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1、谨呈：红星集团 CRIC CHINA /AUG，2010,。,红星美凯龙酒店项目财务分析报告,第一章 天津项目酒店可行性研究,1.1 市场分析宗地区位,3,市中心区域,红星天津项目,4.5km,天津筛选案例及本案位置图,区位： 位于河东区，离市中心仅4.5km。 交通： 项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。 氛围： 与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的商务环境和居住环境。,万达广场,宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。,1.1 市场分析宗地属性,4,宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型
2、的综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。,立交桥及规划四号线,主干道津滨大道,家居中心,酒店式公寓,1.1 市场分析宗地总结,5,仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。,紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷,未来将成为区域级中心，商务氛围提高,宗地体量大，是典型的城市综合体项目,具备打造高星级酒店的基础,1.1 市场分析城市概况,6,天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。,天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。 天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。 2009年，
3、天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收入达到21430元。 天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护区。,天津,北京,重庆,上海,1.1 市场分析城市资源：商务资源,7,天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。,商业办公： 全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。 非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。 全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。 产业园区：,1.1 市场分析城市资源：旅游资源,8,天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。,旅游资源： 天津旅游资源
4、十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。 其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。 拥有3个国家级自然保护区。 国家级景点：,蓟县国家级自然保护区,八仙山国家级自然保护区,盘山风景名胜区,古海岸与湿地国家级自然保护区,古海岸与湿地国家级自然保护区,八仙山国家级自然保护区,1.1 市场分析城市高星级酒店分布,9,天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。,高星级酒店市场： 天津拥有三星以上酒店共93家。 其中五星级酒店20家。 四星级酒店46家，三星级酒店27家。 五星级酒店市场： 五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。,滨海新区,和
5、平区 河西区,1.1 市场分析城市高星级酒店运营,10,天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。,1.1 市场分析区域概况,11,本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。,河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人， 河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。 河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。 河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了五区三带的
6、建设。五区即围绕楼宇比较集中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。,河东区,红星天津项目,河东区街道划分,1.1 市场分析区域资源,12,河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。,红星天津项目,全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音寺和海河公园已成为天津的旅游热点。,天诚丽笙世嘉酒店,天妃宫遗址,荐福观音寺,海河公园,1.1 市场分析区域高星级酒店运营,13,河东区高星级酒店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。,天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国道上，是一家
7、欧式建筑风格的高档酒店，毗邻市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场，空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位置优越，交通便捷，四通八达。,天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十分便利。,天津世纪泰豪酒店,天津财富豪为酒店,天津天诚丽笙世嘉酒店,天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静园等景点以及滨江道购物中心。,1.1 市场分析总结,14,通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。,具备打造五
8、星级酒店的可行性！,1.2 财务评估酒店投资评估,15,根据酒店的建筑面积3万推算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。,1.2 财务评估酒店溢价评估：对住宅的溢价,16,酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/，洋房溢价1200元/。,1.2 财务评估酒店溢价评估：对住宅的溢价,17,酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店对于这两类的溢价率同样为6%，溢价900元/。,1.2 财务评估酒店溢价评估：对办公的溢价,18,酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1200元/。,1.2 财务评估酒店溢价评估：对商业的溢价,19,酒店对于销售商业的溢价率为9%，商业溢价1350元/；租
9、赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/天。,1.2 财务评估酒店溢价评估：对车位的溢价,20,酒店对于办公的溢价率为2%；车位租金溢价0.2元/个/天。,1.2 财务评估酒店对销售型物业溢价评估,21,酒店对销售型物业的总体溢价约为30348万元。,1.2 财务评估酒店对经营型物业贴现溢价评估,22,酒店对经营型物业的总体溢价贴现约为31270万元。,酒店对经营型物业的溢价= 溢价后折现 - 溢价前折现 = 31270万元,溢价前现金流量总计,溢价后现金流量总计,注：贴现率按照8%进行计算。,1.2 财务评估酒店替代收益（办公）,23,用办公替代酒店所获得的销售收益为25638万元。,1
10、.2 财务评估酒店营运收益,24,酒店总收益为28231万元。,根据年收益2367万元/年的标准，取8%的资本化率，以40年为年限可计算得出： 酒店总体收益为28231万元。,1.2 财务评估总结,25,1.3 综合评估结论,26,酒店对于整体的综合影响包括定量和定性两方面的影响，综合来看选择开发酒店更有益处。,定量影响,定性影响,酒店对于整体的综合影响,扩大项目的影响力,酒店自身收益,客房收益,广告收益,运营收益,酒店的溢价影响,对住宅的溢价,对办公的溢价,对商业的溢价,扩大企业知名度,扩大区域的影响力,吸引高素质客流,增长政府税收,活跃区域氛围,增加商业客流,与办公互相影响,为企业积累客户
11、,增长业内声望,选择开发酒店!,第二章 昆明项目酒店可行性研究,2.1 市场分析宗地区位,28,区位： 位于西山区，离市中心仅4.7km。 交通： 项目位于滇池路旁，是通往城区的主干道，来往人流大，对项目营销能起到一定带动作用。 氛围： 项目位于滇池板块城市生态复合片区，为当前房地产开发热点区域。,宗地位于昆明市滇池路主干道，滇池板块是紧邻中心城区的城市生态复合片区，是房地产开发的热点区域。,红星昆明项目,第壹城,4.7km,昆明筛选案例及本案位置图,2.1 市场分析宗地属性,29,宗地总建面积大，由多种业态构成，周边配套完善，人流量较大，具备打造酒店的宗地条件。,2.1 市场分析宗地总结,3
12、0,仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。,紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷,城市生态复合片区，房产开发的热点区域,宗地体量大，是典型的城市综合体项目,具备打造高星级酒店的基础,2.1 市场分析城市概况,31,昆明是西部重要枢纽城市，历史悠久，旅游资源极为丰富。,昆明是云南省的省会城市，其GDP占全省的三分之一。 昆明是中国面向东南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区第四大城市，仅次于成都、重庆、西安。是滇中城市群的核心圈。 昆明是全国首批历史文化名城之一，拥有2200多年的建城史，滇池地区拥有3000年的文明史。 昆明为全国十大
13、旅游热点城市，首批进入中国优秀旅游城市行列。,重庆,上海,天津,昆明,2.1 市场分析城市资源：商务资源,32,昆明具有两大且均是全省唯一的经济技术和高新技术开发区，商业办公在全省已属发达。,商业办公： 全市购物中心有9家，主要集中在三市街商圈。 全市拥有办公楼18个，其中有甲级办公有12个，占67%。 产业园区： 产业园区共有两个，全部为国际级开发区。,主城区,2.1 市场分析城市资源：旅游资源,33,昆明拥有数百个重点旅游景点，风景优美，旅游资源十分丰富。,旅游资源： 全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有
14、世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系，旅游业继续呈增长态势。,石林世界地质公园,九乡,滇池,大观楼,云南民族村,2.1 市场分析城市高星级酒店分布,34,昆明依托旅游业使得星级酒店行业发展较为成熟，其中五星级酒店主页分布在市中心区域。,高星级酒店市场： 天津拥有三星以上酒店共69家。 其中五星级酒店11家。 四星级酒店31家，三星级酒店27家。 五星级酒店市场： 五星级酒店主要分布在盘龙、官渡、五华。,官渡,盘龙,五华,西山,2.1 市场分析城市高星级酒店运营,35,昆明五星
15、级酒店的平均市场价格约为1020元/天，平均空置率约为50%。,2.1 市场分析区域概况和资源,36,西山区拥有昆明最多的公园，景观资源丰富，拥有滇池湖岸线景观带，配套齐全，居住适宜。,西山区位于昆明市西面，全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，总人口达100余万。 西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小17个公园、300余户农家乐，是昆明公园最多的主城区。 境内90余公里的滇池湖岸线和12平方公里的滇池草海水域构成了一道亮丽的生态风景线。昆明市具有标志性建筑的金马碧鸡坊、中国十大日用
16、品批发市场之一的“螺蛳湾”，昆明城市最大的开放式森林广场碧鸡公园等一大批城市人文景观。,西山 景区,滇池路,红星昆明项目,金马碧鸡坊,螺蛳湾,碧鸡公园,昆明湖景酒店,滇池温泉花园国际大酒店,云天花苑酒店,怡景园度假酒店,2.1 市场分析区域高星级酒店运营,37,西山区高星级酒店的平均市场价格约为475元/天，平均空置率约为55%。,昆明滇池温泉花园国际大酒店坐拥滇池，邻伴西山，毗邻驰名中外的云南民族村，风景如画，景色怡人。主要为泰式风格，装饰典雅，相关配套设施齐全。,昆明云天花苑酒店是国际四星级标准全资的花园式酒店，酒店占地62亩，绿化面积达60%以上，环境优雅、静谧，是昆明市区少有的休闲度假酒店。,滇池温泉花园国际大酒店,昆明云天花苑酒店,昆明湖景酒店,昆明湖景酒店是依托滇池高尔夫球会附建的一家精品型酒店，座落在著名的滇池国家旅游风景区内，面朝美丽的滇池，与西山隔水相望，三面是景色怡人的高尔夫球坪。,昆明怡景园度假酒店,昆明怡景园度假酒店总占地135亩。位于环
