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1、常熟华府天地商业裙房,- 招商定位报告,2006-9-3,1,目录,第一篇 项目概况,第五篇 目标消费群体分析,第二篇 项目所处商圈分析,第三篇 S.W.O.T 分析,第四篇 常熟市消费力分析,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商构想,第八篇 三方工作时间表,2,项目概况,一、项目介绍: 华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处, 紧临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传统的方塔商业步行街约5分钟车程。 项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业长度近270米。 本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2来设定，也应该有接近300个车位可以提
2、供给商场的消费顾客使用，体现出高档商业配套的特质。,3,项目概况,二、项目基本情况,4,项目平面俯视效果图,5,项目一层平面图,6,项目二层平面图,7,8,项目所处区域商圈图,9,商圈内商业网点明细,10,商圈分析,海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。 枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中心的距离最短。 本项目所在区域（周边3个
3、街区之内）缺乏集约的商业配套，即便已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。 目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求大都在区外发生消费。,11,12,S.W.O.T,机会（Opportunities）,项目整体规模量不大，错位规划的优势随时会被其他项目赶超,离方塔街距离近，易受成熟商业的竞争威胁 项目周围在建项目带来的挑战 新的文化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制,WT,ST,威胁（Th
4、reats）,本项目尽管存在诸多缺点，但是补缺型商业的设置和未来专业的管理引导，致使商家短期获得成功的几率较大,WO,SO,项目周边商业环境相当弱势 支持餐饮进入的针叶设施配置有局限 售后返租的小商铺对于内部装修投资较大的产业有租期过短的局限,缺点（Weakness）,优点（Strength）,内部能力 外部环境,地区零售购买力强 新兴CBD区商业需求比较集中 项目周围和海虞路沿线集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势,车流量大，可到达性较好 沿海虞路面宽，视觉效果好 商业内街的设计便于购物顾客序流动 四个区相对独立，使布局清晰、结构完整,CBD型商业带给常熟新的机遇，而本项目握有交通便捷
5、和供应时机良好的优势机关的公务消费需要,定向顾客人流匮乏，与商务区内高素质消费人群的消费接触时间短； 附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；,13,14,常熟市消费力分析,一、 常熟市城市人口数量,53.5,51.27,104.77,2005年,53.31,51.00,104.31,2004年,53.03,50.83,103.80,2003年,万人,万人,万人,单位,女性人口数,非农业人口数,年末总人口数,指标,15,常熟市消费力分析,2003年全市城镇居民人均可支配收入达到12,373元, 人均生活消费支 出为7,741元, 同比分别比往年增长20.5%和19.5%; 2004年
6、全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元, 人均生活消费支 出为10,305元, 同比分别比往年增长21.5%和29.7%; 2005年全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元, 人均生活消费支 出为11,692元, 同比分别比往年增长14.4%和13.5%;,二、 居民收入情况分析,16,常熟市消费力分析,根据常熟市居民家庭抽样调查资料显示, 2005年居民人均消费支出11691.81元, 同比增长13.5%; 其中服务性消费支出为3,547.32元,同比增长20.2%, 服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一, 它的高幅增长标志了居民生活质量的快速改善。 餐饮消费是常熟
7、消费市场的一大亮点, 2005年居民人均食品消费支出为3,857.70元, 同比增长16% 。,三、 居民消费状况说明,17,常熟市消费力分析,据数据统计, 2006年上半年常熟市城市居民人均可支配收入比去年增长12%, 收入的增长为居民的消费的增加提供了先决条件, 也为消费结构的优化提供了可能。上半年城市居民人均消费性支出为6963.95元, 同比增长了6.1% 。,四、 2006年上半年居民消费结构分析,18,常熟市消费力分析,2006年16月八大类消费比例增减情况,19,20,本项目的目标消费群体,一、项目目标消费群体调研 根据本项目地理位置, 对项目所处商圈及其它部分商圈消费人 群以抽
8、样问卷调查的形式进行调研。被调研对象主要以政府 机关、金融机构工作人员; 企事业单位员工; 个体私营业主等, 具体调研情况如下:,21,本项目的目标消费群体,调研样本年龄构成,分析: 从年龄构成上来看,此次调查的样本年龄主要集中在2140岁之间, 这个年龄 段也是在社会公众当中购物消费力相对较强的群体, 也是本项目以后的主力 消费群体。,22,本项目的目标消费群体,调研样本家庭构成,分析: 受访对象的家庭构成大多为34人的核心家庭, 消费支出相对较大。,23,本项目的目标消费群体,调研样本个人年平均收入,分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在 20000元40000
9、/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收 入平较其它县级市来得高。,24,本项目的目标消费群体,调研样本消费场所,分析: 从消费场所而言,绝大多数人还是习惯在街铺式店面购物消费, 与本项目沿街店铺式商业形式吻合。,25,本项目的目标消费群体,调研样本平时购物消费的频率,分析: 从购物的频率分布结构来看, 每周12次的比例占68.2%, 此项数据 被调查人群属于比较富裕的阶层, 能够接受定期定时的消费支出。,26,本项目的目标消费群体,调研样本消费种类,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,所占比例,33%,30%,13%,3%,5%,4%,10%,2%,食,衣
10、,娱乐,通讯,鞋业,饰品,教育,其它,分析: 饮食, 衣着和娱乐的比例达到76%, 说明此类消费需求占消费种类的最大份 额, 是被调查人群消费需求的主导业态。,27,本项目的目标消费群体,调研样本消费的金额,分析: 从消费金额剖析, 100500元的比例占49%, 这是相当高的数字和金额, 如果仅从每周消费2次的比例和个人收入水平来看, 已是超过正常消费水平的, 所以常熟潜在的消费能力很乐观。,28,本项目的目标消费群体,二、项目目标消费群体总结: 在2555之间,有稳定的收入并且有一定的经济能力和独立 的经济支配权; 追求个性化、品牌化和消费享受, 消费心理较为成熟; 消费力以高中档为主, 是主力消费群体; 注重品牌商品的内涵和品牌消费的观念, 品牌接受力较强;,29,30,项目招商定位原则,根据项目所处商圈内消费群体的特征及消费需求为 定位原则; 通过吸引主力行业商户的定位来鼓励和带动小型商户的招商, 同时保证购房业主租金回报的稳定; 以精致、时尚、个性化的商业产品和服务为主, 树立CBD商业圈高级配套商业模式;,31,32,招商构想 A区域,以上a 、b表示2种不同招商方案,33,招商构想 B区域,34,招商构想 C区域,35,招商构想 D区域,36,规划招商和销售执行周程安排,37,
