布局,商业概念定位,确定购物中心的内涵（租户、客群）,2,资料来源:九洲远景分析,6,基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容,某购物中心,模块 1,子模块1,依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题 以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，对模块/子模块进行规划，包括： 在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标
5、消费群 各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验 各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构 各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向 各模块/子模块的布局和相邻关系 通过从整体到模块/子模块 top-down 的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性,模块 2,模块 3,模块 4,举例,子模块3,子模块2,8,金鸡湖项目第二阶段报告,举例 某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成,资料来源：九洲远景,九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维
6、度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图,业态特性分析,租金水平,面积需求,消费频率,消费类型,多维度分析,低层区,中层区,高层区,1,2,3,4,服装服饰,服饰配件,化妆品,药妆店,Body shop,西式快餐,中式快餐,主题酒吧,音乐酒吧,便利店,食品专业店,3C数码,体育用品,儿童服装,体育用品,儿童家居及用品,儿童玩具,礼品,家庭耐用品品牌店,美食广场,健身瑜伽,影院,KTV,儿童早教,慢摇酒吧,SPA 足疗,家庭餐饮,商务餐饮,主题餐饮,美容美发,儿童摄影,西式餐吧,中式餐吧/茶餐厅,专业百货,剧院,儿童娱乐,课外教育,业态特性分析,3,购物中心,资料来源:九洲远景分析,9,相对购物行
7、业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F,购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图,3000,100,301-500,501-1000,101-300,1001-3000,面积需求,租金水平,高,低,中,中低,中高,第一片区,第二片区,第三片区,支持,租金水平-面积需求,资料来源:九洲远景分析,10,相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态,餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图,2500,400,1200-2500,400
8、-1200,面积需求,租金水平,低,中,中低,中高,支持,租金水平-面积需求,资料来源:九洲远景分析,11,购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区,目的性,频率,低,中,中低,中高,高,随机性,支持,消费频率-消费类型,资料来源:九洲远景分析,12,消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区,频率,低,中,中低,中高,高,目的性,随机性,支持,消费频率-消费类型,资料来源:九洲远景分析,13,14,3000,100,301-500,501-1000,面积和楼层示意图,
9、101-300,意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择300平米以下的铺位,样本量：101个,B1,3F,1F,2F,4F及以上,1001-3000,资料来源：安阳租户访谈，九洲远景分析,租户访谈-各租户面积楼层需求,4,主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、食品杂货、服饰配件选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域,主街,中庭,入口,中西式餐吧,西式快餐,咖啡厅 茶坊,建材品类杀手,家电品类杀手,家居品类杀手,专业百货,大卖场,综合百货,西式快餐,食品杂货专业店,化妆品,服饰配件,临主街区域,临主街区域,入口区域,边角区域,儿童早教,美食广场,家庭餐饮,主题餐
10、饮,SPA 足疗,健身会所,影院,KTV,资料来源：某项目租户访谈，九洲远景分析,租户访谈-各租户位置需求,4,15,第一阶段结果示意：各楼层商业主题-25号地块商业,第一部分结果示意,16,天津路劲25-26号地项目报告,第一阶段结果示意：各楼层商业主题-26号地块商业,17,天津路劲25-26号地项目报告,第一部分结果示意,第一阶段结果示意：各楼层商业主题-16号地块商业,18,天津路劲25-26号地项目报告,第一部分结果示意,基于第一部分购物中心的初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案,购物中心的最终布局,第二部分,第一阶段 成果,研究内
11、容,第二阶段 成果,输入条件,输出成果,物流、消防动线设计,人流动线设计,物流通道的设置原则及其特点 消防通道的类型设置的位置及其特点,水平人流动线的概念、类型及其设计参数 垂直人流动线的内容、排列方式、特点、数量及其设置的位置 中庭（节点）的类型及其特点,动线研究,19,资料来源：九洲远景分析,20,动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究,动线研究内容,人流动线由平面人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值,物流动线是在购物中心内由货物出入口到各店铺之间的内部物流，取决于购物中心的货物出入口位置、卸货场地、货物通道、货梯规模及
12、位置、中转库房的位置、业态的选择等 消防动线：,动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究,人流动线,物流、消防动线,资料来源：九洲远景分析,1,2,21,人流动线由水平人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值,人流动线,构成,概念,作用,“由点生线，一个脚印一个点、一窜脚印一条线”，这条线就是动线，组织和联系各个承租户的纽带，使购物中心的空间系统构成一个完整而有序的整体,人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用，很多位于不同区域、不同楼层的店铺，要通过人流动线有机地将它们联系起来，共同创造最大的商业价值,水平人流动线、垂直人流
13、动线以及两者的结合的节点，中庭、主力店可视做节点,资料来源：九洲远景分析,人流动线,22,根据面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则，指导购物中心人流动线的设计,商业化设计原则,通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计,面积控制原则,1,最长动线原则,2,均衡性原则,5,易达性原则,3,能见度和曝光度原则,4,中庭运用原则,6,根据地区经济情况、购物中心所处的环境、经营性质、营业特点、规模档次、顾客层次等动线面积所占比例,优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，达到最佳效果,使尽可能多的销售单
14、元沿通道布置以获得更多的销售机会，避免死角产生,动线中规划小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商铺的能见度和曝光度，提升商业效益,将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，均衡主动线与次级动线人流量,设置中庭可以增加购物中心的通透感,延长视线的深度，最大化的增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客商铺到达率,资料来源：九洲远景分析,人流动线的设计原则,23,人流动线的的空间形式根据其开敞程度可分为封闭式、露天式或半露天式，两种动线空间形式各有特点,人流动线空间形式,室外动线,封闭式动线,优点： -在技术和经济上受到的限制相对较少，无需通风装置和统一的中央空调，消防要求较低 -建筑依托于楼
15、与楼之间的间距，形成自然的街区，形成开放式的购物中心，增加了顾客与自然亲近的机会 -可以通过“过街楼”、“骑楼”等丰富的空间造型， 使购物中心人流动线更加人性化而且增强了购物中心的吸引力 缺点： -受天气、气候影响很大，尤其是风的控制,优点 -为消费者提供一个舒适的环境，延长营业的时间 -保证在严酷的气候条件下，消费者和零售商照样能够享受到舒适的环境 -为展览、表演、娱乐和促销以及其他社会活动的场所，增加了商业机会 缺点 -需要处理好自然采光和人工照明之间的关系，引入自然光同样能够达到良好的室内光线效果 -对防火、排烟和逃生设施的要求比室外的高得多,人流动线的空间形式,在气候温和的地区，从节约
16、能源和运行费用考虑最好 采用室外的人流动线,在太热、太冷或太潮湿的气候条件下，对一 次购足式购物中心，人流动线宜采用封闭式,资料来源：九洲远景分析,24,水平动线设计模式典型可归纳为线形、环形、枝形，由这三种基本形式可以衍发出多种建筑平面,水平动线设计模式,线形布局,环形布局,环形布局包含三角形、矩形、圆环形、复式环形等 矩形： 三角形： 复合环形：,枝形布局,枝形布局包括风车形、十字形、Y形、T形等 风车形： 十字形： T形：,线形布局包含哑铃形、折线形、双线形、弧线形、L形、U形等 哑铃形： 折线形 弧线形,资料来源：现代商业建筑设计，九洲远景分析,水平动线设计模式,25,线形布局适用于狭长的基地，规模较小的购物中心，在线形步行街两侧布置店铺，具备布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强的优点,线形布局特点,线形布局特点,线形布局适用于狭长的基地，规模较小的购物中心，在线形步行
