{物业公司管理}某某某泰盈置业水岸花城209地块物业发

《{物业公司管理}某某某泰盈置业水岸花城209地块物业发》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{物业公司管理}某某某泰盈置业水岸花城209地块物业发（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1,水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇),谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司,泰盈置业 水岸花城项目组 2010年9月25日,2,3,4,50万北城滨河品尚社区 360门户都市生活,形象定位,5,北城门户。品尚社区。,6,最爱泊生活。,7,项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。,采用在规划建筑方面创新的方式,8,产品发展方向规划建筑发力,规 划 价 值,北城门户 品尚社区,体现品尚社区感,以高层产品形成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差 以大面积水景园林景观冲击客户感官 以满足业主日常生活所需的超市、

2、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势,以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境 以景观主轴、组团围合打造社区感 社区边界、物业管理形成封闭社区,9,规划方案1全高层社区,项目产品分级,建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆； 在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。,项目总指标,10,方案280%高层+20%花园洋房社区,首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。,11,12,产品规划设计的五个一工程,在一个尚未进入精

3、细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,13,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”整体规划,14,本项目规划设计示

4、意图整体花瓣式布局+组团围合,形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向； 轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观； 资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核； 空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；,规划设计示意图,规划设计思路：,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,15,物业排布及社区入口建议,主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街务

5、必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。 物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,16,集中体现项目规划价值入口广场,入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。 建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。,入口广场,社区大门,住宅,开阔 社区旋律的启势,17,集中体现项目规划价值社区主轴,社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。 这是一条耐人寻味的轴线，行走其间，多个

6、景观、设施节点，让人流连忘返。,点线结合 社区旋律的起伏,18,集中体现项目规划价值中心景观,中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。 中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。,集中放大 社区旋律的高潮,19,集中体现项目规划价值组团空间,组团空间是社区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。,呼应 社区旋律的尾声,组团景观,20,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相

7、传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”城市界面,21,重点打造临长庆大道一侧，展示一个富有品质感的城市界面,长庆大道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感。 底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。,一条富有品质感的城市届面,22,建议现代风格，鲜艳、清晰，稳重的暖色调，富有都市气息,建筑风格：因项目周边自建房形象较差，建议采用现代风格，强化城市意向，让项目从周边环境中脱颖而出。 强调竖

8、向线条的打造，体现现代化的都市感。 色系：西北天气条件较差，可采用鲜艳、清晰、稳重的暖色调，大气而不失沉稳，也与区域楼盘的颜色形成对比。,23,立面用材：面砖为主，大面积的玻璃面与面砖的搭配，体现品质感，提升档次,面砖能有力展现项目立面的高档品质。 建议以面砖为主，可采用两段式，建筑上部位置辅以少量涂料。 可采用大面积的玻璃面与面砖相搭配，共同体现品质和高档次。,24,注重细节：细部处理兼顾功能与建筑美感尤其是临长庆大道一侧，要统一形象,外立面需要考虑到细节处理，提升品质感； 外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。 对于空调位空间，建议采用百叶方式处理； 沿长庆大道一侧是本项目主

9、要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。,管道井,25,通过弧形阳台或弧形板楼设计，丰富建筑外观,建筑朝向景观的一侧，通过局部的弧形阳台设计，或者弧形板楼的设计，体现建筑与外部景观的呼应和互动，同时在景观中，丰富的建筑外观也成为了景观的一部分。,26,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”园林景观,27,本项目园林景观建议

10、,1. 主题风格建议：滨河水景园林，将水景元素植入社区园林景观之中。 2. 在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。 3. 社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。,园林景观建议,1. 项目定位：在泾渭区域板块，打造区域中高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。 2. 可实现性：项目所处位置属于滨河地块，选择适合本项目的景观植被，所需成本不高； 3. 园林与建筑的关系：通过水景和园景的规划营造，让社区形象

11、更加“亲水近景”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。,原 因,28,入口广场：与两侧热闹的商业相结合，形成公共休闲空间,主入口广场体现大气、开阔的都市意向，将成为项目销售时的重要展示区 广场设计应体现趣味、动感，同时要结合项目园林的东南亚风情主题； 水系可以增加体验感，建议通过在小面积广场内设置旱地喷泉，喷水时为喷泉广场，无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间。,喷水时为喷泉广场,无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间,29,社区主轴：景观主要的展示面，立体绿化、路面铺装，节点布置休闲设施,主轴线是社区开放的休闲空间，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素； 可利用地块中原有的成树，让主轴线

12、旁的原生树木构成生态环境的重要组成部分，与路面铺装、座椅结合形成自在休闲的社区气氛。 节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,30,社区主轴：道路铺装的改变，绿植造型和节点设施的变换，产生步易景移的感受,道路铺装：不同节点变换不同的样式。变换地砖、石头等材质或颜色，形成不同的感受。 绿植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的树木造型等。 节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,31,中心水景：水是本项目景观的核心要素，建议以浅水面营造特色氛围，形成社区核心,中心水景结合旁边的主题广场设计，增添社区活力； 从节约成本考虑，

13、建议做浅水，可用石块在水中堆砌出一定高低层次感，让水上下流动起来，保持活水的清澈。 中心水景底部的石块可不规则造型，在无水时也值得观看。这样水池中的水量不必长期保持，也可节约部分维护成本。,水池底部也是好看的造型,32,水岸处理：石砌驳岸、动物雕像、亲水连廊，不同材质搭配，再现滨河水景风情,在水面与地面的交界处，卵石铺成较为自由的曲线，形成不规则的驳岸。 曲线组织水岸景观，木质的休闲步道，亲水的连廊，水岸配以动物雕像，生动再现东南亚自然风情。,33,主题广场：滨河水景元素小品的集中展示，结合中心水景，打造主题风情广场,形象墙，描绘体现滨河水景的花卉或者人物。,可驻足欣赏中心园林美景，同时兼有休

14、憩交往功能,体现滨河水景的情趣小品，增加情趣感,34,线形水景，贯穿主轴尾声。浅浅的溪流，也是社区动起来的景观。 水系的驳岸处，点缀小型东南亚元素小品，呼应中心景观，成为社区西侧建筑的中心，也是项目推盘后期的一个卖点。,轴线尾声：呼应中心水景，点缀元素小品，形成一条耐人寻味的轴线,35,组团景观：以绿植为主，细节处注意滨河水景元素的体现,组团景观尽量多铺绿，丰富的植被空间，成为高层住户的景观。 休闲座椅或者其他公共空间等细节处，注意滨河水景元素的体现，给居住其间的人以深刻的印象。,36,组团内部道路：蜿蜒的道路，不同材质的铺装，回家的路也让人倍感惬意,社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造成视觉层次

15、感强烈，避免空间狭小，单一。 步道可用不同材质铺设，如石头、鹅卵石、玻化石等。,37,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要 “面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,特色会所,360度商业,“北城门户 品尚社区”社区配套,38,会所功能,儿童娱乐,老年活动,图书娱乐,健身游乐,幼教器具、儿童玩具,棋牌室、麻将室,儿童书刊、报刊杂志、科普读物,室外小型儿童游乐设施、室外健身设施,1.功能不一定要很多，

16、主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，我们做到“有配套”就是创新。 2. 本项目的会所配套主要在于其功能性。可以将室内会所与室外泛设施相结合。尽量不占用过多的建筑面积。,泛会所与室内会所相结合的方式，形成项目的特色配套,本项目建议配套一些特色功能，作为项目配套的亮点。建议通过泛会所与室内会所相结合的方式，为社区的小孩和老人提供一些游乐、休憩以及学习的空间。,39,会所内的儿童娱乐室为放学回家的孩子们提供安全、健康的室内游乐设施,提供3岁-6岁的幼儿娱乐设施和6岁以上的儿童娱乐设施 幼儿娱乐设施和儿童娱乐设施根据孩童特点分开布置； 娱乐设施均设计软性铺垫，保护儿童安全；,40,棋牌室和麻将室为社区留守老人提供室内活动和交流的空间，丰富老人的晚年生活,棋牌室和麻将室都是为满足社区留守老人娱乐和交流的需要而设置； 根据社区规模设计弹性空间，预留一定空间；,老人们在这里不仅能开心地消磨时间，更多的还能寄托各自的业余爱好，并在这里找到了展示才能的舞台 。,4