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1、第七章房地产租赁法律制度,第一节房屋租赁,一、概念与特征： 房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。 房地产租赁属于财产租赁的一种，其基本特征是： (1)房地产租赁是双务、有偿、诺成、要式的民事法律行为； (2)房地产租赁中的出租人必须是对特定的房地产享有所有权或使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。承租人取得的只能是房地产的使用权，而不是所有权，这一特征使之与房地产买卖相区别。,(3)房地产租赁的标的是特定的房地产，包括地产和房产。在我国，目前地产租赁只存在国有土地使用权租赁这一种形式，房产租赁形式则相对较多
2、。 (4)房地产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定，如国有土地使用权租赁期限就受到法律规定的国有土地使用权出让期限制约，私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定,研究的问题： “租赁权的物权化”是现代房地产租赁的发展趋势和显著特点。现代各个国家和地区的民法为了保护承租人的利益，稳定社会生活秩序，而赋予承租人基于租赁合同而取得的债权租赁权以物权的效力。例如日本民法典第605条明确规定不动产的承租权登记后成为物权;德国民法典规定承租人的先买权;台湾地区的民法第425条规定租赁权可对抗物主的财产所有权 。 绝对特权化还是相对特权化？,1.买卖不破租赁规则与例外 房屋在出租前已设立抵押权，
3、因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 2.承租人的优先购买权与例外 包括：（一）房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 。 3.房屋承租人的共同居住人的继续租赁权,二、房地产租赁的分类,（一）房屋租赁 （二）建设用地使用权租赁,第一节房屋租赁,一、概述与特点 出租人将房屋作为租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。 特点； （一）标的物特殊：房
4、屋 （二）房屋租赁的性质：对房屋有期限的占有、使用、收益权,（三）房屋租赁为诺成、双务、有偿民事行为 （四）房屋租赁的继续性 二、房屋租赁的分类 （一）住宅用户与非住宅用户租赁 （二）公房租赁与私房租赁 （三）定期租赁与不定期租赁,三、房屋租赁的标的物 不得出租房屋的几种情况： 依据城市房屋租赁管理办法 第6条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的；
5、（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,四、房屋租赁合同 （一）主要内容与形式 形式：要式或是不要式？ 城市房地产管理法54条PK合同法215条 （二）房屋租赁合同的效力 1.出租人的主要义务： 2.承租人的主要义务：,（三）房屋租赁合同的终止 1. 2. 3.当事人解除合同 约定解除权 法定解除权 （1）出租人的解除权 （2）承租人的解除权,五、房屋转租 转租的条件： 出租人 承租人 次承租人,1.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ A甲有权要求解除与乙
6、的租赁合同 B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C甲有权要求丙搬出房屋 D甲有权要求丙支付租金,2.甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋10年，租金每年1万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期3年，租金每年1.5万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的？ A本案适用买卖不破租赁原则 B本案不适用买卖不破租赁原则 C丙有权主张将转租合同的租金变更 D甲有权要求丙继续履行转租合同,3.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？ A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求
7、权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权 B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋 C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋 D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩,4.甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？( )A.乙、丙有优先
8、购买权，丁无优先购买权B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C.乙、丙、丁都有优先购买权D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权 同时请说明有优先购买权人的顺位,5.案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人
9、更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该,别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题： 1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行
10、使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？,第二节建设用地使用权租赁,一、概念 二、特点： （一）标的：建设用地使用权 （二）不发生主体变更 （三）受出让合同的影响 （四）是一种诺成、双务、有偿、要式民事行为,二、建设用地使用权租赁的条件 （一）出让建设用地使用权出租的条件： （二）划拨建设用地使用权出租问题 三、建设用地使用权租赁的效力 （一）建设用地使用权出租不受转让的的影响 （二）建设用地使用权转让时承租人享有优先购买权,（三）建设用地使用权出租时，地上建筑物应一并出租 （四）建设用地使用权出租后又抵押的，租赁关系不受抵押权的影响 （五）承租人可取得所建造的建筑物的所有权 四、建设用地使用权租赁登记,五、建设用地使用权租赁与国有土地租赁的区别 1.租赁关系的主体不同 2.租赁关系的标的不同 3.转移权利的性质不同 4.权利内容不同 5.附随出租的标的不同 6.期限限制不同,
